文/乐居财经  李奕和

  为完成英国伦敦项目的回购承诺，富力李思廉找来了一位“奇兵”。

  近日，富力地产（02777. HK）公告，旗下翘采公司作为卖方，以1.08亿英镑（相当于约9.7亿港元）出售旗下英国公司R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.（以下简称“R&F”）全部股权予Flow Capital SP II。

  买方Flow Capital SPC II为Flow Capital SPC设立的独立投资组合，而后者是Flow Capital(BVI) Limited（以下简称“Flow Capital”）旗下持有的开放式投资基金。

  据了解，目标公司在英国伦敦持有Vauxhall Square地块。该项目由富力在2017年4月以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下。

  其与邻近的One Nine Elms、Nine Elms Square两个项目，被外界合称为“伦敦富力城”。

  实际上，Vauxhall Square项目早在今年3月被出售给远东发展，并由富力在今年9月回购。但鉴于富力目前的流动性尚难言乐观，要重新接回这个“担子”，显然有些吃力。

  于是乎，Flow Capital顺理成章地出现了。该买方其实并不简单，它背后的实际控人，实为新世界行政总裁郑志刚。

  这显然是富力暂时的权宜之计，条款不仅设定了富力要在一定期限内的进行期权回购，且交易完成后，富力仍有权对项目继续进行开发和销售。

  换言之，富力并没有真正放弃这个项目。而只是借Flow Capital“过了个桥”。

  内房股频频出险，港资大佬们常以各种方式出现在开发商的“援助”名录，引战、接盘项目，成为一众房企“江湖救急”的灵药。

  几年前，行业一片大好，内房股一路直冲港岛抢地的情形仍历历在目。如今行业下行，企业涉险，房企大佬们仍纷纷南下，跨过深圳河。

  只是与当时抢地不同，他们是来找钱的。

  富力的“奇兵”

  伦敦Vauxhall Square项目最早由富力在2017年4月以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下。按照规划，项目总建筑面积13.3万平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。

  当年，富力还以4.7亿英镑拿下伦敦Nine Elms Square（九榆广场）地块，以及次年以35亿元人民币接手万达的One Nine Elms（伦敦ONE）综合发展项目。由于这三个项目紧密相邻，也被外界合称之为“伦敦富力城”。

  Vauxhall Square的出售，无论怎么看都像是新世界郑志刚对富力李思廉的一次“江湖救急”。

  项目实际在今年3月已被富力以9570.26万英镑出售给远东发展。当时双方约定，6个月内富力需以期权代价将项目回购。

  9月2日，富力方最终向远东发展行驶购回期权，以期权代价1.066亿英镑，赎回了目标公司R&F的全部股权。

  而鉴于富力目前处于流动性紧张阶段，而为促进与远东发展期权的完成，2022年10月3日，富力方翘采公司从Flow Capital处获得过渡性贷款融资1.09亿英镑。

  两天后的10月5日，双方还正式签订买卖协议，紧随远东发展期权完成后，富力将目标公司的购回股份及贷款转让给了Flow Capital。代价1.08亿英镑（相当于约9.7亿港元）。

  也就是说，为了完成事先与远东发展的回购期权的承诺，富力找来了另一位买家Flow Capital接盘。

  不仅如此，最新这笔交易，还藏有富力诸多的小心思。不仅设定了在一定期限内的期权回购，并且交易完成后，富力仍有权对项目继续进行开发和销售。

  根据协议，Flow Capital有权在12个月内要求富力按期权代价赎回期权股份及贷款；而富力有权在9个月期间内要求Flow Capital按期权代价出售及转让期权股份及贷款。

  同时在9个月的期限内，富力方还将作为Flow Capital的代理人，继续管理及经营目标集团，并有权发展及出售项目。若项目得以发展并成功销售，在扣除上述出售事项代价后，富力有权获取剩余销售所得的净盈余。

  根据约定，富力回购期权代价为此次交易代价1.08亿英镑，加向Flow Capital提供的保证回报，以及由卖方承担的与目标集团相关的成本、费用及负债及第二项出售事项产生的成本、费用及负债。

  可以说，通过引入Flow Capital接盘，富力不仅解决了眼下缺钱不能及时完成项目回购承诺的问题。

  同时，实力资金方的引入还让项目开发得以顺利推进，且保留了对项目的管理及经营。而如果到时资金允许，富力还可以行使认购期权购回项目，可谓一举多得。

  只不过，富力能否在限定的期间内完成对项目的发展和销售，仍有待时间的验证。毕竟，该项目主场地的发展目前尚未动工。

  房企一路向南

  愿意在水深火热之时向富力及时伸出援手，Flow Capital并不简单。它背后的实际控制人指向了新世界发展行政总裁、K11创始人郑志刚。

  乐居财经《地产K线》查阅了解，Flow Capital是由新世界郑志刚和香江集团董事长刘志强之子刘根森在2019年创立的多元资产管理平台。但关于该平台的更深入信息，外界鲜少有披露。

  仅相隔一条深圳河，港资房企与内地大部分开发商却风格迥异。经历过多次金融危机、并成功存活下来的香港开发商，偏向保守，保持着极低的负债率。而内房股，以往常以拉高杠杆赢得市场与规模。

  甚至在16、17年，楼市如日中天之时，内房股一路南下直冲港岛抢地，引起热议。而如今行业下行，企业涉险，房企大佬们也纷纷南下，跨过深圳河。不过与此前抢地不同，他们更多是南下找钱的。

  事实上，富力并不是这轮危机中唯一搬来香港“援兵”的房企。去年下半年以来，内房股为筹得资金补充流动性，纷纷抛出在香港的资产，不少就由港资接盘。而在项目的收并购之外，部分房企还不惜引入港资战投。

  去年9月，也即中国奥园陷入流动性危机的前夕，其曾引入恒基兆业李家杰以4亿港元认购1.08亿配售股份。李家杰的强势战投入股短时间内稳定了奥园在资本市场的“军心”。但毫无疑问，奥园后来的危机还是爆发了。

  这样的例子还有很多，典型的如恒大。

  早在2008年陷入危机之时，许家印心急火燎南下香港，最终拉来了郑裕彤、刘銮雄等人注资5.06亿美元，成功解了恒大的燃眉之急。到现在，刘銮雄的华人置业仍是恒大的忠实支持者。

  这一轮危机中，此前市场也有盛传，原恒大总裁夏海钧为找钱，就曾多次奔波于香港和内地两地。

  而在最新动态里，与恒大扯上关系的是“超人”李嘉诚，此前7月，恒大寻求以90亿港元估值出售湾仔恒大中心之时，李嘉诚的长江实业就有意入标。这一度被认为是李嘉诚对恒大许家印的“打救”。

  不过，因湾仔恒大中心已遭债权人接管，这笔出售仍未有最终结果。而恒大的债务重组也仍在途中。

  值得一提的是，随着内房股一个个涉险倒下，港资开发商与内房股之间的角色正在互换。凭借着极低的负债水平和充足的手持现金，港资房企们显得更为从容和游刃有余，他们多有反扑北上之意。

  8月份接受媒体对话，新世界郑志刚说，中国的房地产市场已经见底，新世界明年计划投资土地100亿元。9月份举行业绩发布会时，他表示，现在是内地房地产最好的投资时期。

  一个时代结束了，但另一个时代正在到来。