文/乐居财经 靳文雨

  在刚获得一笔超百亿港元的再融资后，世茂集团（00813.HK）又将位于南京的一个项目公司进行了处置。

  10月12日下午，世茂集团发布公告称，附属公司繁兴有限公司和上海裴悦企业管理有限公司，拟向芜湖信思达投资合伙企业（有限合伙）（简称“信思达投资”）出售南京万智源置业有限公司（项目公司）的45%注册资本，同时向买方转让销售债权的权利，总代价为17.5亿元。

  据悉，17.5亿元的交易代价由两部分构成，一是与出售销售股份有关的3.07亿元，二是与转让销售债权有关的14.43亿元。世茂预计，参考项目公司在2022年8月31日的账面值，该次变现出售亏损约1.45亿元。

  从交易对手来看，买方信思达投资是一家于今年7月成立的有限合伙企业，普通合伙人及执行事务合伙人为信达资本管理有限公司（简称“信达资本”），有限合伙人为中国信达资产管理股份有限公司（简称“中国信达”）及五矿信托。

  今年以来，信托公司通过“明股实债”，从房企手中接手了不少项目，但联手AMC救房企的案例却并不多见。

  这对地产救援新CPcp，一个具有管理不良资产的优势，一个具有融资优势，碰撞之下，或能为房企的债务重组之路提供新的可能。

  合作往事

  公告透露，此次世茂被出售项目公司的主要资产，是位于南京市栖霞区尧化街的一个综合体项目。

  项目总占地面积为22.61万平方米（包括地下空间2.65万平方米），包含住宅、商业、写字楼以及社交及绿地空间。该项目的一小部分已取得预售许可证。项目公司于2022年8月31日的未经审核资产净值约为4.82亿元。

  该项目是苏宁世茂联合体（南京万智源置业）在2020年7月以底价45.7亿拿下的地块，随后该项目被命名为南京苏宁世茂璀璨云著。

  项目总占地面积为22.61万平方米（包括地下空间2.65万平方米），包含住宅、商业、写字楼以及社交及绿地空间，目前该项目的一小部分已取得预售许可证。项目公司于2022年8月31日的未经审核资产净值约为4.82亿元。

  规划显示，该地块由A、B、C、D、F五个分区组成，拟建31栋高层住宅。住宅分布在A、C、D区，住宅部分由世茂操盘。目前该项目仍处于在售状态，均价29215元/平方米。

  除此之外，项目还将打造90万方TOD智慧综合体，涵盖苏宁易购广场、甲写、酒店、公寓等。该综合体未来面市将填补新港新城商圈空白。其中商办部分由苏宁负责，住宅部分则由世茂操盘。

  苏宁世茂璀璨云著也算倒霉命途多舛，其强强联合的两个开发商苏宁和世茂先后被曝出资金问题。深陷财务困境的苏宁置业在作价24.5亿元将北京苏宁生活广场出售给凯德后，又于今年7月将其持有的南京万智源置业55%股权转让给了五矿信托。

  此次世茂集团度将项目剩下的45%的股权转让予信思达投资后，意味着该项目将完全由五矿信托和中国信达操盘。

  值得注意的是，世茂与中国信达的关系较为“神秘”紧密，几年前双方就曾有过合作的迹象。

  据乐居财经《资管K线》了解，2019年9月，福晟集团爆发债务危机，不少金融机构要求其提前还款，甚至出现抽贷现象。为解救福晟于水火，当年年底，在当地政府和国有金融机构的联合推动下，世茂集团、福晟集团及金融机构开始接触洽商福晟集团纾困事宜。

  2020年1月，世茂、福晟、东方资产、信达资产四方共同成立有限合伙企业。与此同时，世茂集团与福晟集团联手推出“世茂福晟”合作平台，合作范围包括其千亿可售资源，以及近4000亿旧改存量货值。

  当时该平台纾困整体逻辑则是，世茂和福晟合作开发项目，而背后的白衣骑士东方资产和信达资产则负责福晟不良资产包的处置，盘活不良资产后，最终以回购、第三方收购、对赌或定期分红等方式实现资本金的退出。

  基于此前的合作基础，中国信达对世茂的或可能多一分了解。此次伸出援手，出售项目所获资金可以帮助世茂偿还境内债务，也有助于推进集团项目复工复产。

  “AMC+信托”新搭档

  今年以来，AMC陆续入场帮助房企化解风险，作为四大AMC机构之一的中国信达，也多次在解困地产上积极出手。

  早在今年年初，资本市场消息传出，融创中国与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目同时，其也在与东方资产、长城资产、华融资产等几大AMC机构洽谈合作，资金规模均拟达百亿级。

  随后，中国信达又与陕建地产集团、佳源国际等签署合作备忘录，在盘活存量资产、优化资源配置、流动性改善、企业纾困等方面向他们提供专业支持。

  值得注意的是，驰援房企的路上，中国信达偏爱“AMC接管+委托代建”模式。如在今年8月，中国信达联合华宇集团接盘了安徽阳光半岛项目，中国信达负责为该项目注资，华宇集团则担任操盘及代建角色。

  在此之前，中国信达也用该模式盘活过佳兆业广州南沙烂尾楼悦伴湾、新力控股广州增城海石洲悦等多个项目。

  此次中国信达与五矿信托联手驰援世茂集团，算是中国信达它在收购债务、联合央国企设立纾困基金或合作平台以及与代建公司合作之外，尝试的一种新的纾困房企模式。同样，对于五矿信托来说，与AMC的此种合作方式亦是一次探索。

  IPG中国首席经济学家柏文喜表示，以往信托接手房企资产或者项目股权，更多的只是房企为调节报表或者融资进行的资产出表现象，而信托与AMC联手救地产，能够将出险项目的主导权从地产公司拿过来转由AMC主导。

  这或可借助AMC的管理不良资产的优势和信托公司的融资优势加快项目重整和盘活效率，以减少信托融资损失、实现信托融资的退出和最大限度维护信托权益的同时也推动项目保交楼问题的解决。