文/乐居财经 靳文雨

  业务风格一直保守稳健的紫金信托，曾多次宣称不以地产为主要投资对象，因此自房企被爆债务违约以来，它几乎没有违约记录或因违规开展地产相关业务受处罚。

  然而，深究紫金信托的业务触角，仍可窥见其与多家房企都有过交集，如发迹于长三角的弘阳、银城、朗诗、绿地，以及远洋、海伦堡、万达、协信等来自全国各地的开发商。

  常走河边，湿鞋也难免。10月10日，乐居财经《资管K线》注意到，因金融借款合同纠纷，紫金信托将南京奥信房地产、佳兆业集团（深圳）有限公司（简称“佳兆业”）、江西祥瑞置业集团以及无锡市祥泽房地产告上了法庭。

  自今年4月以来，这已是紫金信托第三次与这几家房企对簿公堂。而近段时间以来，同样因借款合同与紫金信托产生纠纷的，还有上海世茂建设有限公司、南京世茂置业有限公司等房企。

  财报数据显示，2021年紫金信托的信托资产分布中，房地产业的占比为7.57%，相较于工商业31.01％以及基础产业26.14％的占比来说，并不算高。但不断与房企打官司的背后，仍然昭示了只要跟房企沾边，信托机构就难逃“被动”讨债的命运。

  “踩雷”佳兆业

  乐居财经《资管K线》查阅发现，紫金信托与佳兆业、祥瑞置业等公司的金融借款合同纠纷，关联的是祥瑞怀仁幼儿园北地块项目。

  据了解，在去年4月末无锡集中土拍中，共出让了16宗地块，其中之一便是东港镇怀仁幼儿园北地块（XDG-2021-17号）。该地块位于无锡市锡山区东港镇金港大道东、银杏西路南，可建设用地面积约50732平方米，总建筑面积约13.69万平方米。

  当时，报名该地块的房企有中梁、绿地城开、海伦堡、银城、上坤、祥瑞置业等。竞拍开始后，中梁、祥瑞置业一直你追我赶，龟速竞价，一度让拍卖处于胶着状态。最后是祥瑞置业胜出，以总价6.5750亿元拿下了该地块，楼面价7200元/㎡，溢价率18.75%。

  祥瑞置业对于无锡本地人而言，颇为陌生。该公司于1999年9月成立在南昌，注册资本为1.2亿元，实控人为万怡和，涉及住宅、商业、产业、物业等领域，累计开发住宅、商业、产业等共30多例项目。

  在拿到该地块后，有小道消息称，该项目祥瑞置业或将与佳兆业合作开发。而这个项目也将是祥瑞和佳兆业决定联合开发佳兆业·祥瑞香逸澜园后，在锡山区的第二次合作项目。

  此后这一消息的到了证实。2021年5月27日，祥泽地产成立，并成为了该项目建设单位。从其股东来看，江西凯拓置业有限公司（简称“凯拓置业”）持股51%，张家港市佳兆业上品房地产持股49%。

  股权穿透显示，凯拓置业背后的股东是祥瑞置业，而张家港市佳兆业上品房地产背后的股东正是佳兆业集团。

  自去年11月佳兆业被爆债务违约之后，该项目就处于停滞状态，之后便鲜少有关于该地块的最新进展流出。

  低调输血房企

  紫金信托的地产朋友圈中，不止佳兆业和祥瑞置业。根据用益信托网信息，自2021年11月以来，紫金信托发行的恒居99号集合资金信托计划、恒居105号集合资金信托计划、恒居111号集合资金信托计划，也曾多次为南京旭和房地产开发有限公司、南京金基房地产开发（集团）有限公司等公司筹集资金。

  据悉，这些信托产品的期限有18个月、24个月，投资门槛均为100万元，最高收益为6.8%-7%不等。

  除单项目的分散投资，紫金信托曾多次联合房企、金融机构等，一同成立资金平台，借此更系统地为地产项目输血。如在2017年，紫金信托曾与渤海国际信托、中信信托、协信投资等，各出资10亿元成立九信投资，持股比例均为25%左右。

  与九信投资类似的平台，还有上海茁蕴投资管理合伙企业（有限合伙），它由紫金信托持股96%，由绿地永续财富投资管理有限公司（简称“绿地财富”）持股1.17%。其中，绿地财富由绿地控股间接全资拥有。

  此外，据乐居财经不完全统计，当前紫金信托的控股企业共有91家，其中与房地产业相关的有7家。它通过南京建工产业集团控股了南京天隆置业发展、江苏安家利置业、南京信融房地产等多家项目公司。

  南京建工是江苏省内大型民营企业集团，也就是曾经大名鼎鼎的“南京丰盛产业控股集团”，创始人为季昌群，后转让给胞弟季昌荣。

  2018年底，丰盛集团出现债务逾期，之后债务危机于2019年大面积爆发，南京市中级人民法院于今年4月14日裁定批准重整计划。

  两天后，南京建工等25家公司管理人在全国企业破产重整案件信息网发布了破产重整案信托计划受托人招募公告。经过近一个月的招募，南京的紫金信托最终中标。

  一直以来，紫金信托都坚守的是“小而美好”的发展逻辑，这与其他信托公司提倡的“大而全”不同。其资产规模也并不突出。

  数据显示，紫金信托2021年管理信托资产规模下降，年末为1146.84亿元，相于2020年的1260.74亿，下降9.03％。其在房地产产业领域的资产占比较低，仅为7.57%。

  外资股东砸钱

  公开资料显示，紫金信托的前身为南京市信托投资公司，成立于1992年。2010年经中国银监会批准实施增资重组，引入了日本三井住友信托银行作为战略投资者，2010年11月28日更名为“紫金信托”并在南京重组开业，实际控制人为南京国资委。

  在紫金信托的股东结构中，呈现国资、外资、民企三足鼎立的持股态势。

  去年8月之前，拥有国资背景的紫金投资集团、南京新工投资集团有限责任公司（简称“新工投资集团”）、南京江北新区产业投资集团有限公司，各持有紫金信托60%、7.34%、5%股权。

  除此之外，日方股东三井住友信托持有紫金信托19.99%股权；专注于大健康板块的三胞集团，以及A股上市公司金智科技（002090.SZ），持有其5.11%、2.55%股权。

  去年8月，宁沪高速（600377.SH）发布公告，表示将以战略投资者身份，以自有资金不超过人民币20亿元投资紫金信托。

  同时，外资股东三井住友信托银行也参与增资4.98亿元，其中1.64亿元计入紫金信托的注册资本，其余约3.34亿元计入紫金信托的资本公积金。两家合计为紫金信托注资近25亿元。

  新股东进入的同时，两家老股东选择了撤退。金智科技、南京江北新区产业投资集团两家紫金信托小股东放弃了增资，并拟将所持股份转让给控股股东紫金投资集团。

  此次增资完成后，紫金信托注册资本金增加了8.18亿元，从24.53亿元增至32.71亿元。原第一大股东紫金投资集团依然保持控股地位，持股50.67%，而沪宁高速与三井住友则因持股比例一致，将同为第二大股东，分别持股20%。

  值得注意的是，去年3月，原总裁刘燕松任期届满离任后，紫金信托总裁一职就一直空缺。在新老股东完成大手笔注资后，去年11月，紫金信托的高管职位也出现变动，韩何获银保监会批准成为了公司新总裁。