黄金周已过，“望京樾销傲”。

  北京楼市里发布十一热销海报的，除了京投在朝阳东坝的北熙区，9月30日拿证，十一开门红热销357套，获得30.8亿的排名第一的业绩，就要数朝阳望京樾6.26亿的数据了。

  看起来，望京樾比北熙区少了很多。但在9月29日，望京樾首开就获得了51.1亿的业绩，所以，黄金周望京樾继续热销，加上之前的51.1亿，总额就在57.36亿。

  这个数据，看起来超越了天坛府四期九阙首开一小时56亿的数据。当然人家是一小时，望京樾卖了八九天。

  但天坛府在东城二环边，卖13万；望京樾在朝阳东北五环外奶西区域，限价8.5万元，实际也没顶格卖到8.5万，而且那里迄今仍是一片荒地，无配套，无地铁。

  所以，在市场观察者看来，望京樾热销是一个谜。

9月29日望京樾热销现场

  特别在经济发展环境出现一些变化，大家对未来收入普遍越来越不确定的时候；在一片荒地，买家蜂拥而至，这是为什么？

  有人说是因为金茂品牌，但金茂并非在北京任何一个区域都开盘如此热销，比如西山金茂府、未来金茂府，包括位置更好的分钟寺京叁金茂府。

  有人说因为金茂产品过硬，但竞品崔各庄的绿城晓风印月同类三居、四居并不输于它，崔各庄其他卖了一年的龙樾合玺和和光悦府户型偏大，但招商、保利、华润的产品品质也并不输于金茂多少。

  荒地奶西区域到底有何魔力？

  乐居新媒体仔细研讨，向业内求证，望京樾热销的秘密是两个词：地段+价格。

  其实所以的楼盘都可以归纳为这两个词。

  【地段+价格】包含了几层意思：第一层是交通，第二层是位置；位置里面含了区域发展历史；第三层是性价比。

  先说地段第一层意思：看它真实的交通情况。

  “奶西，其实跟望京的通达性会更好，我自己开车实测，从它那地块边开车到望京金茂府是三分钟，再往里开一分钟就是望京了。其实就是过个五环。”业内大咖郭毅老师这句话，揭示了望京樾地段交通的本质。

  该地块到达望京10分钟，达到望京soho核心区20分钟出头（高德地图导航）。反观竞品崔各庄四兄弟，在京密路上堵车20分钟，半小时都是常态。

  所以居住在望京很多老小区，或者在望京上班的置业者，改善型需求，买不起望京金茂府、臻园，或者保利中央公园、融科橄榄城，可以买奶西。

  地段的第二层意思是位置，依然是郭毅的这句话，从奶西地块到望京金茂府开车3分钟，也就是说奶西的望京樾离望京金茂府很近，可以看作是望京金茂府的一个延伸！

  历史是这样的，望京金茂府2013年开盘卖6万，它和臻园都不在望京区域内，而在当时望京人看不起的来广营区域。

  事实证明，他们错过了这两个难得的精品豪宅，2022年成交价都到了13万。

  因为望京购买力足够强大，望京太缺少新盘，而这里到望京太方便了，只要过一个北五环。

  时间到了2022，奶西距离望京金茂府也是几分钟车程，只要过一个京承高速而已。

  历史仿佛在重现。

  这里就有了第三层意思：性价比。望京金茂府卖13万，好一点户型位置到14万；望京樾限价8.5万，好一点户型和位置卖8.3、8.4、8.5万，但也有不太好位置卖8万的。

  同时，金茂开发，近10年后，产品迭代后只会更好，目前价差以8.4万计算，有4.6万元每平米的差距。

  竞品崔各庄四兄弟，除了靠政府持有产权低价售罄的建发养云，龙樾合玺和和光悦府都在8.8万左右，加上交通不通畅，跟奶西8.4万左右相比，贵了。

  “望京是金茂大本营，老业主和客户较多，粉丝效应……望京金茂府和亚奥望京悦二手房房超越市场和竞品，小区品质维护较好，物业也是高水平……市场下行，客户更加看重产品和服务，更加看重品质……”一位来自金茂的负责人这样告诉乐居新媒体。

  这也解释了望京樾在望京这个“地段”上的优势：老业主的粉丝效应。

  此外，郭毅指出，不同于崔各庄只能主要承接望京购房需求，奶西区域上五环可以去亚奥西二旗，上京承可以去机场和中央别墅区，甚至去昌平龙德广场都只要20分钟车程。

  这样看它辐射的区域太广。

  看看望京樾的户型和总价：102平米三居，总价850万左右；120平米四居，总价1000万左右；155平四居，总价1300万左右。

  基本上卖一个望京一居，可首付买望京樾102平三居；卖一个望京两居，凑钱买120平四居……

  所以，总结下，望京樾热销还是价格合适的地段效应。不在这个地段，就没有望京金茂府的历史效应，就很难复制热销。

  最后，奶西村另一个项目也快入市了，大家可以多关注；此外，好像北京今年第四次供地也有奶西的地块哦。