文/乐居财经 邓鑫妮

  要说今年在收并购上最下功夫的，非华润万象生活（01209.HK）莫属。年初的中南服务、禹洲物业，以及近期的祥生活，每一笔都是惊人数目。

  收购后的资产整合自然也在意料之中。继4月底，加价2.2亿元补充中南服务的收购协议后，华润万象生活再次为其“瘦身”。

  10月8日消息，上海莘闵物业发展有限公司（简称“莘闵物业”）60%股权挂牌转让，转让方中南服务，底价2512.8万元。

  往上穿透，中南服务的股权已全盘掌握在华润万象生活手中，与其说是中南服务出售，不如说是华润万象生活的意思。

  事实上，华润万象生活“挑肥拣瘦”中南服务的想法，早在收购的补充公告里就有透露。

  “江苏中南（中南服务）旗下有14间根据中国法律成立的附属公司，其中2间附属公司须于买方向共管账户支付相关对价前由卖方注销或出售。”

  彼时，中南服务已经出售并注销了4家公司，显然还不够，眼下莘闵物业又被推上交易台。

  “天价”出售

  莘闵物业一度资不抵债，而且业绩表现平平的它，却挂出了“天价”。

  莘闵物业是上海的一家本土物企，1996年成立，至今已多次易主，此前曾是龙湖物业的附属公司，直到2021年7月才被中南服务收入囊中。

  不过，中南服务只持有莘闵物业60%股份，余下40%股份持有者为上海沃华实业，后者由唐月华和水朕哲分别持股50%。

  截至2021年末，莘闵物业营收2405.29万元，净利润66.18万元。按照60%股份挂牌底价2512.8万元计算，PE约为63.3倍。

  而在一年前，中南服务收购莘闵物业的价格更高。2021年7月，中南服务以3000万元收购莘闵物业60.0%的股权，高于当前挂牌底价2512.8万元。

  彼时收购莘闵物业，中南服务设想的很美好：“预计收购将扩展我们与独立第三方客户的业务并将我们在非住宅物业方面的物业管理组合多元化，以包含长江三角洲地区的政府及服务物业。”

  然而发展蓝图还未及时展开，就已经成了货架上的商品。

  挂牌信息显示，截至2021年底，莘闵物业总资产1989.85万元，负债总额1992.61万元，负债率超过100%；截至今年8月底，其资产总计1811.06万元，负债总计1787万元，负债占资产比重达98.67%。

  财务状况有待改善，莘闵物业的规模也不甚亮眼。

  据乐居财经《物业k线》了解，莘闵物业主要从事提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务，截至2021年5月31日，共有16个物业项目，在管总建筑面积为约50万平方米，主要负责管理上海的政府和公共服务物业。

  出售前“瘦身”

  华润万象生活在疯狂吞食地盘，几十亿的杠杆加到收并购上，撬动了多家公司股权。

  出手虽然大方，但华润万象生活不免要在资产中挑选一下。

  1月20日，华润万象生活宣布收购中南服务，三个多月后的4月27日，一则补充协议被披露。

  主要内容有二：其一，将收购对价提高2.2亿元至24.85亿元；其二，中南服务旗下有14家附属公司，其中2间附属公司须被注销或出售。

  对于收购价格的提高，公告中未说明具体原因，仅表示是在参考2021年经审核财务资料以及相关负债而进行厘定的。

  加价之外，华润万象生活也对中南服务提出了新的要求——2间附属公司须被注销或出售。公告中并未点名这两家附属公司的名字，不过此时中南服务对外投资的存续公司已经缩减至11家。

  补充公告的前一天，中南服务退出了一家公司的大股东之位。4月26日，中南服务撤出陕西中南丝路城市运营服务有限公司（简称“中南丝路”）65%股权，由后者原股东瑞普泰华商业运营全盘接收。

  而在撤出对中南丝路投资前的一个月，中南服务还注销了一家子公司，即上海鹿装科技有限公司，而这家公司也仅仅存续了2个月的时间。

  3月21日，工商变更信息显示，上海鹿装科技有限公司已经从“存续”变成了“注销”状态。

  在此之前，中南服务还曾注销过两家全资子公司，分别是南通中锦消防技术服务有限公司和镇江世纪城物业管理有限公司，这两家公司的资产不算丰厚，注册资本为50万元。

  据收购公告，中南服务集团在江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

  换言之，即便裁去莘闵物业50万平方米的规模，对中南服务整体实力影响不大。

  商管味道“变淡”

  大举收并购之后，规模补充的效果立竿见影，尤其是住宅及其他非商业业态。

  截至2022年中期，华润万象生活在管面积2.61亿平方米，同比增长90.13%。

  相比之下，收入和净利润的增长要保守许多。期内，其营收52.78亿元，同比涨31.47%；净利润10.3亿元，同比上涨27.5%。

  规模增速超过收入增长的逻辑也不难理解，华润万象生活更赚钱的业务是商管类，如今多次补充的却是住宅类项目，住宅物管挤压了商管营收比例。

  期内，在管住宅及其他非商业物业项目数1317个，较2021年同期新增700个，在管总建筑面积为2.4亿平方米，同比增长1.2亿平方米。

  而商管业务方面，今年上半年，其在上海、成都、厦门等城市成功获取了7个第三方购物中心项目，新开购物中心6个，距离许下的全年新开18个项目仍有一定距离。

  据乐居财经《物业k线》统计，2020年、2021年及2022年上半年，其商业运营及物业管理服务的营收占比分别为42.7%、40.2%、36.5%；同期的毛利润占比分别为66.2%、62.8%、57.9%。

  商管营收占比下滑，盈利能力也有所式微。2022年上半年，其商业运营及物业管理服务的整体毛利率约为50.3%，较上一年同期的53.2%下滑2.9个百分点。

  在住宅物业管理服务毛利率上升3.1个百分点的情况下，也未能将整体毛利率堆高。2022年上半年，华润万象生活的整体毛利率约为31.7%，较去年同期下降0.5个百分点。