文/乐居财经 吕秀伦

  半个多月前，一则豪门订婚喜讯传遍了互联网，事件的焦点人物是七匹狼“公子”周力源和特步“公主”丁佳敏。

  曾几何时，开发商们也酷爱“联姻”，这种方式成为它们冲规模的不二法宝。毕竟，联合拿地或者共同开发让他们不仅提升资金实力，还可以分摊风险。

  但自去年下半年以来，这种“联姻”关系却正在分崩离析。在行业暴雷声阵阵的背景下，合作方的资质严重波及房企自身安全。不少房企因合作方债务违约，导致其参股项目停工，最后不得不被迫接盘暴雷合作方的项目股份。

  加上，房企对利润的要求也变了，这使得开发商不得不重新审视合作。甚至在土拍场上，房企们抱团拿地的现象都在减少。

  今年年中业绩会上，“地产一哥”碧桂园明确表示，减少合作，提升权益；而绿城也抛出在投资上会更加聚焦区域、增加项目权益，以降低风险。

  房企之间的合作虽然在逐渐减少，但并不意味这种方式会消失。只不过，他们改变了“意中人”，从而催生出了新CP，比如城投+房企，AMC+房企，国资+国资等新模式。

  从合作伙伴收回股权

  在风调雨顺的时候，各方合作主体往往能在宽松的环境中把酒言欢、共享盛宴；当行情不好的时候，如果一方遭遇暴雷，会被另一方当作“瘟神”，有可能全部接盘，有可能撤资，还有可能闹到公开撕破脸、对簿公堂。

  美的置业属于前者。上半年，它在股权交易中共收购了9个项目，项目交易对手包括花样年、金科、雅居乐、正荣等房企。其副总裁王全辉表示，“对于合作项目，我们也是有选择的进行管理，对风险有隐患的会进一步加大与合作方沟通力度。”

  他还强调，下半年美的置业在投资方面会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少，在合作项目会投入比较大，确保合作项目的安全，确保安全、按时的交付。

  类似美的置业这样，帮合作方保交楼的不在少数，包括弘阳、新城、首创、华发、中海地产也在默默收拾暴雷房企留下的残局。业内人士看来，“毕竟收购方对于合作项目具体情况最为熟悉；如果合作项目股权被低价出售，还不如自己出手拿下会更好。”

  可见，暴雷声不断的房地产市场，合作不一定意味着共赢，安全一方出于维稳考虑，不得不帮暴雷房企“擦屁股”。以至于，现在不少开发商开始减少合作，“地产一哥”就是一例子。

  在年中业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，“从2018年到现在权益一直是在提升的，到今年上半年新增土储权益已经提升到91%，基本上就是我们自己做，减少合作。”

  据了解，碧桂园还建立了白名单制，对于合作方在黑名单的就不合作，白名单就合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理方式，且采取资金由碧桂园方归集的方式解决。

  此外，碧桂园还建立了一套涉及到多项目单一主体的系统监控机制，避免超分，如果跟一个主体合作了多个项目之后，避免在部分项目出现超分情况，也建立了相应机制。

  另一家血液中含有合作基因的开发商旭辉，也对合作方进行主动分类管理，并在合作项目上不做超额担保和兜底。在林中看来，“这是规避合作风险的最重要基础，旭辉也没有义务为合作方进行任何形式的投入和兜底。”

  而旭辉此前曾在3月遭瑞银下调评级，主要原因就是合作方风险暴露。截至2021年底，旭辉不同形式的合作项目已达到八成，其中涉及发生债务展期合作方的合作项目共有21个。

  过去一年多的时间，除了对合作方分类管理，旭辉新增加的项目合作方也更加小心谨慎，主要是地方国企和战略伙伴为主。2022年中期，旭辉非并表权益后负债为159亿，较2021年年末204.4亿大幅度下降，下降幅度达22%。换言之，其合作方风险敞口是在下降的。

  而同样拥有不少合作项目的绿城也明确提出要提高权益占比。年中，绿城行政总裁郭佳峰表示，鉴于当前整个房产市场的不确定性很强，同时规模也不再是绿城的首要目标，故没有对新增货值制定具体指标，在投资上会更加聚焦区域、增加项目权益，以降低风险。

  对此，绿城通过建立合作伙伴的白名单制度严选合作伙伴，主要把合作伙伴限定在央企和属地大型国企为主。据乐居财经了解，2022上半年，绿城权益比例有所提升，新拓项目平均权益比例升至76%。

  增加权益有何好处？举个简单的例子，拿50%权益的20块地与100%权益的10块地相比，哪个利润更高？笼统计算，还是拿10块地利润更高，因为省去了沟通成本。

  联合拿地少了

  不仅是合作开发减少了，就连眼下的开发商联合体拿地也越来越少了。

  克而瑞数据显示，截至5月中旬，今年已完成首轮集中土拍的18个城市成功出让的336宗含宅地块中，只有33宗地块是由联合体竞得。也就是说，每10宗地只有约1宗为联合拿地。

  过去，房企为分摊资金压力与风险，多以联合拿地、合作开发形式实现规模突围，尤其市场准入门槛较高的北京、上海，联合拿地更是多见。早在2015年的时候，北京联合体拿地的比例就已经高达46%，而上海联合体拿地的比例也有32%。

  显然，抱团拿地的方式更加温和，不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。

  但眼下，市场下行、行业资金链脆弱已成不争的事实，所以开发商选择合作伙伴也更加慎重。如若合作方暴雷，不仅将影响项目进程，导致开发停滞，更严重的话，还会波及另一家房企的自身安全与稳定。

  例如，今年北京首轮集中土拍结束后，联合体拿地的比例已降至17.6%。要知道，2021年北京首轮集中土拍时，联合体拿地的比例高达53%。

  而在刚刚结束北京第三批集中供地中，共计18宗地块成交，揽金约500亿元。其中仅有5宗土地被联合体拿下，例如，华润置地+兴创+中铁联合体拿下大型西红门一地块；葛洲坝+通投联合体将顺义一宗地收入囊中。

  实际上，目前联合体拿地的减少,,也从侧面印证了开发商对于合作模式的依赖度将逐步降低，以及合作拿地的投资收益已大不如前。

  克而瑞数据显示，从2021年年报来看，65%典型上市房企合营联营投资收益同比下滑，不少合作项目较多的房企下滑幅度显著，如万科、旭辉、正荣、德信等合营联营投资收益几乎减半，还有部分房企出现了较大的亏损。

  此外，不少房企在非并表比例基本稳定的情况下，投资收益大不如前。如万科非并表比例保持在30%左右，但是2021年合营联营投资收益下降49.8%；越秀2020、2021两年非并表比例持平，但合营联营投资收益降幅达到55%。

  除了并表问题，合作开发还面临项目权益的瓜分，这都是导致房企财报结转收入与销售规模不相匹配的主要原因。

  数据显示，2017-2021年以来，行业合作持续深化，典型上市房企表内权益占比（归属母公司权益/所有者权益）由80%降至63%，部分房企甚至跌破50%，这也意味合作方将侵蚀企业更多的利润。

  地产新CP

  虽然合作在减少，但它却不会缺席。眼下，开发商换了“意中人”，更倾向于与国资背景企业合作。

  其中就有房企与城投上的“联姻”。例如，在今年无锡首批次集中供地中，共计成交8宗地，其中3 宗为城投平台与民企合作，分别为太湖新城与红豆集团、太湖新城与仁恒置地、惠山国控与无锡中信。

  又如，去年8月，祥生集团与浙江交投联合体就以5.1亿成交价格拿下嘉兴一块地；与此同时，华润和嘉兴城投联合体以13.25亿总价在嘉兴拿地。4个月后，远洋集团+青岛地铁+青岛市北建设联合体还以12.05亿拿下青岛一宗地。

  除此之外，还有城投拿地后将项目转让予开发商，或者引入代建。例如，今年5月，越秀17亿元收购杭州地铁勾庄车辆段综合体51%股权。

  其实，在市场下行周期，民企在土拍市场参与度不断下降，城投公司则成为了“托底”的新主角。

  城投之所以快速“跑步”进场，一方面是响应政府的救市行为。在民营房企因流动性问题而无暇他顾之际，城投入场有利于降低流拍率，维护土地市场稳定。另一方面，城投公司也有自身的市场化转型需求。

  自2021年7月银保监会发布《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》以后，城投平台便逐渐脱离政府投融资平台的属性，更多参与到基建与地产的联动开发业务中，成为城市投资运营主体，以实质性地解决经营性的收入。

  而房企与城投的合作，一定程度上可以说是双赢的局面。由于房企资金方面紧张，而城投恰恰可以利用自身资源与背书做到“不差钱”。对于城投而言，或许是不错的选择，而开发商也可以从中获利。

  另一方面，还有来自国企+国企的合作。例如9月，华润置地+中铁置业+兴创置地联合体25亿元摘得北京大兴西红门1宗地块。

  在业内人士看来，当下市场行情冷淡，就算是不差钱的央企国企，也要省着点花。但既然要合作，相较于爆雷风险大得多的民企，国央企自然毫不犹豫选择“门当户对”的伙伴。

  除此之外，AMC跑步入场进行纾困地产，而他们也不乏与房企进行合作。其中，不久前，中国信达联合华宇，从恒大手中接过安徽省内最大烂尾楼群阳光半岛，信达负责为该项目注资，华宇则担任操盘及代建角色。

  总体来说，合作仍然普遍存在，但相比之前是减少的。此前，民企+民企的地产合作开发模式只不过不香了，房企想要寻求更为稳健的国资合作方，避免项目出现问题。