文/乐居财经 邓鑫妮

  和所有天猫店铺一样，这家店的产品主页有详情介绍、细节图、客服，唯一不同的是，没有付款通道。

  不过，这并不影响阿明的线上体验，新城悦物业租售页面最下方有两个咨询按键，一个是电话咨询一个是在线咨询，阿明点进在线咨询。

  “你好，我想了解这套房源。”系统设置的咨询语句，连带着产品信息，自动发送了过去。

  不到一分钟，对方客服已经回复，“您看的房源还在，请问方便留一下联系方式吗？”

  这个体验很新奇，在天猫平台上面看房，阿明还是第一次。

  和阿明一样的租客还有不少，他们总会问：“你们是开发商还是中介？”电话那头回答：“我是物业。”

  物业做租售业务早已不是新鲜事，但是在天猫线上平台做业务，也是头一回体验。

  在淘系生态中，天猫好房是唯一面向房产的官方入驻平台，至今已有多家房地产公司入驻，作为房企系租售的代表，物企也在上面开起了店。

  新城悦物业租售便是一例，除此之外，已有合景悠活、东原仁知服务以及旭辉永升服务等物企，先后入驻天猫好房。

  物企的营收渠道并不复杂，目前市面上大部分的物业公司都以物业管理服务为重，以此为基础的物业费是收入大头。

  房地产迈入存量时代，且伴随着波动性的市场态势，开发和交付受到影响，以至于物企的管理规模和营收增速放缓，需另谋增量。

  在此背景下，围绕社区资产和增值服务的多样化经营层出不穷，成为物企的第二增长曲线。

  线上租售就是其中之一。租售中心的物业人员表示，线上与客户达成初步意向，看房、签约等行为继续回到线下。换言之，线上租售将原本的获客方式从线下搬到了线上，拓宽了获客通道。

  物企抢滩线上房产经纪

  房地产经纪业务的蛋糕不算小，但是经过多年的分羹，各种玩家从不同途径进入，有贝壳、我爱我家这类传统门店中介、也有万物云“朴邻”这类源于地产和物业的房企系中介，他们各显神通。

  稳定的用户流量，是做大中介生意必不可少的因素。无论是自营、加盟，还是自己做平台，本质上是为了获得更多的客源。

  物业掌握着社区大门，做中介有着天然优势，但也存在着弊端。社区相对封闭的环境，使得物业的客群单一；同时客源渠道也依赖于现有客户，不利于对外运营。

  互联网，是一个巨大的信息集散地，各种内容在这里流通，如果在这上面开店，形象一点说，就像是在人流最密集的商圈立起来一块牌子。

  物企在线上开店做中介，在此之前是从未设想过的道路。从线上获取流量，或许是个不错的主意，而天猫好房刚好承接了这类需求。

  线上租房、买房，不再是传统房产中介或者房企的特权，物企正在以社区用户的天然优势加速入局。

  “站在中国最大的互联网电商平台纬度，房地产是最大的大宗交易商品，应该要把房产交易线上化、天猫化。而站在房产交易的维度，行业发展为了适应数字化的大势，应该把房子放到线上去卖。”

  易居中国董事局主席周忻有个坚持了十多年的疯狂想法：把房子放到互联网上交易。

  所以在2020年秋天，阿里和易居牵手，打造了天猫好房。

  天猫好房依托淘系生态的强大流量，成为同时面向用户和商户的房产信息平台，用户可以浏览信息挑选商品，商户可以发布产品促成交易。

  天猫好房执行总裁、首席运营官贺寅宇表示，天猫好房在探索房产行业新生态方面，房产信息平台建设顺利完成，实现了楼盘通、内容通、信息通，MAU从0达到2000万+。

  截至今年9月16日，天猫好房平台已经入驻10631家商户，包括来自全国300+城市的品牌开发商、楼盘项目、新房渠道公司、经纪公司、租房机构、交易中心等各类房产交易合作伙伴。

  物企的中介生意

  做中介，似乎是物业天生就带有的基因。

  据克而瑞物管数据，截至2021年4月，上市物企中布局房地产经纪业务的物企已经超过六成，其他暂未布局的企业，该业务单独隶属集团或地产母公司。

  物企加入到中介战局，主动亮出招牌。

  近两年，物企租售业务的品牌如雨后春笋般冒了出来，“朴邻”、“有瓦”、“绿城租售中心”、“远洋服务·租售”等各式各样的店面门头出现在社区里。

  万物云是较早一批做中介品牌的物企。

  和目前市面上大部分物企一样，万物云最早也是在企业名之后加上“租售”二字，成为其中介品牌的雏形。万科租售中心成立于2001年，直到2018年5月，才正式更名为“朴邻”。

  2021年1月，万物云再次调整朴邻的内部结构，将“朴邻”与万物云房屋租赁业务“为家”融合升级为“朴邻租房”。升级后，“朴邻租房”业务覆盖二手房交易、租赁和新房。截至2022年3月31日，万物云在50多个城市拥有超过600个社区实体店面。

  2021年底，旭辉永升服务在其上市三周年前夕，宣布首发全新产品品牌矩阵，其中就包括增值服务中的租售服务品牌永升小乐资产。

  在物企的业务板块划分中，租售业务通常被归到社区增值服务一类。

  根据物企2022年中期财报，作为增值服务中的分支，租售业务的营收空间有限。以近期上市的万物云为例，其居住相关资产服务期内收入5.26亿元，是上市物企中营收较高的一位。同样是超大体量的碧桂园服务，其房地产经纪服务上半年营收不到2亿元。

  增值服务将成主战场

  租售业务更像是一个支点，支撑物企撬动社区经济蓝海。无论是租售业务、美居业务，或是零售业务，物企始终围绕着社区在做加法。

  有业内人士预测：“未来增值服务一定是物业企业的主战场，势在必行。”

  这个猜测，如今正成为现实。

  新鲜事物的蓬勃往往需要一个助燃器，多样化社区服务的涌现显然离不开政策的引导和支持。

  2021年1月5日，住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（简称“《通知》”）。

  《通知》明确鼓励物企促进线上线下服务融合发展，企业要探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

  除了现实需求和政策引导，增值服务较高的毛利率也吸引着企业前赴后继加码增重，可以明显看到，物业增值服务的收入在总收入的比重亦不断提升。

  据乐居财经《物业k线》统计，今年上半年上市物企平均毛利率为27.7%，其中34家企业公布了社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率达到41.7%。

  截至8月底披露的中报数据中，物企社区增值服务总收入约为128亿元，其中有4家物企收入超过10亿元，分别是碧桂园服务21.1亿元、保利物业14亿元、绿城服务13.1亿元、雅生活服务10.8亿元。

  社区增值服务是物企在原有的物管范围开发新业务，有的企业选择和垂类业务公司合作，也有的企业大手一挥，收购增值业务企业为自己所用。

  强强联手，搭建起了社区增值服务的竞争舞台。不过目前这个阶段泥沙俱下，增值服务的发展还有一段路要走。

  雅生活总裁李大龙就曾在公开场合表达过自己的期望和担忧：“在地产大变局之下，增值服务发展进入新时代，社区增值服务成为物企‘第二增长曲线’，但整体营收占比仍较低、商业模式趋同，同业竞争激烈、渗透率和供应链问题亟需解决。”