乐居新媒体 张琪 发自深圳

  蛇口豪宅招商玺的入市，给2022年的深圳“金九”楼市打开了热度。

  9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，1614批客户选604套住宅，开盘当天604套房源售罄。

  3天后，光明宏发万悦山璟庭开盘，1343批客户抢676套房，最终676套房全部售罄，成为深圳今年又一个“日光盘”。

  从蛇口豪宅到光明新盘，深圳市场的关注重点都在购买力的强大，网红盘的热销让同期入市的新盘的去化成绩都开始黯然失色。

  此次最新的招商玺户型为123-127㎡单位和424㎡单位，备案区间价格约为10-16.2万/㎡，总价区间约1244-6904万/套。

  而在今年9月初，位于蛇口的豪宅海上世界双玺花园一期1栋E座202号以总价6009.3万拍卖成交，超过了评估总价440万，该房源建面221.55㎡，折合成交单价为27.1万/㎡，比新房单价要高近10万以上。

  这次招商玺开盘的424㎡大户型的总价基本上在6000万以上，该法拍房的成交总价也快要接近新房大户型的总价，当深圳的法拍房逐渐走进购房者视野中，成交价等于甚至高于市场价也越来越多。

  如今的深圳豪宅法拍房市场情况怎样？

  南山西丽50套豪宅成功拍出

  除了蛇口豪宅关注度骤升以外，近日南山西丽豪宅宝能城的司法拍卖同样引起了深圳市场的关注。

  9月21日-23日，宝能集团首批进行司法拍卖的深圳宝能城花园56套房源以拍出50套、流拍6套的结果告终，总计成交金额约7.6亿元。

  根据拍卖公告显示，每套房屋的面积在132㎡至199㎡不等，起拍价格在1298万元至1963万元之间，单价约为9.85万元/㎡，这些房屋全部为毛坯现房，空置状态，用途为住宅。

  6月，宝能城曾经挂出15套首批法拍房源，原计划于7月1日和7月26日拍卖，因为“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”原因而被撤回，8月底又被重新被挂出，数量还进一步增加，最后为56套房源。

  据乐居君监控显示，9月21日挂出20套，9月22日挂出20套，9月23日挂出16套。拍卖首日全部房源拍出；第二日1套流拍，其他全部拍出；第三日5套流拍，其他全部拍出。

  宝能城二手房指导价为9.85万元/㎡，此次宝能城花园的法拍房大多略高于评估总价成交，部分等于评估总价。

  法拍房最大的优势就是便宜，大多数法拍房最终成交价都低于市场成交价20%以上。据乐有家数据显示，法拍房价格多低于市场价，且多处于市场价的7-8折，部分房源更低至5折。

  但对于豪宅来说，这个优势却并不明显。

  据乐有家整理的数据显示，今年1-8月深圳法拍房成交量673套，8月成交创新高，成交120套。其中龙岗是法拍房成交最火区域，其次为罗湖、南山、福田区域。

  深圳豪宅法拍：9198万成交、7.2万次围观

  深圳豪宅法拍房源基本上集中于南山和福田两个核心区域。

  乐居君在阿里法拍平台看到，从今年7月份至今，成功出让的千万豪宅数量不少，但竞争最激烈，出价次数最多的法拍房是南山华润城润府三期的一套。

  这次法拍共16人报名，围观共72347次，竞价共155次，最后以3600万总价拍卖。

  此套房户型面积为191.1㎡，折合成交单价约18.84万元/㎡。该房源的评估价约为3057.6万元，折合单价为16万元/㎡，而目前华润城三期的二手住房成交参考价为13.2万元/㎡。

  这套法拍房源最后的成交单价不仅高于评估价，也高于二手房参考价。

  该房属于近期深圳法拍房市场中热度最高的豪宅，而另一个福田香蜜湖住宅却成为近期成交价格最贵的豪宅。

  从今年1月份至今，成功出让的千万豪宅中价格最贵的法拍房是在京东拍卖平台中，福田区香蜜湖第一生态苑15栋63号房产以总价9198万拍卖成交。

  此套房户型面积为358.54㎡，折合成交单价约25.65万元/㎡。该房产评估价约为8212万元，折合单价为22.9万元/㎡，而目前香蜜湖第一生态苑的二手住房成交参考价为13.1万元/㎡。

  从蛇口、西丽、科技园、香蜜湖上述4个法拍房成交数据中能看出，不少豪宅在这个过程中能触碰到成交价的最上限。

  虽然价格便宜是法拍房的优势之一，但在豪宅市场热度走高并非由于价格优势，其保值增值的价值在流通中能够得到验证。

  最近深圳新房市场中，低于预期价格的豪宅新品仍然能引发富豪们的争抢，吸引大批购房者认筹。