文/乐居财经 靳文雨

  地产下行周期里，房企和信托之间的“鱼水”关系正向“油水”关系演变，信托纷纷抽离地产，仍未抽离的，大多是被套其中。

  公开数据显示，2022年1-8月信托产品违约规模总计907.99亿元，违约产品数量共131起。其中，房地产信托违约金额达655.86亿元，规模占比达到72.23%。

  受监管收紧和房地产行业违约潮的影响，房地产类信托的成立规模持续萎缩，8月房地产类信托成立规模下滑至50亿元以下。

  狼多肉少，能从信托渠道融到钱的房企，已经越来越少。

  近日，乐居财经《资管K线》注意到，两款信托理财产品正在泛金融投资圈热推。

  一款名为“长盈精英-招商中梁大湾区1号集合资金信托计划”，受托发行方为爱建信托，募资3.5亿元，产品期限2年，预期收益率6.7%至7.6%，所募资金将投向中梁地产位于广西北海市合浦县的“中梁国宾一号”项目开发。

  另一款名为“筑盈10号集合资金信托计划”，该产品共分两期，由山东信托受托发售，总募资6.5亿元，期限1年半，预期收益率7.4%-7.9%。这只信托产品所募资金，投向的是大名城位于福州仓山区的“紫金九号”楼盘，备案名叫“凯邦公馆”。

  相比之下，后者的预期收益率更高一些。这也意味着，大名城的信托融资成本相对更贵。

  9月7日，大名城（600094.SH）发布公告称，全资子公司福州凯邦房地产开发有限公司（下称：福州凯邦）因生产经营所需，向山东信托申请信托贷款人民币5.947亿元，上海翀骁置业有限公司作为共同债务人（下称：翀骁置业)与福州凯邦一并履行上述信托贷款偿还义务。

  这已不是大名城第一次将借债之手伸向信托。在绝大多数房企仍在艰难寻找破局之路时，大名城的风险也摆在眼前。

  重仓上海

  此次被“补血”的福州紫金九号项目，为大名城于 2020年2月底斥资24.6亿元竞得，成交楼面价22254元/㎡。该项目位于福州市仓山区建新中路与凤冈路交叉路口处，是金山绿轴核心高尚生活区的中心地段。

  据乐居财经《资管K线》了解，该项目由福州凯邦开发建设，于2020年11月开盘。项目占地66亩，占地面积44217㎡，建筑面积110543㎡。

  而对于此次提供资金，山东信托也表现的颇为谨慎。大名城作为保证人，为该笔融资提供不可撤销的连带责任保证担保；翀骁置业作为抵押人，以其名下持有的国有土地使用权提供抵押担保；名城地产（福建）有限公司作为出质人，以其持有翀骁置业100%的股权提供质押担保。

  值得注意的是，在这笔融资中，位于上海青浦区重固镇毛家角村一宗41.6亩的地块，为第一顺位抵押物，且该地块为大名城今年上半年新增的唯一土储项目。

  今年6月8日，在上海今年首轮土拍中，大名城以底价8.88亿元获得该地块。这宗土地的出让面积仅有27758平方米，建成后住宅套数下限为555套，以中小套型为主。

  乐居财经《资管K线》获悉，早在2015年，大名城曾宣布转型，制定了“产业+资本”双轮驱动协同发展战略，成立名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。此后，大名城在上海住宅市场四年没露过面。

  2020年，大名城从金控回归房地产主业，并且又开始继续补仓上海。其在2020的2月到7月间拿下的7宗地块里，其中有6幅地块是位于上海，共斥资53.72亿元，甚至某些地块的溢价率达到20%-30%。

  2021年大名城公开表示，将继续聚焦深耕上海为核心的长三角一体化城市群，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度。

  彼时，业内人士认为，大名城连续在上海扩储，接连拿下多幅住宅用地，是基于对上海市场的深度洞察和战略重视，也体现出大名城对临港未来发展的信心。

  据了解，在2021年上海的三轮土拍中，大名城也均有参与，其倾力补仓上海并一举拿下3宗地。这3幅地块分别位于奉贤区庄行镇、青浦区重固镇郏店路和自贸区临港新片区，总成交金额达15亿元。

  截至目前，大名城已在上海五个新城及临港区域拿得了至少10宗土地，总拿地金额接近百亿元。而在布局的这些区域里，大名城目前有九个住宅项目处于在建在售状态。

  负重拿地

  事实上，在绝大多数房企面临因融资遇阻、销售乏力和利润下滑致现金流吃紧的行业大环境下，即便大名城选择布局的是楼市重点城市上海，也面临着销售压力和市场下行等潜在风险。

  在大名城拿地的这些区域，已有的部分项目销售并未跟上，如去年在临港新片区开盘的大名城映园。在整个临港新片区一房难求的时候，该项目第一次开盘认购率刚刚130%，入围分41.6分，属于当时该区域的最低认购分数。

  松江老城区的大名城映云间项目，在去年开盘两次，但这个项目也未达到预期。在各区域新房都能实现被一抢而空的热度下，映云间项目第一次开盘的认购率只有69%，第二次甚至都未有摇号这一程序。

  即便是过去引以为荣的上海紫金九号，也曾因为后续服务设施难跟上等问题，在开盘后多次出现业主维权情况。

  另外，需要注意的是，大名城在上海迅速扩张的同时，不惜以拿地资金超过销售额的方式去扩储，因此也不可避免导致公司经营性现金流的下降。

  尤其是2020年，大名城在土地市场拿地的上半年，该公司实现营业收入76.69 亿元，同比增长74.41%；净利润仅为3.02 亿元，同比增长9.78%。从全年来看，大名城的毛利率也较2019年下滑了9.3个百分点，仅有15.41%。

  7宗土地，花费了约78亿元，这一规模已超过公司上半年的销售额。克而瑞数据显示，2020上半年大名城的销售额约为77.1亿元。

  也是在积极重仓上海的这一年，大名城的经营活动产生的现金流量净额自2017年以来出现首次出现缺口，为-24.17亿元。

  在资金持续吃紧的情况下，大名城曾多次向信托求援。乐居财经《资管K线》查阅发现，除山东信托之外，自2020年以来，大名城及其子公司还向平安信托、中建投信托等多家信托机构申请过贷款。

  如在2021年3月，大名城公告称，全资子公司上海泰伯置业有限公司，因生产经营所需，向平安信托有限责任公司申请信托贷款11.1 亿元。一个月后，其全资子公司上海源翀置业有限公司又因生产经营所需，向平安信托申请信托贷款10亿元。

  折戟金控

  从大名城的经营发展来看，其经历了从2015年由地产到金控板块的转型，在2020年再度回归地产主业的过程，在业务上并不“专一”。

  金控板块曾被大名城寄予厚望。2015年7月，大名城成立了深圳名城金控（集团）有限公司（下称：名城金控）。次年开始，名城金控便开始在资本市场频频出手。先是设立“名城大消费产业基金”，接连举牌博信股份、安纳达，又设立财险保险公司，参与国融证券增资。

  其中，名城金控最引人关注的是从中植系手中收购中程租赁，耗资25亿元，而这也直接花掉了大名城2015年68.9亿销售额的三分之一。

  彼时，金控板块确实给大名城带来了持续增收。数据显示，2016年大名城金融投资及租赁业务实现营业收入8.4亿元，占总收入的9.5％，毛利率达53.6％。然而，此消彼长，同年少了资金投入的大名城地产板块，土地储备急剧下降82.5％。

  受稳杠杆及政策管控趋严影响，大名城金控板块在2018年毛利率骤降至-109.48％，营业收入同比下滑77.7％至2.7亿元，营业成本高达5.66亿元，直接亏损近3亿元。2019年，该板块营业收入仅55.7万元，占比近乎为零。

  2020年，金控方面的失利令大名城开始掉头，选择回归地产业务。其在公告中称，公司未来将进一步聚焦房地产主业，集中自身资源发展房地产业务。

  虽然是重操旧业，但错失几年的发展时间让大名城在地产规模赛道上远远掉队。在2021年，大名城出现了上市以来的首次亏损。

  年报数据显示，2021年大名城实现营业收入 76.61 亿元，同比下降 48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12 亿元，同比下降192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12 亿元，同比下降 243.81%。

  8月12日，大名城发布2022年半年度业绩数据显示，今年上半年，公司营收同比下滑51.15%至20.53亿元；对应归母净利润较去年同期下降88.37%至0.28亿元；扣非后净利润0.21亿元，同比下降54.06%。

  截至6月底，大名城的货币资金约41.9亿元，比去年底减少33%，短期借款4.83亿元，一年内到期有息债务12.87亿元，现金短债比2.37，扣除预收账款资产负债率33.6%，净负债率32.44%。