至此，8月27日建委同日发布5张预售证的分别位于东城、石景山、大兴、昌平和顺义的5个项目首开的业绩揭晓。

  以开发商自报数据看，都算是热销了，乐居新媒体统计总金额达150亿。

  据说，9月里其他拿预售楼盘也在热销途中。此刻放眼全国，北京的“金九”实在难得。

  北京楼市的“金九”是如何形成的？

  东南西北中5盘开盘收获150亿

  8月27日，北京市建委5张预售证同日释放，仿佛打响了开发商抢楼市“金九”的发令枪。

  东城南二环天坛府、大兴西红门御璟星城、昌平北七家北清橡树湾、顺义新城中海首开·湖光玖里、石景山衙门口中海学仕里可售。

  截至9月19日，5个楼盘首开销售数据，由开发商自报，全部出炉。

  座次分别为：天坛府56亿、湖光玖里40.5亿、北清橡树湾27.8亿，中海学仕里15.7亿和御璟星城10亿。总计150亿元。

  北京城建开发的天坛府于8月30日晚间开盘，指导单价13万，大户型150-280平三四区，开盘1小时取得56亿的业绩，226套，超过了6月29日丰台丽泽端礼著49亿的战绩。天坛热销在于它二环边无可比拟的位置。

  乐居新媒体由此得出三环里热销定律：300平米内，13万，总价3500万。

  石景山衙门口区域的中海学仕里，位于西四环外，近西五环。指导价7.9万元却只卖7.55万元每平米。项目是79平米小三居，89平米三居，72平米两居。其中总价600万就能买到79平米小三居被市场热捧。首开就获得15.7亿业绩。不久后，数量偏少的115平米四居就售罄了。

  学仕里热销证明了西边旺盛的购买力。

  昌平的北清橡树湾在北五环外，北清路南，属于北七家镇。实际位置在回龙观东北，天通苑西北。指导价6万，只卖5.6万-5.8万元。9月12日开盘20分钟，703套房，成交478套，去化率68%。堪称2022年刚需盘销售楷模。

  大兴西红门的御璟星城，由中建三局开发，在南四环外，其实有点接近南五环，但以6.3万左右的价格开盘就能获得10个亿业绩也相当可以。近期，该区域利好不断，地铁19号线落地，北京四中和皇城根小学要进驻。

  最后就是中海首开·湖光玖里了，中海第四座拾光系产品，主打115-187三四居洋房和369/440平米联排别墅，号称从售楼处开放到开盘20天5000组到访，超700组认筹，于是获得了40.5亿的业绩。指导价5.97万元。这个项目的特点是1.2的容积率。据说北京这两年106宗地块里，六环里容积率在1.2以下的只有两个。

  9月不止5盘“热销”

  9月17日，华润置地开发的“北京悦府”拿到了预售许可，丰台右安门亚林西板块，639套房，拟售价格11.2万元每平米。主力户型三个：134平米、160平米、200平米，单套总价在1550万到2300万间。

  市场预判：热销板上钉钉。因为就在“北京悦府”以西几公里处，同为华润开发的三环内项目“北京瑞府”6月首开就卖出35.3亿的业绩，尽管悦府要比瑞府贵1万，但地段更好。且与周边中国玺和昆仑域有1万的价差倒挂。

  9月21日，还有两个新盘又拿到了预售许可。一个是位于朝阳区奶西板块的首开金茂望京樾，一个是石景山刘娘府的绿城·西山云庐。

  早在9月17日，朋友圈就传出望京樾售楼处人满为患的图片。

  “想去看房……，现在别去了，只能看人看不到好房。”一个自媒体账号运营人在朋友圈发图感概。

  望京樾在东北五环外，距离望京5公里，销售指导价8.5万元，762套房，总价867万起。8.5万元比崔各庄8.8万三兄弟有竞争力。

  市场等待望京樾的开盘后的销售数据。

  绿城·西山云庐是205-580平米的低迷别墅项目，销售指导价在9.15万元。该项目户型设计上，构建了前三后四结构，实现了最大9米面宽，开发商颇有自信，这个项目用叠墅产品兼容了大平层的居住体验。项目等待市场检验。

  此外，房山春和印象9月10日开盘，开盘价仅3.9万元每平米，开发商订阅号也自报热销；丰台龙湖建工九里熙宸9月14日拿证，指导价6.5万，据说首期开盘低至6万，项目在西五环依然吸引了很多购房者。

  最受关注的是玖合府

  9月20日，此刻市场最受最受关注的中建·玖合府启动意向登记。截至时间为9月24日。意向登记期满，符合参与摇号资格的购房人名单将公示，预计在2022年9月25日-27日，9月28日开启摇号，9月30日线上选房。

  上一次公示买房人资格的楼市是3月份北京永定府和天恒学院里。一个在东城，一个在海淀核心区，两个楼盘开盘秒光。

  中建·玖合府在朝阳区太阳宫，政府有10%的产权，共有10栋商品住宅，规划412套房源；2栋5-7层多层，8栋16-26层高层，主力户型165-235平米四居，均价11.7万每米。

  计算下来，最少需要1930万起可以买一套最小165平米的房子。

  玖合府之所以受关注，因为周边次新房太阳公元卖15.3-16.5万元，目前价格比较稳定。一二手房价倒挂价格在2-4万元之间。

  嗯，差不多买到就赚400万起。

  不用说，很多有钱人已经悄悄收拢资金，静待自己的运气降临，谁能成为412分之一呢。

  北京的9月为何“热销”

  北京有“金九”。9月新项目算是集中入市，开盘开发商自报销售业绩也不错。在全国来看几乎是仅有的金九。

  北京楼市因何做到的呢？

  乐居新媒体认为：价格、产品、房企、需求，缺一不可。

  首先是，新房入市价适当，很多项目并未根据政府指导价顶格卖，比如中海学仕里限价7.9万只卖7.55万，相比旁边的长安悦玺7.9万的价格就有竞争力；御璟星城限价6.6万卖6.3万左右；北清橡树湾限价6万，卖5.6-5.8万元。

  有市场人士戏称，很多楼盘开盘就打了8折。当然开盘的价格距离政府限价有差距并不能说是开盘就打折了，而是开发商随行就市理性入市。

  其次，品牌商中海、华润置地、绿城、金茂还有北京城建等，这些都是能打造市场认可产品的开发商，比如中海的拾光系和“空间系x.0”经典户型系列，金茂的府系、悦系，华润的橡树湾，绿城更有8产品系。

  这些产品在市场上久经考验，且在不断迭代，购房者认这些产品。

  再者，今年买新房尤其需要注意开发商能抗住资金压力，企业不雷暴，楼盘不烂尾。这是购房者最大的担心点，以上开发商多是央企、北京本地实力国企和负债率优秀的混合资本企业，这类风险较小。

  最后是需求。北京楼市缺改善型新房。虽然北京是限购最严格的城市，但限购多年以来，改善性购房需求正在不断增长。

  在最近热销的楼盘里，可以看到三居四居成为主流。北京城建开发的天坛府已经是第四期开盘，单价高达13万，户型面积最大的接近300平米，依然实现了热销，这说明核心地段的改善需求非常旺盛。

  另外，需求不仅来自北京。全国市场正在快速分化。其他城市的楼市正在跟北京和上海楼市产生分越来越大的距离。当其他包括省会城市的楼市，在限购政策不断放松的背景下，依然步履蹒跚，买家寥寥的时候，这些城市里的资金会悄然北上。

  玖合府的潜在买家里就出现了来自其他省会城市的买家。

  道理很简单，钱放在北京楼市里更保值。

  当然，其他还有各种因素，比如北京疫情控制得好，二手房市场平稳上行等。