乐居新媒体 任时建 发自苏州近日，有购房者向乐居君咨询买房的事，他的意向楼盘有万科滨河道（备案名：滨河湾花园）和天境澜庭2个楼盘，目标户型是168㎡四房，对于究竟选谁有点举棋不定。因此乐居君对这2个楼盘做了详细分析，以供有类似改善需求的购房者参考。

  万科滨河道和天境澜庭这2个楼盘虽然分属吴中城南和相城元和，但是有非常多的相似之处。

  首先，它们都位于传统的老镇板块，烟火气息比较浓厚，生活配套也都比较齐全，城南商圈有龙湖东吴天街、吴中天虹、吴中万达等；元和商圈有龙湖相城天街、相城天虹、繁花中心等。

  其次，这2个项目旁边都有河道，住宅仅400多户，是典型的小而精的滨水社区，产品类型都是中高层，装修交付，且交付时间差不多。

  差异性主要体现在以下几个方面：一是房企开发实力不同，万科滨河道由万科和保利置业合作开发，天境澜庭由弘阳和中骏合作开发；二是物业口碑不同，万科滨河道为万科物业，天境澜庭为中骏世邦泰和物业；三是车位配比差距大，万科滨河道车位配比达到了1:1.61，天境澜庭仅1:1.19；四是容积率不同，天境澜庭低于万科滨河道，小区建筑密度更低。

  前面是楼盘整体的分析，现在回归到户型上来。

  户型PK

  万科滨河道和天境澜庭户型建筑面积段是比较相似的，都有120多㎡、140多㎡喝160多㎡户型。不同的是，天境澜庭最小户型建面是128㎡，改善属性更明显；万科滨河道有建面约103的户型，这一户型相对刚需。

  我们以两者建面168㎡户型来分析一下各自的优劣势，看哪个户型更趋完美。

  万科滨河道建面约165㎡户型

  万科滨河道建面约168㎡户型和165㎡户型一致，我们就以165㎡户型图来分析。该户型为2梯2户，独立电梯厅入户；无入户玄关，开门直对餐厅，私密性不够好；4开间朝南，南向大横厅与阳台联通，整体采光和视野都非常好；2个套房设计，居住舒适度很高，主卧淋浴加浴缸的配置，实用性较高；南向次卧外可做柜体，增加收纳空间，对面的公卫做到了干湿分离，方便使用；厨房是做的中西双厨，能满足多样化的烹饪需求，但是餐厅的位置近过道，有一些弊端；自带5个飘窗，得房率较高。

  天境澜庭建面约168㎡户型

  天境澜庭建面约168㎡户型从大格局上看，和万科滨河道非常像，整体方正，也是独立电梯厅入户。但是细看会发现，天境澜庭的功能性更强。天境澜庭入户有玄关，增加收纳空间的同时，私密性也更好；同样是4开间朝南，天境澜庭阳台开间更大，联通了大横厅和南向次卧，采光和视野更佳；同样是2个套房设计，天境澜庭主卧卫生间做了双台盆+淋浴+浴缸，相比万科滨河道有升级；天境澜庭厨房北面设有家政阳台，可作洗衣房，功能性非常强；天境澜庭餐厅有独立的空间，且空间较大；全屋自带5个飘窗+1个大阳台，得房率会更高；不足之处是，公卫没有干湿分离。

  整体来看，天境澜庭的建面约168㎡户型相比万科滨河道建面约165㎡户型优点更多。这2个楼盘都是装修交付，带三大件，交付时间都在2023年12月至2024年6月之间。

  去化率PK

  万科滨河道共领取了2次预售证，分别为2021年12月15日和2022年5月27日，预售总住宅房源446套，房源主要建筑面积约103、123、143和168㎡。截止9月20日14时，万科滨河道有可售住宅房源241套。这说明万科滨河道开盘约10个月，去化率约46.0%。

  万科滨河道第二批房源备案价在26329-30599元/㎡之间，与首批房源价格相当，总价区间大约在293-477万/套；建面约168㎡户型备案均价约29537元/㎡，总价约495万。

  从案场了解到的信息来看，项目有一定的购房优惠，实际成交均价约27800元/㎡，并不定期推出特价秒杀房源。

  天境澜庭共领取了2次预售证，分别为2021年10月29日和2022年6月17日，预售总住宅房源420套，房源建筑面积约128、130、142、168㎡。截止9月20日14时，天境澜庭有可售住宅房源190套。这说明天境澜庭开盘约11个月，去化率约54.8%。

  天境澜庭备案价26948-31819元/㎡，整体均价约30046元/㎡，总价区间345-534万/套。建面约168㎡房源备案均价约30334元/㎡，总价约510万，高于万科滨河道约15万。项目对外宣传不多，目前168㎡户型所剩无几，其他户型好楼层的也不多了，置业顾问称项目无特别优惠活动。

  购房者在选房时，除了要清晰了解项目的产品要素和周边配套之外，还要关注项目的售卖情况。因为选择好卖的楼盘通常不容易错，一个楼盘选得人越多，说明这个楼盘在同类中综合评价越高。对于打折促销的楼盘有漏可减，但也要当心后期交付质量打水，或者物业管理不佳。