乐居新媒体 刘真  发自南京  全南京都在薅它的羊毛，软件谷到底有多强？

  一脚油门到河西，500强企业最密分布区，北靠软件谷，南瞰秦淮河，东西两侧毗邻南京两个头部板块河西中和南部新城，直线距离约3.5公里房价却比河西中、南部西城低6000元/平，处于堪称主城“金三角”的优越区位，含包售价约4.5万/平的徐工板块算过分？

  在南京，有一半的楼盘，在打软件谷的主意。南部新城、河西南、新玄武、城东月牙湖、江宁百家湖、麒麟科创园等…甚至，江核，也有来自软件谷的客户。实际上，在不同阶段，软件谷确实具备了重塑南京板块价值的一种能力。

城南软件谷航拍图

  前几年，提到城南徐工很多人会想到的是：偏远、农村、发展迟缓...甚至在网友给城南做的“身份证”图上，给城南徐工的标签是城乡结合部。

  虽然这是一张带有调侃性质的图，但从侧面也反映出曾经的徐工在主城中存在感不强的尴尬。 但近几年随着雨花提档升级，连通河西与软件谷的交通大动脉数字大道东西贯通，南部新城、软件谷、河西三个区域的联系进一步加强。而背靠软件谷，位于秦淮河以北的徐工片区最先搭载软件产业发展一跃而升，晋升主城新一线板块。

房价对比

  区域内地铁、学校、商业不断完善，集生态景观与优渥配套于一体，得益于房价低洼、通勤便利、高知就业人群集中等优势，近年来吸引到不少河西外溢客群。

  尤其是最近两年，徐工板块价值被重新审视，2021年5月区域内陆续迎来土地出让，截止目前已迎来四家房企进驻。而科研+滨水宜居区交互布局的定位，又为徐工市场健康运转提供了扎实基础。如今4.5万/平软件谷-徐工，新房成交量和供应量逐渐与雨核形成抗衡势头。

  从一枝独秀到四盘鼎立 

  先来看看，软件谷-徐工在售楼盘及目前售卖情况。

  以数字大道为中轴，“新四虎”分布在东西两侧，共享区域配套，分别紧邻S3号线景明佳园和铁心桥地铁站。虽然四盘齐聚，但瞄向的人群均为软件谷码农，内部楼盘之间的竞争丝毫不比头部板块小。

  对比2公里之外更近河西中的雨核，徐工板块存在感弱了些，去化方面受土拍、定价、供应量等多重因素影响，销售也遇到了不小的阻力。

  目前在售的两个项目华发美的云筑，中铁龙湖宸阅府都已开了分销。户型最小100平起步，加包后均价都在4.5万/平，总价约450万起。

  区域内第一个商品房：华发美的云筑。

  作为软件谷-徐工拓荒者，华发美的云筑楼面地价28519元/㎡，未来毛坯限价38500元/㎡。

  在户型设计方面，华发做了大胆革新。产品最小100平起步，三房两厅两卫，得房率近78%。并且100、118㎡两种户型都做实体样板间。

  以建面约118平三房为为例，格局方正，大开间，采光面阔绰，餐客厅一体，南北动线流畅。主卧套房设计，高层可俯瞰秦淮河景观。

建面约118㎡实体样板间（客厅截取）

  华发美的云筑由华发&美的两大房企联合打造，一共6栋楼，楼间距最大约80米，南侧部分楼栋可以俯瞰秦淮河景观。而大面积落地窗+无栏杆封闭阳台+转角飘窗，不仅颜值高，视野也非常开阔。

秦淮河航拍视角

从现场施工进度来看，部分楼栋已接近封顶。附近还有在建的浙大网新科研办公楼，两栋楼与华发美的云筑住宅几乎同步，速度非常快。

华发美的云筑建设进度

  华发美的云筑去年12月首开，截止目前历经四次加推，整体去化近6成。由于上周领取最后一栋楼8号楼收官房源，部分房源数据还在上传中。目前项目处于续销期，销售均价4.05万/平，另有3500元/平装修升级包。从户型设计及现场装标来看，品质在线，性价比较高。

数据来源南京网上房地产

  徐工目前流速最好的盘当属中铁龙湖宸阅府。去年9月被中铁触顶拿下，楼面地价25846元/㎡（比华发美的云筑晚四个月拿地，地价便宜了2673元/平），毛坯限价同为3.85万/平。

  宸阅府容积率较高达到3.05，一共5栋26-33层高层及1.2万方的街区商业，住宅总户数604套。户型产品三种：101㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫和143㎡的四房两厅两卫。

两盘户型对比

       区别于华发美的云筑118㎡舒适大三居，宸阅府同面积段125㎡做了四房产品，更加注重各房间的功能实用性。此产品也是宸阅读主力在售户型，比较畅销。

宸阅府沙盘展示

  项目装修升级包3300元/平（比华发美的云筑低了200元/平），包含大金中央空调、威能地暖、百朗新风， 西门子油烟机和灶具，洗碗机采用的品牌是GE，汉斯格雅的大单槽台下盆+抽拉龙头，同时配有垃圾处理器，地面采用简一大理石砖。

中铁龙湖宸阅府125㎡展示样板间

  户型设计/装标两家大同小异，差别不大，主要区别在于微观环境，是否有明显硬伤。相比华发美的云筑观感较差（南侧为秦淮河），宸阅府南面为高铁主动脉，可能会存在噪音干扰，另外北侧约150米还有220KV大型变电站辐射磁场，短期内无法消除。

宸阅府最新进展

  不过项目由中铁、龙湖两大房企开发，龙湖操盘，品牌认可度较高。虽然近期加推多为平推入市，但续销（中介带看）非常给力，去化较快。

  宸阅府今年4月首开，截止目前加推三次，入网的368套房源中，仅剩30套未售，整体去化91%，比隔壁华发美的云筑多出近4成的销量。

数据来源南京网上房地产

  产品从大做小 品质不断升级

  以上两个是在售楼盘，今年徐工片区还将有两个新盘入市。一个是合肥城建&保利的凤起云台，另一个则是今年7月份拿地的伟星时代悦峰。相比前面两个在售项目，凤起云台与伟星毛坯限价较之前上涨了500元/平达到3.9万/平。不过结合今年市场变化，从户型分布来看，开发商有意“做小”，总价相比之前变化不大。

  凤起云台主打小户型，建面约89平起，加包后放风价约4.3万/平，总价约380万起步。比云筑（最小100平）少了11个平方，比宸阅府（最小101平）少了12个平方，反映在总价上直接降了五六十万。

规划鸟瞰图

  凤起云台前身为软件谷G05地块，在今年的4月22日，经过23轮竞拍，被合肥城建以总价26.2亿元拿下，楼面地价26780元/㎡（比宸阅府高934元/平），毛坯限价39000元/㎡。

  后交由保利操盘，一共打造7栋32层住宅，小区中央预计会打造中央景观带，同样带沿街商业，户型建面约89、100、108、128㎡。其中89平、108平合计占比近70%，给软件谷刚改置业提供了较低的上车机会。

  从外立面设计看，用材有所升级。外立面采用大面积落地窗，楼体顶部做挑檐设计，带沿街商业，整体来看颜值比较高。

效果图

  另外，小区将会配置约600㎡的会所，对于一个主打刚需户型的楼盘来说，配置会所实属难得，这也是对项目品质的保证。

  预计10月初公开售楼处，11月首开。尤其是89㎡三房确实是个不错的置业机会，不过在面对小行万科朗拾、伟新时代悦峰等竞品项目冲击下，尽管有小户型加持，凤起云台依然有不小的蓄客压力。

  在当下南京楼市，能在四季度上市的楼盘，多少都有些“本领”在身。

  同属软件谷-徐工板块的伟星时代悦峰，可以说速度非常快了。项目前身为G43地块，在今年7月份南京第二批集中土拍中被伟星底价拿下，目前售楼处已现雏形，最快10月中下旬开放，11月首开。

大门围挡施工

  值得一提的是，伟星G43楼面地价为21444元/平（是目前徐工片区四个商品房中地价最低的），而毛坯限价与凤起云台同为39000元/平，如此一来房地价差高达17556元/平，给房企开发留足利润空间。当然相比其他三家，G43腾挪空间也更充裕。

航拍图摄于今年6月

  据了解，这也是浙系房企伟星在南京首个独立操盘的项目。共规划建设6栋30-33层住宅、1栋12层酒店、1栋低层商业、2栋低层附属配套用房，户型有建面约103、113㎡两种，中间户103㎡、边户113㎡，放风约4.5万/㎡，欲打造徐工标杆产品。

规划鸟瞰图

  社区内部将设计约9000㎡围合式中央景观园林，小区外围有约2万方市政口袋公园。外立面采用铝板一体板+大面积玻璃幕墙，颜值较高，未来将采用伟星自己的物业（一级资质）。

  伟星此前在开发腹地主要集中在安徽、浙江一带，尤其在安徽口碑响亮，以品质著称，人称安徽“小仁恒”。

 2022伟星房产城市布局

  目前拿地才2个月的伟星G43进度迅速，紧靠S3号线“景明佳园”站一侧正在做景观示范区，售楼处已建至两层高，现场多个机器正在施工。

  不难看出，四季度开始，徐工板块将面临四盘鼎立的局面，伴随着后期入市楼盘，区域供货量逐渐增加，新项目获客难度将进一步加大。

伟星时代悦峰正在做示范区

  产业优势明显 主城450万徐工依旧是最优选

  这几年，南京发展框架似乎很大，但产业主场依旧要看软件谷。

  目前，板块未来规划已经落定，未来这里将打造成为徐工片区依托南京南站枢纽优势和秦淮新河等自然景观资源，打造以智能居住为主的中高端住宅区。

  从地图上看，徐工介于河西新城与南部新城之间，房价4万5左右。事实上，很多人都没有意识到，徐工与河西之间的距离，沿数字大道向西只有10分钟左右的车程。

  站在数字大道，通过航拍，我们能够很清楚的看到河西金鹰、保利大剧院、元通德基等代表性建筑。

软件谷航拍图

  当然，除地段本身外，徐工板块所处的地段及其周边配套还是可圈可点。

  作为南京码农聚集地，这个板块定位也比较清楚，兼顾了刚需和首改的需求。在南京主城总价400万-500万之间，很难找到第二个像软件谷-徐工这样的板块。

  当然，徐工的价值，不仅仅在于“近河西”，也在于其自身的“硬功夫”。

  地铁S3号线、地铁1号线、数字大道、南京南站......徐工的交通通达，无论前往新街口、还是更远的城东老城区，都在30分钟车程之内。

  商业配套雨花客厅、宜悦城、世茂52+陆续开业，辐射人群数十万人。目前来看，板块基本生活配置还是比较齐全的，内部道路、学校、科研大楼正在建设。

  除了今年推出的几宗宅地外，根据板块控规，未来还有4-5幅住宅用地待出让，不过具体出让时间和限价未定。

软件谷-徐工地块示意

  就当前发展来看，徐工板块优势明显，但依然有不小的挑战。

  对于一个板块来说，价值不能过度依靠“邻居”的外溢，需要不断地加强自身实力。比如产业上，“筑巢”容易“引凤”难，如何真正吸引到各类产业的总部落地，依然是不小的挑战。

  同时，目前板块内各类配套虽然齐备，但是并不特别出众，尤其是品牌名校、城市环境，都还有所欠缺，依然需要下大功夫。但瑕不掩瑜，对于够不上头部板块的首改家庭而言，徐工依然值得关注。

内部道路疏通

  在我看来徐工至少有几点足够鲜明：

  1、地铁、教育配套逐渐完善，品牌房企陆续进驻，板块预期兑现明显提速。

  2、软件谷距离河西、南部新城都不远，但房价却便宜很多。

  3、科研+滨水宜居的发展定位，给板块注入活力的同时也吸附着大量的人口流入。 

  4、楼盘多，无论是刚改还是改善，可选择面广，且目前在售项目多分布于地铁沿线。

  5、从南京前两次土拍来看，软件谷、小行等主城核心板块依然具有较强的竞争力。