乐居新媒体 发自南京

  千呼万唤始出来！

  9月19日，南京第三批次集中土拍地块终于挂牌，将在一个月后线上竞拍。相比今年前两次土拍，此次挂地，变化不小。

  一、限价全部取消 副城成为主力

  今年第二批次土拍，44幅地块中，13幅不设毛坯限价。而本次土拍，直接一步到位，挂牌的46幅地块，均未设置毛坯限价。这也就意味着，执行了两年多的“限房价，竞地价”政策被终止了。

  虽是意料之外，但也在符合当下的市场行情。

  2020年7月，南京出台了 “双限”土拍新政，即限地价的同时也限房价。“双限”政策推出伊始，在稳定房价方面确实起到了立竿见影的作用。不过，该政策也造成了部分区域新房与二手房价格严重倒挂，不少楼盘品质下滑。如今，市场环境发生了巨大变化，“双限”政策也到了该调整的时候了。

  此外，今年前两次集中土拍，地块基本上以主城区为主，远郊板块很少。而第三批次土拍，六合、溧水、高淳这三大副城的地块竟达到21幅，成为本次土拍的绝对主力，占总量近一半。

  而河西也有7幅地块挂牌，包括河西中，河西南、江心洲。

  当前南京楼市的格局已经很明了，改善市场依然火爆，远郊板块库存积压。回到第三批次土拍上来，未来可能是这样的局面——河西需要摇号，副城需要房票。

  二、拒绝内卷！两区域按下暂停键

  此次土地挂牌，并没有江北新区的身影，而大校场区域仅挂出一幅地块。

  今年的前两次土拍中，江北新区（直管区）和浦口共挂牌18幅地块，成功出让16幅，约占出让总量的3成。在目前的市场环境下，即使是江北核心区也面临不小的销售压力，此次暂缓土地出让，也有利于各楼盘去化积压的库存。

  而作为南京的顶流板块，大校场的新房销售情况，相比南京绝大多数区域，还是不错的。但目前板块内在售及待售项目近20个，内卷日益加剧。此时减少土地出让，也是明智之举。

  三、商住结合！多板块迎来补仓

  时隔3年，青龙地铁小镇再次推出一幅商住混合用地，未来不仅能填补小镇的新房空缺，同时也将完善区域内的商业配套。

  小龙湾区域上次土地出让，还是在2017年，中海13.25亿拿下的G40商办地块（即中海龙湾U-LIVE项目）。而上次住宅用地出让，更是要追溯到2015年，龙湖47.7亿拿下G23商住地块（即龙湖春江郦城、江宁龙湾天街）。此次挂牌的小龙湾G93地块即杨家圩二期，紧邻龙湖春江郦城、江宁龙湾天街，占地面积约7.5万方，为住宅、商办混合用地，起拍总价26.65亿。

  G93地块周边居住氛围浓厚，生活配套也比较完善，但除了春江郦城外，基本上以老小区为主，缺乏高品质的新房项目。从朗诗玲珑屿、龙湖春江郦城等新小区不错的行情来看，该区域急需高品质新房项目补仓。不过，该地块体量较大，且包含商办部分，对拿地企业的综合开发水平和资金实力提出了很高的要求。

  近两年，大校场板块可谓是风头正盛，而南部新城的另一个重要区域——南站片区，却陷入了沉寂。此次挂牌，南站地区也推出了一幅商住混合用地G86，土地出让面积约2.5万方。目前，南站片区仅嘉华·嘉宏峰一家楼盘有少量房源在售。未来，G86项目的入市，不仅能给南站市场补货，还能进一步丰富区域的商业配套。

  四、地价又涨了！“宇宙中心”再次补货

  河西再次带来惊喜，挂牌了7幅宅地，范围包括河西中、河西南、江心洲。

  南京，可谓是拿出了压箱底的好地。除了此前推介的4幅地块，本次挂牌，河西还新增了3幅地块——G71、G72、G73。从区位来看，3幅地块位置相邻，位于河西南部，紧邻鱼嘴金融集聚区、秦淮新河，北侧紧邻二批次摇号的2幅宅地，即中北盛业G30和奥体建设G31地块。

  值得关注的是，河西地价又涨了。以河西中G67地块为例，如果触顶，成交楼面价约43141元/㎡；而距离不远的越秀G28项目，楼面价约40806元/㎡。如此看来，地价涨了2千多。此外，该地块起拍价超50亿，堪称第三批次土拍最贵地块，大概率将被国央企拿下。

  不过，G67地块未设毛坯限价，未来在定价和产品打造上有一定优势。从区位上来看，该地块紧邻颐和源璟项目，周边写字楼非常密集，居住氛围也不错。

  而位于江心洲中部的G69地块，起拍楼面价近3.3万/㎡，如果触顶成交，楼面价将达到3.78万/㎡，打破江心洲地价记录。地块紧邻仁恒江湾世纪，区城市场认可度较高。地块西南角为金陵中学（新校区），西侧为江心洲中心小学，东北侧为市民广场，南侧毗邻青奥森林公园，公共生活配套资源较为丰富。此外，地块毗邻江心洲夹江隧道，前往河西中部、江北新区都比较方便。

  从第三批次挂牌地块情况来看，南京因地制宜，有意识的控制出让节奏。最值得关注的是南京楼市的两极接下来的表现——河西能否全部触顶，副城会不会有国企托底，我们拭目以待。