文/乐居财经 曾树佳 宋璐

  9月16日，王伟跟领导请了半天假，驱车40分钟赶到锦艺金水湾项目工地，“延期交房近1年半，我几乎每个月都要去项目现场监工，看看项目进度才心安。有时候门口大爷不让进，我专门准备了一顶安全帽，脸上抹两把（泥土），装作施工工人一起就混了进去。”

  这次，王伟在项目上“巡视”了近一个小时，还偶遇另一位骑电动车的业主也带着孩子来看项目。他告诉王伟，“为了买这套房子，把爸妈退休养老的钱都搭了进去。现在只希望工地加快施工进度，早日能够收房，接老人家过来住。”

  好在，他们现在见到了交房的曙光。9月初，锦艺金水湾获得了郑州第一批纾困基金支持落地。

  在官方复工指导下，目前工地园区内虽未见大批工人，但外部施工正有序进行，项目外立面施工、窗户安装已完成，园区内正进行绿化及楼体内部施工。现场工人告诉王伟，“要不了多久项目就能够交付给业主。”

  锦艺金水湾项目并非烂尾个案。郑州作为停工停贷风暴的中心，新房烂尾率达28%。也就是说，在郑州每卖出3套，就有1套不能按时交付。眼下，郑州政府提高了“保交付”的优先级，把这当成一场战争来打，政策之密，行动之快，放眼全国，没有哪个城市能做到。

  而郑州这次保交楼行动，已然成为国内的一个标本。它将纾困基金、并购贷、代建等方式，多管齐下，并动员了法院系统、公安系统、银行系统、企业和各市区，清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”“绊脚石”，扼杀开发商“表演性复工”。

  进入金秋九月，这座城市的保交楼措施显得更加密集，紧锣密鼓，仿佛在与时间赛跑，并给烂尾楼问题的解决，定下了一个期限——大干30天。

  烂尾楼复工

  听到锦艺金水湾进入郑州第一批纾困“白名单”的消息时，王伟心里悬着的石头终于落了地，“太激动了，终于等到了好消息，买的房子不用担心烂尾了。”

  在延期交房近1年半时间来，他经常失眠，“合同上写的是2021年4月底交房，4月23日开发商发函通知因疫情不可抗力因素延期延到9月底，8月13日开发商再次发函通知因郑州洪水和疫情继续延期，且通知函上也未告知何时交房。”

  如此情形下，王伟等业主与开发商几经沟通后，建立了微信沟通群。但开发商的“躺平”，却让他更加心灰意冷，“锦艺在群里从不发声，业主询问问题从来都是置之不理，每周只是更新进度PPT。有业主质疑进度图片造假，锦艺便停止更新每周进度，拒绝业主进去工地参观监督，”

  2021年上半年，项目已经是半停工状态，仅有几个工人在工地“表演式施工”，交房遥遥无期。去年11月，项目工程总包方甚至把工地铁门焊死，并用车头从园区里面抵住，施工陷入停滞状态。

  业主们看在眼里，急在心里。2022年年初，他们集体到锦艺郑州总部办公所在地杜康大酒店，寻求开发商的解决措施。但开发商已经彻底躺平，面对上百名业主的诉求，仅回应“没钱”。

  之后，在业主不断合理合法诉求之下，锦艺高层签订补充协议，承诺“锦艺金水湾观锦苑(K5)地块全面复工时间不晚于2022年3月15日，正式交房的时间不晚于2022年6月15日”。

  但等到3月15日，项目依然没有复工。业主只能开启“筹钱自救”模式，自发组织，进行金水湾四期的剩余工程所需资金众筹工作。

  乐居财经了解到，资金筹集的价值对标物，是开发商还没有大规模推售的车位，原价10多万的车位半价销售，业主代表奔走众筹，两天时间有400户业主购房车位。经过评估后，所得2000多万款项是可以将项目剩余的工程进行完结的，能保证业主顺利交房。

  另一边，业主代表积极和街道办、社区进行协商，最终直接将钱打入政府专用账户，监督并确保专款专用，甚至任何款项的使用都需要街道办领导签字下拨。

  除了业主方的积极自救外，政府层面也传来了好消息。9月8日，锦艺金水湾成为郑州纾困基金首批落地的三个项目之一，而这笔资金也将成为其复工的活水。

  锦艺金水湾相关工作人员对乐居财经表示，“纾困资金到位情况具体不清楚，对于交房时间，项目会跟根据施工情况尽快交付，具体时间等确定后再统一发布。”

  除了锦艺金水湾，还有永威滟澜庭、永威西郡也在9月初成功获得郑州市房地产纾困基金支持落地，总金额超10亿元；紧接着，9月17日，郑州纾困基金再落地3项目，分别是锦艺四季城、裕华城和豫园。

  另据悉，郑州的纾困基金专门建了个项目库，初步确立了8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿。

  为何能率先进入郑州第一批纾困“白名单”？永威方向乐居财经透露，“纾困基金都是分批发放，要做一些申请手续，目前还没有发放到位。对于选定标准，申请手续是按照政府要求正常提交，政府会考量企业品牌及项目禀赋存货等方面综合评估而定的纾困项目名单。”

  此外，在业内人士看来，郑州救助楼市措施，是按照战场上的救护原则：先轻后重，最后抬尸，“比如锦艺金水湾，毛坯交付，外立面窗户都已经做好，现在只是楼体内公区施工和小区绿化施工，很快能够交付给业主。像融创、瀚海体量大的项目可能就要后置，因为他们一个项目的纾困资金或许能救好几个问题较轻的楼盘。”

  沉疴与猛药

  郑州决意改变现状，这座处在舆论的风口浪尖上的城市，给烂尾楼问题的解决，定下了一个期限——大干30天。

  这意味着郑州需要争分夺秒，在10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。那些“表演性复工”“象征性复工”现象，将被杜绝。

  在这个计划中，房企无处遁形、躺平渐成奢望。因为他们需要发挥自救的主体责任，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，激活现金流、降杠杆，同时归还挪用资金，回归主业。

  政府也不能闲着，需全力纾困，通过纾困基金、并购贷、代建等方式扶持。若是项目实在无法拽出泥潭，则启动破产重整程序，“应破尽破”，督促法院采取短、平、快等办法，快速处置。

  此外，郑州启动了全面追责。对负有资金挪用的房企股东、监管不到位的商业银行，以及偷漏税的房企进行核查追责。一切似乎都变得透明而明确，为复工做好了厚厚的铺垫。

  为了能落到实处，郑州召开了保交楼“房企瘦身自救”行动会；还与国开行签订3000亿协议，1600亿用于棚改贷款。几乎与此同时，郑州中院也召开全市法院护航“保交楼”专项行动动员会。

  进入金秋九月，这座城市的措施显得更加密集，紧锣密鼓，仿佛在与时间赛跑。

  它似乎是想快刀斩乱麻，在7月提出“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”等4种项目纾困模式，8月出台百亿房地产纾困基金方案的基础上，迅速理出清晰的思路。

  一系列方案，犹如一块块石头，投入水中，荡起了一圈圈涟漪。截至9月12日，郑州共95个项目申报保交楼专项借款，康桥、鑫苑、名门、瀚海、锦艺、正商、金科等房企项目，均在列表之中。据乐居财经获悉，第一批专项借款50亿元已下达郑州。

  在此之前，郑州纾困基金首项目落地，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼达成合作；随后，郑州的锦艺金水湾、永威滟澜庭、永威西郡等6个项目，也成功获得纾困基金支持落地。

  建业、康桥、正商等5家房企，将会收到53亿元的政府欠款。有了政策做支撑与展望，不少地产商，均有信心与相关战略合作总包单位洽谈，后者若全力配合开展复工复产工作，则项目进展问题将迎刃而解。

  乐居财经获悉，近期已有越来越多的河南房企，量化并公布自身的保交楼情况。

  先行的摸索

  为什么是郑州？关于这个问题的答案，很多人都觉得不必赘述。新房28%的烂尾率、停工停贷风暴的中心，这座城市已到了不破不立的地步，若再不采取雷霆措施寻求改变，后果不堪设想。

  进入2022年，地产销售不如预期，郑州也曾出台18条“救市”措施，涵盖人、地、钱等要素，取消“认房又认贷”，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市；同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。

  彼时，郑州刺激购房需求、多举措去库存，是近年来一二线城市罕见的力度较大的楼市松绑政策。无奈市场仍总体低迷，郑州近远郊项目亏本甩卖，甚至有房企不求保本，但求回款现金流落袋为安。

  此前的“7·20”暴雨，以及反复的疫情，成为压倒骆驼的最后一根稻草，不少河南本土房企裁员瘦身，或要求员工长期休假，已面临周转危机。而楼市刺激成效不明显，更加剧了项目的烂尾率。

  在这种情况下，郑州开始在自我救赎的道路上疾行。

  8月初，郑州出台百亿纾困基金。在运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体。

  原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。子基金自有资金原则上出资不高于40%，其余的应通过争取金融机构并购贷等方式筹集低成本资金。

  方案提及，盘活的存量房地产项目门槛，是“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资”，其目的是疏解房企短期流动性困难，并解决部分停工停贷问题。但有人觉得，纾困门槛过高，在现实落地中，并不能更好地达成保交楼目标。

  总体来看，郑州模式的思路是不救急，救的是较优质的资产，最终达到“能盘活一个，就能救活一批”的结果。而那些已出售的烂尾项目，确实情况危急，关系民生，也只能算“救一个是一个”。

  这跟“救急救穷”的国家层面纾困基金有所不同。据相关媒体报道，8月底，国家层面专项借款初期规模达2000亿元，将以城市为单位借入、使用、偿还，专项借款计入地方政府债务。

  这2000亿不是无息贷款，并且地方政府借款期限不超过3年。借款前两年，利率2.8%，第三年涨至3.2%；若超过三年不归还，借款利率在第三年基础上翻倍。

  独特的城市情况，让郑州走出了一条不同方向的路径，全国各城市的目光，均聚焦在郑州身上，它的一举一动都牵动着河南乃至全国的神经。

  而郑州“保交楼”这一枪打响后，也带动河南楼市率先复工复产。截止9月17日，河南已推动694个房地产停工烂尾项目复工，实现50个停工烂尾项目竣工交付。乐居财经将持续关注郑州烂尾楼的复工复产情况，深度挖掘交楼故事、案例，推出“保交楼样板”系列内容。

  （注：王伟为化名）