文/乐居财经 徐酒眠

  递表169天，万物云的钟声更近了。

  9月16日，根据万物云为公开发行针对香港市场的专场新闻发布会信息，该公司已完成招股书注册，股份代号：2602.HK，预计于下周一开始正式IPO路演，在本月内完成上市。

  根据万物云披露的消息，其此次发行规模预计8-9亿美金。虽然这组数值距离7月中旬市场传言的20亿美元有所差距，不过此等募资仍将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。

  与此同时，万物云的超豪华基石投资者阵容也浮出水面。

  根据万物云披露，包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，合计带来约2.8亿美金的基石投资金。

  疫情爆发，物业从幕后走到台前，被推上造富神坛，尤其是滚滚而来的IPO，一度成为一场万人空巷的造富运动。从高瓴、雪狐、红杉等一众全球知名基金机构，到京东、腾讯、阿里等国内互联网巨头，纷纷携款而来。

  然而，从火热到平静不过一年多时间，沉沉浮浮，明星投资机构早已在物管行业上演了大撤退。在这个时间点上，万物云能吸引来如此星光璀璨的基石投资者阵容，资本市场对其的期待可见一斑。

  豪华基石阵容

  万物云的一众豪华的基石投资者阵容中，既有首次涉猎物业股的新面孔，也有上市物企的老熟人。

  基石投资者中，淡马锡是第二次与“万科系”结缘。

  2020年9月，万科旗下的万科物流发展有限公司增资扩股，引入的战略投资者就有淡马锡的下属公司Dahlia Investments Pte. Ltd.，认购6%的股份，出资额约21.58亿元。

  成立于1974年的淡马锡，是由新加坡财政部负责监管，以私人名义注册的一家控股公司，在全球8个国家共有12个办事处，是世界最大的主权基金之一。

  官网介绍，其全球投资组合涵盖广泛的行业领域，包括金融服务，交通与工业，电信、媒体与科技，消费与房地产, 以及生命科学与农业食品。截至2022年3月31日，淡马锡拥有的投资组合净值约4030亿新元。

  2002年，李光耀的儿媳、新加坡时任财政部长何晶加入淡马锡，并在两年后出任首席执行长。在何晶的主导下，淡马锡2005年进入中国。目前，淡马锡投资的企业中有22%在中国，仅次于新加坡的占比27%。

  第二家基石投资者，瑞银资管也大有来头，其是瑞银集团旗下的资产管理公司，比淡马锡进入中国的时间更久，其在中国已有20多年历史。截至去年9月，瑞银资管旗下管理的资产规模达到1.2万亿美元。

  除了有外资巨头的站台，中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金（简称“国混改基金”）的投资，则展现了万物云在国资基金中的吸引力。

  国混改基金成立于2020年12月，由国务院国资委委托中国诚通控发起、联合多家公司设立，是继中国国有资本风险投资基金、中国国有企业结构调整基金之后，第三只国家级基金。其总规模2000亿元，首期募资707亿元。

  而润晖投资、HHLR基金，以及YHG投资，三家投资机构则是物企IPO中的老面孔。

  其中，润晖投资作为基石投资人，曾参与了华润万象生活新股首发，认购金额达1亿美元。

  而HHLR基金及YHG投资，则是隶属高瓴旗下的基金。在保利物业、华润万象生活、远洋服务、金科服务、融创服务、合景悠活等上市物企的基石投资者名单中，均有高瓴的身影。

  相对而言，Athos资本的存在感不算强。不过，Athos资本作为基石投资者在生物科技领域投资了不少公司，其中包括“植发第一股” 雍禾医疗、专注于医学专科特检服务的康圣环球，以及腾盛博药等。

  市值跻身物业股前三强

  从筹备到递表，再到通过聆讯，万物云IPO一直备受关注。而其能募集到多少资金、能撑起多大的市值，则是市场与投资者较为关注的两个问题。

  其预计发行规模8-9亿美金，按照万科此前公告，本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前）计算，万物云的市值约在53亿美元至60亿美元之间，换算成人民币则为370亿元-419亿元之间，折合416亿港元-471亿港元。

  以此来看，万物云的市值在没有破发的情况下，至少能跻身港股上市物企前三强。不过，这仅仅是在保守预估的情况下，也有业内人士预测，在强大的基石投资者助阵下，一个可观的收涨或不成问题。

  截至9月16日收盘，华润万象生活（01209.HK）与碧桂园服务（06098.HK）的总市值分别为812.57亿港元、534.30亿港元，排在他们后面的两家央企物业股——中海物业（02669.HK）、保利物业（06049.HK）总市值分别位279.05亿港元、267.81亿港元。

  处在停牌阶段的恒大物业（06666.HK），总市值为248.65亿港元。而余下物业股的总市值均值200亿港元之下。

  事实上，郁亮向市场释放万物云将资本化信号之后，曾有不少业内人士分析表示，其或能冲击物业股争当头马。不过房地产行业动荡，物业股被牵连估值走向低迷，部分业内人士认为，万物云此时上市，很难争取到一个高估值。

  以万物云2021年度约17亿的净利润计算，其市盈率或约为24倍-28倍。这一估值水平，目前处于上市物企前列，且远超碧桂园服务当前9.88倍的市盈率水平。

  面对物业股估值的时机问题。万科董事会秘书朱旭坦言，上市对万物云而言，无论哪一个时点都是一个新的起点，而不是终点。“我们并不追求行业估值的顶点上市，我们希望获得市场理性的估值，让所有参与IPO的股东在万物云后期的发展中共同分享价值的增长。”

  言外之意，对比估值，万物云似乎更看重自身的发展和成长。万科半年报数据显示，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%。

  据乐居财经《物业K线》统计，目前刊发2022年中期业绩报的58家上市物企中，营收在百亿规模之上的只有碧桂园服务，收入200.6亿元，同比增长约73.5%。同期，雅生活服务营收规模排在第二位，约76.2亿元，同比增长22.0%。

  规模方面，截至2022年6月30日，万物云在社区空间居住消费服务方面的合约建筑面积约9.3亿平方米，在管建筑面积约7亿平方米；商企和城市空间服务的总合约建筑面积约1.6亿平方米，在管建筑面积约1.4亿平方米。

  能与之相较量的也是碧桂园服务，同期，除“三供一业”业务外，碧桂园服务合同管理面积约为16.1亿平方米，收费管理面积约为8.4亿平方米。此外，“三供一业”业务的物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别为8530万平方米及8520万平方米。