乐居新媒体 范范 发自哈尔滨

  9月16日，“每月一见”的70城房价报告如约而至。

  2022年8月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。

  哈尔滨楼市量价齐跌

  聚焦到哈尔滨市场，新房和二手房市场恢复力度不及预期，房价下行走势仍未扭转，新房价格环比已连续13个月出现下降。

  国家统计局数据显示，2022年8月，哈尔滨新建商品住宅销售价格指数环比下降0.5%，同比下降7.2%。

  值得一提的是，从2021年8月至今，哈尔滨新房价格一直呈环跌态势。说白了，哈尔滨新房已经连续环比下跌13个月！

  同比方面，今年也一直没有抬过头，甚至跌幅还在不断扩大。

  1月，同比下跌2.5%，2月，同比下跌3.8%，3月，同比下跌4.8%……最新的8月份数据为，同比下跌7.2%。

  另据同策同程数据显示，8月份，哈尔滨新房市场量价齐跌。

  成交量方面，8月哈尔滨共计成交商品房38.3万㎡，环比下降9.24%。价格方面，8月哈尔滨商品房签约均价9888元/㎡，环比下降2.35%。

  不少中介反映，现在约客户看房太难了。有的一拖再拖，有的干脆说“等年底”。

  我们常说，供求关系决定价格。那你知道，哈尔滨每年的新房需求量有多大？

  其实，哈尔滨近些年的新房需求量十分稳定，已经近乎是一个“恒量”。

  去年，462.3万㎡；前年，603.7万㎡；大前年812.8万㎡……再往前也差不多是这个水平，因为这是与哈尔滨人口基数相关联。

  也就是说，哈尔滨一年的需求量基本在700万㎡左右。

  虽然今年因疫情影响，不能以“正常量”论之。但最少也得有500万㎡。

  但成交数据显示，2022年1-8月，哈尔滨共计成交200.05万㎡。

  这是什么概念？

  去年前8月的成交量之和是297.9万㎡。今年比去年同期少了32.85%。

  假若按500万㎡计算，今年前8月只完成了40.01%，还有近300万的需求“缺口”。

  这也预示着，今年“金九银十”或者年底哈尔滨楼市将迎来回暖。

  另外，哈尔滨市内六区房价涨跌各占50%。最高价为道里区的12332元/㎡，最高涨幅为平房区的12%。

  各区域成交分化同样明显。

  从8月哈尔滨商品房成交金额TOP10可以看出，哈尔滨楼市的“成交利器”有“四靠”：靠教育、靠外溢，靠新区、靠低价。

  重点说一下，松北区、南岗区。

  两个区域，各有各的“大故事”。

  高铁也好，地铁也罢，智轨也不错，但归根结底，能让买房人投票的，都是教育。

  买房这个事，地缘属性很强的。

  能让一个家庭跨区域置业，就一个原因——为了孩子上学。

  以前在南岗区，图教育只能去老城区的老破小，现在哈西板块拥有城市一流的教育配套，继红、花园、69联中等重点校的学区优势，已成为学区改善的首选。

  哈西板块内的金地峯范、中海·云麓公馆、华润置地·九里芳华成交量连续多月位列全市商品房成交榜单前列，且价格一直稳居高位。

  松北新区楼市是跷跷板，这边高，那边就低。

  现在松浦板块已经是新区人买房首选，同样的总价，买到更好的教育资源配套，而且大多数已经所见即所得。

  比如，位于汇智环球金贸城一期西南侧的哈尔滨新区风华学校目前小学和中学两栋已全部封顶，并于2022年6月10日正式启动招生。

  由绿地·东北亚国博城强强联合的松北省级榜首名校，哈尔滨第17中学新区学校今年9月已正式开学。

  位于哈尔滨医科大学附属第六医院对面的中国铁建·江语时代也正式签约哈尔滨市经纬小学校、哈尔滨市113中学。

  松浦板块值得买的盘太多了，有产城融合的因素，更多还是教育优势。

  不知道买谁的时候，跟着成交量走。

  深哈·万科城8月签约了105套，签约均价仅7920元/㎡。

  靠低价，这只是楼市“下下策”。

  哈尔滨万科企业有限公司总经理王照民表示，“房地产目前处于下行期，很多开发商基本是微利甚至是赔本卖房，但楼市不会始终处于这个阶段，因此，对于购房者来说只要选对了产品和地段，实际上现在购房进入了黄金期。”

  国央企成哈尔滨楼市主导者

  哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司总经理冯建刚认为，目前房地产行业走到了周期性波动的谷底，购房者也迎来了以较低成本购房置业的窗口期。他建议，购房者可以跟随人口流动趋势选择置业区域，购买理念新、设计新的产品，购房时选择口碑好、负债率低的知名房企开发的准现房。

  最新8月份哈尔滨房企成交金额榜上，排在前十有7家都是国央企或有国企背景。

  在2022秋季哈尔滨购房信心调查报告中，60%的网友在选择楼盘开发商时，会优先选择国央企开发商。

  “买房先看开发商，开发商先看国央企”，越来越成为共识。

  “金九银十”提前预热

  至于未来两年哈尔滨房价是涨是跌？据2022秋季哈尔滨购房信心调查结果显示，60%的买房人认为房价会维持目前的水平。另有20%买房人认为“金九银十”是哈尔滨2022年最佳的购房时机房。

  从市场端反应来看，“金九”早就不“金”了。

  最近一些关注度很高的品牌项目都推出了折扣力度很大的特价房源。

  比如，保利天悦二期加推建面138㎡四室房源，单价9XXX元/㎡；

  哈尔滨地方性国企项目，福汇东方，特价房单价7911元/㎡起，额外赠送五年物业费、一年供热费、十年车位使用权；

  深哈·万科城，7#地建面88-125㎡装修高层，单价7200元/㎡起；建面135㎡洋房，单价9800元/㎡起；

  绿城·杨柳郡，特价房单价8029元/㎡起，最高优惠21万；

  昆仑·时代中心，特价房单价7413元/㎡起，总价59万起；

  另外，金地集团在呼兰老城区纯新盘金地公园壹号“未开先降”，会员排号锁房限时99折；

  对此情况市场上有很多不同的声音，有人认为这是开发商的无奈之举，也有人觉得可能预示着整体房价要降一降了。

  乐居新媒体认为，从结果看，降价带来了金九银十前的预热。

  但究其原因，在于背后的定价逻辑。

  没有十全十美的产品，降价带来热销和关注，只因定价“刚刚好合理”。