乐居新媒体 牛小杰 发自合肥

  从摇号天选之子到分销大军上马，从特价房到工抵房，再到2号线西延线停止招标，运河新城最近“利空”消息不断，紧锣密鼓的供地背后，是价值的高估还是价格的虚高？

  合肥地铁2号线西延线叫停，网友戏称小庙投资客要“哭晕”

  近日，合肥地铁2号线西延线、6号线东延线工程因施工图审查服务项目终止掀起了轩然大波。

  对此，有网友表示：投资小庙的这次要哭晕了，远郊大盘无地铁。

  地铁是一个区域发展程度的重要体现，也是对区域价值提升重要助力。对于地铁的密集度本就已经很高的区域来说，地铁对于板块价值的拉升作用是极小的，这体现的是边际效应递减原理。反倒是远郊的房子，受地铁影响最大。

  运河新城板块作为合肥远郊楼盘，地铁的规划一直是其宣传的重点，此次地铁2号线西延线终止招标，无异于将运河新城腾飞的翅膀折断一只。

  毛坯限价提高，投资溢价空间逐渐减小

  运河新城从作为合肥重点发展的五大片区之一，又是两大国家级区域托管范围，在不到5年时间里，迅速从一个荒郊野地变身为风口浪尖的价值高地。

  时间回到2018年12月，京冠拿下小庙地块，楼面价5083.31元/㎡，毛坯备案均价约12416元/平，自此小庙开启了小庙的商品房时代，这时候还不叫运河新城，因此区域价值并没有被认可。

  但伴随着上坤、龙湖、高速、方远陆续拿地，以及合肥5大重点发展片区“运河新城”的概念出炉，小庙火速出圈，区域新房毛坯价格也迅速上涨，从1.2万/平到1.5万/平，再到1.7万/平，涨势十分凶猛。此外还有部分项目精装入市，价格逼近2万+。

  在合肥第三轮集中土拍规划中，运河新城板块再添三宗地。

  此次推出的3宗地块中，最大的一宗面积超百亩，最小的一宗面积也达到了近80亩。毛坯限价最高已经达到了17332元/㎡。相比6月份的15307元/㎡，上涨了2000元/㎡。

  迅速上涨的毛坯限价，也让不少率先拿地的项目销售火爆，就拿运河新城首个摇号楼盘上坤云栖麓来说，就算项目被爆出停工，在8月的收官登记中，依然触发摇号。

  人不惧“停工”风险的最大原因就是，价格便宜，上坤云栖麓毛坯入市，小高层均价14999元/㎡，比装修入市的龙湖怡康湖城大境“便宜”3115元/㎡，刚需选择空间更多。

  据统计，运河新城板块内在售/待售的项目就有9个，另外龙湖文德璟宸天著、方远文璟花园还有上坤云栖麓基本售罄。在即将到来的合肥三批次集中土拍中还有3宗涉宅地即将入市，这也就是说，在未来运河新城将聚集15家楼盘同台竞争。

  售价走低，运河新城价格战打响

  在运河新城纯新盘中，价格最低的应该就是新华都汇中心，项目外四处张贴着首开装修16800元/㎡起的海报。

  预计9月底首开，1#、2#、9#楼，首开单价16800元/㎡起，装修交付，产品面积段98-128㎡，主力户型98㎡、110㎡。

  都说一分钱一分货，新华首开这几栋楼位置真不怎么样，且不说1#、2#北面就是长江西路快速路，南面的配电房就直接影响到这些栋楼。

  目前正在冻资金额10万，可以享受8000元优惠，另外项目开盘时还有优惠释放，总优惠大概1.6万元左右。

  值得注意的是，新华都汇中心的规划发生过重大变化，商业规划从地块西面调整至地块东面，住宅楼栋数并没有变化，仍然是13栋高层，不过9号楼由20层改成了17层、11号楼由17层改成20层。

  这个变化也导致项目入市节点推迟。

  此外，新华在运河新城还有2个项目：新华星耀学府、新华星耀江河，均为120分满分竞品质。目前也开始平整土地，即将入市。

  新华星耀学府效果图

  据置业顾问透露，新华星耀学府预计年底之前将入市，而星耀江河可能会迟一点。

  这一点在工地上也有体现，目前新华星耀学府有很多工程车辆施工，还有一栋楼雏形渐显，据施工工人表示，不确定是不是项目售楼部，具体细节，并未透露更多。

  而新华星耀江河，目前围挡都未完全覆盖，仅有几台工程车辆平整土地，进度相对较慢。

  小品牌约客难，全靠优惠和小蜜蜂

  在整个片区优惠力度最大的当属创霖锦程澜湾。

  项目预计9月中下旬首开，推出6#、7#、8#、9#楼，其中6#、9#为小高层，建面约92㎡、106㎡；7#、8#为洋房，建面约98㎡、119㎡。整盘均价约1.75万/㎡，刚需首付3成，普通4成。

  目前项目冻资金额10万，可以享受1.5万元优惠，同样项目开盘时还有优惠释放，总优惠大概2.5万元左右，这也是在此次探盘过程中优惠最大的项目。

  乐居新媒体咨询了帮创霖带客的小蜜蜂，表示基本都是从周边项目拉客过去的，几乎没有自发前往项目的客户。估计小品牌+1.75万/平的放风价，直接让客户绕道走。

  值得注意的是，据新华都汇中心的置业顾问透露，创霖锦程澜湾的物业已经被新华天一物业竞标拿下，这也让他们很“得瑟”。

  同样的还有上坤云栖麓、方远文璟花园，品牌力不显，售楼部内也没什么人气。因此特价工抵房又重出江湖。

  国企也要跑步入市

  通和星辰同辉为国企通和打造融耀星辰后的运河新城第二子，与融耀星辰共用一个售楼部。

  通和星辰同辉预计9月中下旬首开1#、8#楼，2栋楼共124套房源，主力户型面积92㎡（中间户）、106㎡（边户），放风价1.7-1.8万/㎡，首付3成起。

  项目需冻资十万，开盘会有一定优惠，具体待定。

  目前通和星辰同辉营销中心还在建设中，据置业顾问透露，大概还需要一周左右时间，此外项目将直接建设实体样板间，这也导致项目入市时间较迟。

  如果你多来几次运河新城，你会发现，置业顾问的销售说辞，正随着市场热度变化而不断变化。

  市场反转从“绑车位”到“给优惠”

  在2021年底，多位网友传出旭辉望江来购房需要“绑定车位”，但是到了8月份项目推出车位优惠活动。前后反差可谓极大。

  运河新城内还有龙湖怡康湖城大境、旭辉望江来、融耀星辰、文璟花园等盘在售。不过这些楼盘都卖差不多了，仅剩2-3栋楼待全面封顶，再销售。

  龙湖怡康湖城大境9月3日再次登记，登记16#、19#楼，共136套房源，仅55人参与，并未触发摇号。

  项目还剩下3栋楼未领预售，置业顾问表示：“这3栋楼需等封顶，目前不确定什么时候加推。”

  有意思的是，相比较上次置业顾问暗示开盘“要绑定20万车位”，这次置业顾问明确表示，不绑车位，正常首付可买。

  运河新城“折翼”

  运河新城板块目前新房均价在1.8万/平左右，与东部新中心价格基本持平。

  小庙目前12个项目（含尾盘及待售盘），总计存量约5097套，按套数占蜀山约55%，板块月均流速约400套，整体去化周期约12.74个月，区域内产品同质化扎堆严重。

  而且短短2-3年时间内房价上涨迅速，导致投资水份的过度，未来大量进入二手房市场，不见得就好出手。

  此外，运河新城毕竟离主城区较远，因此地铁2号线西延线暂停招标，对区域预期影响非常大，但此次为何终止招标，原因未曾公示，未来走向如何也不明确，还要等待后续消息。

  从目前来看，小庙的产业和配套各项正在逐步落实，但是距离成熟还需要一定时间，而且这个周期可能比较长，未来的规划利好到底能不能兑现，一切还是未知数。

  毕竟无论是新站还是滨湖，包括北城的规划也很高大上，但也花了十多年时间来培育

  短期来看，大环境之下板块并没有什么倒挂，而且配套还需要培育，但从长远角度来看，合肥重点发展的五大片区之一的运河新城，还是具有一定发展潜力。