文/乐居财经 李姗姗

  自去年9月份以来，重庆信托鲜少有投资地产的消息，更多的是撤资。据统计，在过去长达一年的时间里，重庆信托退出的房地产公司至少有六家。

  比如贵阳御海房地产开发有限公司，退出前持股99%，另1%股权由万达地产全资子公司上海御洋持有；以及合肥新城吾悦房地产开发有限公司，退出前持股40%，另60%股权由新城控股旗下合肥新城悦盛房地产持有。

  然而，一年之后，重庆信托选择“重返”地产，并亲自下场，新开了一家全资持有的地产公司。

  9月2日，重庆信托新增投资企业苏州渝兴置业有限公司（下称“苏州渝兴置业”），投资比例100%。

  据企查查，苏州渝兴置业注册资本为2000万元，经营范围包含房地产开发经营；住宅室内装饰装修；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）等，公司法定代表人、董事长、总经理均为胡卫国。

  胡卫国的背景并不简单。他曾担任无锡恒瑞置业有限公司法人，股权穿透可知，后者为恒大集团全资孙公司。

  除此之外，他曾为深圳中维菁山房地产开发有限公司法定代表人，该公司隶属泰禾集团。在其任职期间，重庆国际信托曾短暂持有该公司49%股权。

  目前，胡卫国在13家公司任职，如在苏州盛建置业、苏州恒大房产等公司任副董事长，在太原侨辰置业、太原市宝能泰丰置业等公司任董事一职。这些公司里，近半是重庆信托与各大房企的合资公司。

  比如苏州恒大房产由恒大地产集团持股51%，重庆信托持股49%；太原侨辰置业由万达地产集团持股51%，重庆信托持股49%；太原市宝能泰丰置业则由宝能地产和重庆信托分别持股51%和49%等等。据企查查，这些合资公司涉及的房企包括恒大、万达、新华联、宝能地产等。

  不难看出，在重庆信托与各大房企的合作中，胡卫国具备十分丰富的经验，而今重庆信托又把新开设的全资子公司苏州渝兴置业也交付给他。

  值得注意的是，胡卫国还担任重庆信托另一家全资子公司北京新领域房地产开发有限公司法人、董事长，这家公司成立于2001年8月2日，注册资本1亿元。

  据企查查，北京新领域房地产的对外投资中有2家公司，其中，北京东方太阳城门城房地产开发有限公司已注销。注销前，该公司由北京新领域房地产持股40%，北京东方太阳城房地产持股60%，后者曾开发位于北京顺义潮白河畔的北京东方太阳城，是一个以老人退休生活为主题的地产项目。

  除此之外，仅余1家教育投资机构，名为北京英才时代教育投资管理有限公司，注册资本4500万元。

  那么，对于新注册的苏州渝兴置业，重庆信托想往里面装些什么？

  风险隔离的“壳”

  此前，重庆信托曾卷入多家地产公司的违约风暴中。其中，最为市场关注的莫过于恒大集团暴雷事件，目前余震仍在继续。

  今年3月，恒大集团陆续与多家信托公司签署协议，将部分项目剥离给信托公司，信托公司将接管项目公司的运营管理，向项目公司注入资金以保障后续开发建设及保交楼。

  据悉，重庆信托与恒大就所涉多个项目股权剥离进行协商，双方就有关合作的一揽子项目后续整体处置方案基本达成一致，接下来，重庆信托将与地方政府以及恒大集团一起，加速推进项目尽快落地。

  从目前重庆信托的对外投资中，有三家地产公司位于苏州。即苏州盛建置业、苏州吴相置业、苏州恒大房产，三家公司的合作方均为恒大地产集团。

  重庆信托相关人士表示，“坚持以市场化、法制化原则化解与恒大集团合作项目风险，从受益人合法利益最大化出发，制定相关化解方案。后续，公司将实现相关项目的风险隔离、封闭管理。充分发挥自身资金实力和抗风险能力较强等优势，继续投入资金，引入代建方确保项目尽快交楼，通过持续销售实现信托投资的安全退出，维护好项目购房者和信托投资者的合法权益，最终实现多方共赢。”

  除了恒大，身陷宝能系的十多家信托公司中，重庆信托亦在列。

  2020年3月10日，重庆信托与宝能汽车签署《信托借款合同》，约定前者向后者提供24亿元贷款，并由宝能集团、钜盛华等相关公司及人员分别提供保证担保。

  然而，借款全部到期后，宝能汽车未按《信托借款合同》约定向重庆信托支付本息，担保人亦未履行担保义务。本息兑付日为2021年8月23日，截至当年9月末，本期应偿付重庆信托的本息金额为21.86亿元。

  自去年三月份开始，重庆信托就开始大量发行鹏锐系列产品，资金分别用于南京宝能、西安宝能、太原宝能等项目，信托期限最短是9个月，预期收益7%-7.4%。

  据报道，目前宝能正与重庆信托沟通磋商，希望剥离宝能集团太原公司股权，通过该公司后续开发贷、项目销售、以房抵债等方式实现信托债券本息的退出，后续不排除二者达成执行和解的可能。

  “栽坑”楼王

  与地产公司打交道，重庆信托没少踩雷。

  去年11月，重庆信托旗下一只仅成立1年的TOT产品（信托中的信托）“京润6号集合资金信托计划”（下称“京润6号”）出现逾期，已到期产品规模为11亿元，总体产品规模为25.63亿元。

  据延期公告，重庆信托对原到期日为2021年11月20日的京润6号14期产品展期1年，展期后的到期日为2022年11月20日。

  资料显示，京润6号成立于2020年11月5日，主要投资于“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”（下称“帝景苑项目信托”），而帝景苑项目信托规模不超过30亿元。

  信托资金用于向厦门万厦天成房地产开发公司（下称“厦门万厦”）发放信托贷款，贷款资金主要投向该公司旗下的“帝景苑”项目。还款来源则为帝景苑未来销售收入，以及融资人的其他合法经营收入。

  京润6号项下的主要风控措施为，帝景苑项目用地面积为49920.27㎡的土地使用权及在建工程提供抵押担保；融资人实际控制人梁林伟提供自然人连带责任保证担保。

  事实上，帝景苑项目信托也已到期，其成立于2016年8月，期限三年，但一直没有清算。

  帝景苑项目位于厦门市思明区湖滨南路北侧、湖滨西路东侧，坐拥筼筜湖一线湖景，处于厦门市区最繁华的核心地段，定位为“全钢构超高端住宅”，号称“楼王”。

  早在2013年时，帝景苑就声称要推出首期产品，但一直未查到开盘的信息。不过，2016年，帝景苑却突然成交了54套房，总价约17.7亿元，消息称，这是楼盘开发商采用抵押的方式筹集资金，同年，帝景苑项目信托便成立了。

  然而，受房地产政策和疫情影响，厦门万厦原本的还款计划被打乱，出现了暂时性的流动性困难。

  最终，对于京润6号信托产品的逾期处理，重庆信托表示，已与厦门万厦进行协商，对方将在2022年4月、9月、11月分三次偿还借款，同时，也在推进债权转让，以更快速度对信托资产进行处置。

  一波未平一波又起，今年5月，重庆信托再次被曝地产项目违约。该项目为“重庆信托·宁波福润信托计划”，规模4亿元，分期发行，融资主体为宁波江北鼎豪汇鸿商贸有限公司，实际融资人为恒威集团。公告显示，今年5月19日到期的1亿元本金及相应利息违约，项目风险化解时间预计需18个月。

  增收不增利

  重庆信托成立于1984年10月，于2002年引入战略投资者，进行增资改制，期间经历五次增资，目前注册资本达150亿元，公司法定代表人、董事长为翁振杰。

  据企查查，重庆信托目前由同方国信投资控股有限公司、国寿投资保险资产管理有限公司 、上海淮矿资产管理有限公司、重庆国投股权投资管理有限公司以及新疆宝利盛股权投资有限公司分别持股66.99%、26.04%、4.1%、2.05%和0.82%。

  在经营业绩上，2021年重庆信托实现营业收入77.42亿元，同比增长0.63%；实现净利润31.17亿元，同比下降25.47%；归母净利润20.52亿元，同比减少27.56%。

  对于出现增收不增利的原因，财报显示，期内重庆信托信用减值损失22.65亿元，同比大幅上涨77.51%，主要是交易对手违约带来的损失。

  资产规模方面，重庆信托2021年信托资产规模达2011.39亿元，同比下降6.38%。其中，投向房地产业的信托资产为216.99亿元，占比10.79%，位于资金投向第二。

  事实上，近些年来，重庆信托投向房地产的信托资金有收缩态势，2019年以及2020年，这一数据分别为237.33亿元和237.03亿元，占比分别为11.17%、11.03%。

  在资产质量方面，2021年末重庆信托信用风险资产按照五级分类标准来看，其中，次级类资产为1542.86万元，可疑类资产3.95亿元，损失类资产为9488.04万元，而这三项指标在2020年时为0。同时，公司不良资产也由2020年的0增至5.05亿元，不良资产率达1.61%。