乐居新媒体 发自南京

  刚刚过去的中秋，南京楼市再次陷入低谷，虽然上周有8盘领销许，但小长假三天的认购量只有207套，而去年中秋认购突破900套，一年的时间，几乎是垮塌式下跌。

  而9月底到11月，河西南、江心洲、南部新城等南京的头部板块将有不少纯新盘面市，凉凉的南京楼市有望回暖。如此看来，南京楼市的“金九银十”可能会迟到，但不会缺席。

  近日，实地探访了江心洲两家即将入市的纯新盘，干货颇多。

  岛北：低密洋房蓄客已超400组！推出“交付标准样板间”

  第一站，位于江心洲岛北的水沐和瑞园，由江苏水利地产独立开发，隶属于淮安市投资控股集团有限公司，开发商的安全性还是很高的。

  其实，早在2019年，水利地产便进入南京，先后参与了数个项目的合作开发，例如：浦口的水沐云筑、仙林湖的水沐雍荣府、江心洲的璞境。

  项目位于江心洲传统的低密居住区岛北，周边有升龙公园道、胜科星洲府等小区，整体的居住氛围和生活配套相比岛南有一定优势。

  虽然距离10号线江心洲有2公里左右的距离，但开车前往河西和江北，还是比较方便的。尤其是五桥开通后，分流了部分出岛车辆。

  水沐和瑞园将打造4栋10-11F小高层住宅，共计160套房源，整体的容积率只有1.8左右。作为目前岛北的独苗，又是稀缺的低密度住宅区，水沐和瑞园的产品在目前的江心洲，有着不小的优势。

  用置业顾问的话说，他们项目没有竞品。据了解，水沐和瑞园目前蓄水已超400组，预计10月底或11月初首开，含包放风价5.1万/平米。

  最令人意外的是，项目按交付标准推出了样板间，没有搭配软装，可谓是所见即所得，让客户更直观感受到房子的空间尺度。

  今年6月份，南京曾出台规定：今年7月31日起，楼盘上市前必须设置清水交付样板间，并保留至交付后三个月。

  不过在目前的南京市场，这样按交付标准展示的样板间还是比较罕见的，也能在一定程度上看出开发企业对产品的自信。

  项目主打142平米的户型（分为三卫和两卫两种），这也是目前南京改善市场的起步户型，目前样板间展示了四室两厅两卫的A户型。可能是关注点多在房屋的空间感上，暂时没有发现什么特别惊艳的地方。客观的说，水利地产独立开发的首个项目，在户型设计上还是稳字当头。

  岛南：奥体建设首进江心洲！社区景观、户型设计颇有亮点

  第二站来到岛南的江尚紫薇，项目由扎根河西多年的老牌国资房企奥体建设打造。

  江心洲的岛南，从目前的居住氛围来看，不如岛中和岛北。但岛南距离隧道口和上桥口非常近，前往河西或者江北新区更方便；项目南侧青奥森林公园，也有一定景观优势。

  项目打造5栋25F高层住宅，虽然容积率高于水沐和瑞园，但项目占地面积更大，约2.93万方（水沐和瑞园占地面积约1.36万方），所以从整体上看，项目的布局也非常开阔，且有更大的空间打造社区园林景观，这也是奥体建设多年以来的强项。

  此外，江尚紫薇自带会所，包括恒温泳池、健身空间、书吧等等。作为一个只有400多户业主的小区，人均使用空间比较大，私密性也不错。

  江尚紫薇项目的节点，比水沐和瑞园预计早一个月左右，最快9月底首开，推出2、5号楼。户型建面约143、173平米，含包放风价4.9-5万/平米。凭借奥体建设的口碑，或许能抢先收割一批客户。

  与水沐和瑞园一样，江尚紫薇的143平米的户型也设计了A、B两种设计。在与置业顾问的沟通中发现，相比四房两厅两卫的B户型，更多的客户青睐三房两厅两卫的A户型。在南部新城云尚紫薇项目中也有类似的情况，不少改善型客户更重视居住的宽敞、舒适性，宁愿牺牲部分功能性。

  目前江尚紫薇公开的正是143平米的A户型样板间，该户型的客厅采用市场上很少见的双面采光窗，卧室均位于南侧，动静完全分离，这也是奥体建设一大创新。据了解，A户型均是边户，加之客厅拥有双面采光窗，未来高楼层的景观视野将非常不错。

  客观的说，水沐和瑞园和江尚紫薇各有优势。

  水沐和瑞园处在岛北，居住氛围更好，且是目前稀缺的低密度小高层；而江尚紫薇的开发企业奥体建设，在南京，特别是河西板块，积累了多年的良好口碑，而且项目占地面积更大，有更多的空间去营造社区景观，还配备会所。

  不得不说，两家国企在江心洲的新项目花了不少心思。目前，江心洲已经聚集了水沐和瑞园、江尚紫薇、星叶栖悦湾三大纯新盘，以及江心印、璞境两个在售项目，内卷显然不可避免。接下来，就让市场做出评判吧。