乐居新媒体 孟璇 发自深圳

     “买了天价学区房，上了三年网课，房子跌了几百万，孩子成绩倒数......”

  这是网友的段子，但现实中一定有这样的“大怨种”。

  近期深圳的二手房市场依旧在谷底挣扎，据中原的成交数据显示，8月有超50%的二手房接近指导价成交。

  而这其中，曾被奉为前海神盘的诺德假日成了“杀猪盘”，一套48㎡房源最新报价520万，跌幅超38%！

  神盘变“杀猪盘”
       诺德假日不香了

  近日诺德假日48㎡520万的报价引发了轰动，一度冲上17万+/平的成交高度如今每平降了4-6万。

  对比顶峰时850万的历史成交价，如今520万的报价，降价330万，跌幅高达38.8%！

  另外，诺德假日的66平两房如今报价为770万，2021年初高峰期曾有客户出价到1150万。

  而87平4房价格，业主目前报价为1190万左右。如今四房的价格跌到了去年两房的价格。

  如今，神盘旁的南山实验教育集团旗下的南海中学和荔林小学也不再像几年前备受热议了。

  而此后，深圳楼市发展一路想上，诺德假日凭借前海概念、次新花园、双实验学位、高赠送等优点，价格一路飞涨，被称为“南山妖盘”。

  19年小区均价接近十万，十年翻了十倍。

  到2021年2月，短短一年半不到时间，从小户型从单价10万，硬生生涨至17万/平多，涨幅超过70%多。

  而到了21年下半年，深圳二手房指导价出炉后半年，诺德假日就出现了“77折”的案例，业主一48平2房房源，从880万报价，直降200万到680万成交，相当于打了77折。

  到如今，诺德假日的二手房“回归”了指导价。

       超50%二手房按指导价成交
       现正值第3次“冰山期”

  从中原的成交数据来看，过去的8月，有约21.4%的房源低于指导价成交，而这个数据在7月时是18%，占比进一步上升！

  如果以指导价±10%的水平视为接近指导价成交，8月成交的房源中，成交价超过指导价10%以上的房源占比约42.8%。

  8月低于指导价成交的房源

  也就是说，有超过一半的房源是以接近指导价水平、甚至是低于指导价水平来成交的。

  此外，据乐有家研究中心数据显示，深圳所有成交房源，遇到接近指导价，有6成以上的买方迅速下手，低于指导价成交的，只有不到3%。

  8月低于指导价成交的网红盘

  根据乐有家数据监控，17年来深圳楼市目前历经4次黄金期，2次繁荣期，3次冰山期，前2次冰山期持续1年，政策逐步宽松，多次降息，楼市即迎来黄金期、繁荣期，现在正值第3次冰山期，已持续1年多。

  更具体来看，深圳二手住宅成交量每每高过8000套，就会触碰“警戒线”，紧接着回调；一旦低于5000套，就会触碰“荣枯线”，则开始反弹修复；回顾历史低于5000套“荣枯线”所持续的时长。

  与当前对比，从未有过如此长时间，现在全国政策宽松信号明显，下个黄金期或在蓄势。

       2022“金九银十”担当
       前海新盘扎堆入市

  前海的二手市场略显寡淡，而新盘市场则十分引人关注。今年秋季的网红盘扎堆在了西部的蛇口和前海。中秋假期某楼盘还因看房客太多，还一度关闭调整。

  蛇口南山脚下的新世界临海揽山新世界临海揽山御园冲击了九月第一盘，附近太子湾的招商玺现阶段为诚意登记阶段，9月21日正式线上选房。

  再就是前海三盘—颐城栖湾里、万科瑧湾悦、天健悦湾府。

  万科瑧湾悦9月10日正式开放样板间，预计首开北地块三栋，约322套，24-31-32层三栋，使用率约78%-80%-81.5%，赠送阳台一半面积和飘窗面积，容积率约3.4，项目带装修交付，预计均价约10.7万/㎡。预计月底入市。

  此外，臻湾悦还有132套公寓产品，建面约155-220㎡四房（各66套），位于1栋1单元，人才房则位于1栋2单元，住宅分布在1栋三四单元、2栋1/2/3单元。

  颐城栖湾里样板房目前已经开放，有117㎡、123㎡及262㎡三种户型，小户型可选择性加装修，装修标准3800元/㎡，大户型262㎡毛坯交付。

  共推352套房源，主力户型为117㎡三房（18套）、123㎡三房（242套）、121㎡三房（36套），以及262㎡四房（56套），大户型层高3.6米，小户型为3.15米；配建地面商业6000㎡、18班幼儿园5800㎡。建设6栋17-22层小高层，车位比1:1.6。

  预计毛坯销售均价10.2万/㎡，近期或入市。

  天健悦湾府，目前户型图已曝光，为113 平3房2厅2卫、164 平4房2厅2卫，毛坯限价9.2万/平，精装交房。一共5栋、约600套住宅是否和盘托出？

  该项目就在前海首宗限价宅地、限价9.9万/平商品房天健悦桂府旁，当年年开盘均价为10.3万/平（精装）。

  综合整理自：深圳乐居、中原大咖、乐有家研究中心等