2022年8月中下旬，丰和新城北苑新领取H2、H3#两栋高层预售，其中H2# 住宅、商业楼，99套（住宅86套），毛坯价17498-22348元/㎡（整体均价近20000元/㎡）；H3# 住宅楼，92套，毛坯价17698-25198元/㎡（整体均价22000元/㎡）。此时，距离该项目的首次拿预售的2010年12月31日，已经过去了12年。

  从备案数据看，截至9月15日，丰和新城北苑H2、H3#预售房源累计195套，共备案17套，去化率仅8.7%。

  根据江西同策研究院的监测数据，丰和新城二期于8月19日首开，推出H2、H3#高层，共179套，去化约40套，去化率22%，整体成交均价约20000元/㎡（毛坯）。贝壳显示，丰和新城北苑二手房挂牌均价约20030元/㎡，与新房源相当，价格没有出现倒挂。

  2011年夏天，丰和新城二期北苑天鹅堡开盘，当时高层入市价格8000-9000元/平。而在2011年南昌市城区住宅销售套数十强名单中，丰和新城北苑以销售套数560套，列全南昌第7位。

  10余年的时光荏苒，一切都变了，好像一切又都没变。

  “红谷滩”金字招牌

  丰和新城北苑具有先天优势，那就是位于红谷滩凤凰洲，与红谷滩中心区也只是一路之隔。

  与其他区域的新盘蹭着“与红谷滩开车XX分钟”相比，丰和新城北苑的区位优势无需赘述，“红谷滩”三个字就是金字招牌。

  楼下是昌北小学（现为碟子湖教育集团濠江路校区），过条马路是26中（2中教育集团），斜对面是铜锣湾，东边过条马路是江边公园，与江西省图书馆、科技馆、博物馆（新三馆）也就一个路口的距离。

  根据实测，丰和新城北苑距离最近的地铁站——1号线珠江路站约700-800米，在可接受的范围内。

  至于看江，恐怕是难度较大，除个别房源外，大部分房源被丰和新城、九颂山河挡了个严严实实。

  可以说，这些配套放在任意一个新楼盘上，每个点都能被大说特说。毕竟，一切都是现成的，也就不存在“配套不落地”的问题。这也是“红谷滩”金子招牌的核心要素。

  不过，从丰和新城北苑近一个月的备案情况来看，显然有些惨淡，“红谷滩”金字招牌似乎不灵了。

  落伍的户型？

  从项目公开的资料来看，丰和新城北苑该批房源主要推荐了86平两房两厅一卫、1126平三房两厅两卫、144平四房两厅两卫。

  以86平的户型来看，从2012年开始的“小三房”潮，在南昌购房者已经被各式各样的89平小三房“洗脑”并接受度非常高的当下，86平的两房显然是一个另类。

  尤其是在近五年的过程中，89平小三房也已经做到了通透、三开间朝南、卧室阳台与客厅阳台相连，甚至部分楼盘90平户型做到了三房两卫。

  南昌楼市户型在不断内卷之下，购房者也越来越挑剔。当然，少一间房，其他的空间面积就更宽敞，这就要看购房者的具体需求。

  不过，86平户型不通透，甚至连“半通透”都不是，是无法弥补的劣势。

  126㎡的三房两卫，则做到了南北通透，布局也算是目前较为主流的户型。

  不过，还是阳台的问题，与当前的主流户型——卧室阳台与客厅阳台连通相比，空间尺度在感官上没有那么大气，这点在144㎡四房户型上体现更加明显。

  丰和新城北苑144㎡户型整体布局与当前主流户型相差不大，三开间朝南。

  只是当前的144㎡户型，部分房企会做到四开间朝南，同时次卧与客厅之间的墙，可以进行改造，减少一间卧室，形成大横厅的格局。

  不过丰和新城北苑144㎡户型次卧与客厅是承重墙，加上次卧与客厅无连通的阳台，恐怕无法改造成横厅。

  对于购房者而言，少了些改造的选择。

  整体而言，丰和新城北苑的户型中规中规，若是放在5年前，将会更加受到市场的欢迎。

  只是，市场，已不再是5年前、10年前的市场。

  8年前的规划有更改

  事实上，丰和新城北苑也发生过规划更改。

  南昌凤凰洲C1地块C、H组团位于凤凰洲片区濠江路以南、红谷北大道以西，用地性质二类居住用地。

  2014年原市规划局批复该项目规划总平面，2021年3月建设单位南昌绿苑房地产开发有限公司因消防规范、停车配建等标准发生变化提出对该项目方案进行调整。

  主要调整内容为涉及三方面，C组团C6#楼两个单元调整为一个单元，相应减少底商占地面积，加大H组团H1、H2、H3#楼面宽，减少进深，断开位于濠江路的消防通道商业。建筑高度方面，C6#楼建筑高度不变，H1、H2、H3#楼由原来约29层、28层、24层分别调整为25层、23层、24层。调整后整个C1地块经济技术指标满足土地出让合同要求。

  这样的规划调整，也可以理解为依据市场的变化而做出的改变。

  只是这样的调整似乎并不彻底，拿着2011年的产品，放在2022年来卖，加上价格并没有倒挂，市场成交数据，说明了一切。

  好在，该项目的施工一切正常，在实探过程中，工地施工热火朝天。