乐居新媒体 张琪 发自深圳  

  近日，暴雷房企资产盘活又一个有效案例呈现。

  原为佳兆业中标的坂田街道五和枢纽片区重点更新单元重新招标，最后由招商蛇口中标。

  今年以来，在央行、银保监鼓励资产管理公司纾困房企以及支持有实力的房企收并购出险房企之后，佳兆业就开始全面进行纾困。

  4月，长城资产、央企招商蛇口与佳兆业签订战略合作协议，围绕佳兆业在粤港澳大湾区的项目进行合作。

  如今首个项目落地，招商蛇口接手佳兆业去年7月中标的深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元，该地块研究范围涉及240公顷土地，拟拆除范围约42公顷。

  国企接手后，该重点城市更新项目命运将迎来转变吗？

  核心城际交通枢纽

  汇聚多条轨道线

  2022年8月25日，深圳交易集团发布《深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务中标（成交）结果公示》。

  招商蛇口中标该项目前期服务商。

  2021年7月26日，佳兆业集团刚获得五和枢纽片区重点更新单元前期服务商中标通知。

  当时据报道称，该城市更新项目正争取1年内列入城市更新单元计划，2年内批准城市更新单元规划，3年内推动项目首期开工建设。

  如今的现状如何？

  该项目位于深圳龙岗坂田街道五和枢纽核心区，项目研究范围面积约240公顷，拟更新方向为居住、商业、产业等功能。

  五和枢纽城市更新项目汇聚了包括5号线、10号线地铁轨道和3条城际铁路（广深、深惠、深大）在内的5条轨道线。

  项目现场公告宣传中显示：五和片区将以“重点城市更新单元”模式开发建设，打造大湾区核心城际交通枢纽、站城一体城市中心。

  实地踩盘可以看出，五和枢纽片区多分布有高密度城中村、住宅区和工业区。

  片区已有的城中村包括和磡村、大光勘村、长发新村等，成熟的住宅小区包括十二橡树庄园、大族云峰、德润荣君府等楼盘。

  最近的新盘即去年9月入市的华侨城荷棠里，当时推出365套住宅，建面约88-117㎡，均价约5.9万/㎡。

  待拆的范围内进度不一，有的现场已经开始有挖掘机施工中，部分楼栋也已清空。

  而有的城中村内部还未有任何动静，但有标语提醒着“加快旧城改造工作进度”。

  现场还贴有坂田街道土地整备中心今年6月打击小产权相关的告示书，通知显示“小产权房买卖无效，不得擅自进行交易”，并提醒广大市民避免财产损失。

  去年，佳兆业五和枢纽片区重点城市更新单元项目部就已进驻，现在，项目部上方的宣传语已全部换为招商蛇口的公告。

  深圳旧改储备王者的坎坷

  深圳与其他城市不同，住房需求旺盛，但大部分住宅项目都还是依赖于拆旧建新的城市更新，并非挂牌拍卖土地。

  在深圳，能抓住大量的城市更新项目，也就意味着掌握了市场话语权，这个领域复杂又刺激，但相比于全国其他城市，发展到了一个非常成熟的阶段。

  被市场利润吸引，从头部房企到本土“地头蛇”，有一大波房企涌入该赛道，而不少房企也在深圳存量市场脱颖而出，例如佳兆业、万科、卓越、华润等。

  从城市更新项目的储备规模来看，佳兆业集团是当之无愧的头号玩家，一直被称为“旧改之王”。

  佳兆业的繁荣起源于深圳，拥有非常完善熟练的城市更新团队。

  据其2021年报告透露，截至2021年上半年，佳兆业于全国51个城市合共拥有233个房地产项目，土地储备达约31.1百万平方米，其中大湾区土地储备约19.23百万平方米，占整体土地储备的61.8%。

  另外大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比不容小觑。

  但从去年开始随着市场环境的变化，佳兆业的债务问题也开始浮出水面。

  2021年11月，佳兆业集团担保的理财产品出现兑付逾期，逾期规模约为3亿元，理财产品总金额约为127亿元，佳兆业的资金流动性问题逐渐被关注。

  2022年，佳兆业的危机还在持续中，但转机同样存在。

  据消息，佳兆业旗下的多个深圳项目股权已正式转让变更，招商蛇口、中信及中化等多家企业涉及。

  例如，在中信城开公众号近期发布的消息中，包含了变更后的中信城开金沙湾、中信东角头项目，其项目前身多为佳兆业操盘。

  国企“捡漏”中

  当城市更新领域逐渐发展的情况下，深圳土地供应日趋紧张，城市更新会成为了补充土储的重要方向。

  招商蛇口在中标新闻中描述到：“将借助深耕深圳蛇口的创新发展经验和招商局集团在大金融板块、城市开发运营板块、交通与科技板块的资源优势，为五和枢纽量身定制设计方案，在五和打造湾区标杆的枢纽站域形象，形成引领全国、世界的综合性轨道交通枢纽，为城市未来TOD开发建设及更新单元项目提供五和样板。”

  五和枢纽城市更新项目带有先天的区位和交通优势，未来改造成功后也将对周边地区产生辐射作用，不失为一个优质的城市更新项目。

  新房方面，坂田片区现在在售的项目数量不少，包括和成金竹家园、信城缙华府、信义君御山居、联发天境雅居等，新房均价约在6万/㎡左右。

  其中坂田和成金竹家园于今年6月备案住宅390套，住宅建面约72-99㎡，均价约6.19万/㎡，共有146批入围。

  信义君御山居于今年6月获批现售许可证，备案住宅378套，推售370套住宅建面约87-112㎡，8套作为展示储备，均价约6.99万/㎡，今年6月25日正式选房，据显示当天去化率约74%。

  楼市处于低迷情况下，多数民营房企的开发与运营能力开始受到影响，不少项目只能按下暂停键，部分也通过出售资产回笼资金缓解流动性压力。

  今年以来，国央企接手民企房地产项目的消息并不少见，市场上也有不少民企退出手中旧改项目的新闻。

  民企退出后，不少由具备国资背景的企业进行接替，将大大缓解了房企交房的压力，同时为一些项目顺利交楼助力护航，保障业主的利益。

  央国企的进驻同时也带来了定海神针般的作用，将共同维持楼市稳定发展。