文/乐居财经 徐酒眠

  “康桥悦生活在香港上市，开启了新的征程，为公司战略发展搭建了国际化的资本平台，开辟了更加广阔的发展空间。”去年7月16日，康桥悦生活（02205.HK）在港交所敲钟，董事会主席兼非执行董事宋革委的发言还余音回荡。

  然而，上市一周年，康桥悦生活在资本市场上的表现，却在震荡中走低。今年上半年中期“交卷”之后的半个月时间，康桥悦生活的股价更是有“一泻千里”之势，8月26日至9月8日，其股价区间跌幅达58.61%。时间线拉长，上市至今的股价跌幅达72.27%。

  9月8日收盘，40余家物业股飘绿，康桥悦生活领跌，跌幅11.40%，当日报收1.01港元/股，市盈率(TTM)7.15，总市值约7.07亿港元。

  康桥悦生活近两个月股价呈下行态势，尤其是中期业绩报刊出之后，其股价滑坡趋势更甚，除了受地产行业的大环境影响之外，一定程度上与其上半年业绩收缩的表现有关。

  
业绩“倒车”

  财报显示，截至2022年6月30日，康桥悦生活实现营收约3.72亿元，较上一年同期下降了6.4%。同期，录得毛利率约1.06亿元，较上一年同期下降了6.0%；报告期内，利润约0.57亿元，同比增长3.5%，公司拥有人应占利润约0.50亿元，同比下降3.5%。

  总揽几项主要的核心经营数据，营收、毛利、公司拥有人应占利润，三项指标“倒车”。而唯一呈增长之势的净利润，3.5%的增幅在上市物企中也仅处于中下游水平。

  据《乐居财经》物业K线统计，目前刊发中期业绩报的58家上市物企，净利润同比增幅均值约12.4%，康桥悦生活3.5%的净利润增幅排在第35位。

  营收方面，58家上市物企今年上半年的平均营收约为18.13亿元，康桥悦服务排在第45位，与排在其前面的朗诗绿色生活服务（4.18亿元）相差近5000万元。

  营收增幅方面，58家上市物企的营收平均涨幅约为17.58%。其中，有9家物企今年上半年的营收出现下滑，而比康桥悦生活跌幅更大的有5家，分别是融信服务（11.17%）、正荣服务（11.46%）、中奥到家（11.86%）、荣万家（11.60%）、佳兆业美好（32.29%）。

  事实上，康桥悦生活上市后的首次年度大考，盈利增速已显现出疲态，净利润开“倒车”。

  2021年，康桥悦生活实现营收7.84亿元，同比增长36.1%；录得毛利2.04亿元，同比增长15.5%；期内溢利约0.89亿元，同比下降3.5%；归属股东净利润0.83亿元，同比减少5.09%。

  “若康桥悦生活服务的经营，在今年下半年没有改善，其业绩下滑的阵痛或还将继续，几项主要业绩指标是否会全线‘倒车’，犹未可知。”业内人士评价道。

  非业主增值服务收入腰斩

  当下，物业管理服务仍是劳动密集型行业，如何提升普遍较低的毛利率，是考验当下物企运营能力的关键。

  闯关港交所，康桥悦生活递表的整体毛利率为35%左右，在行业均值水平之上。不过完成上市之后再发财报，毛利率就开始不增反降，2021年中期业绩报中，其整体毛利率约为28.3%，较2020年同期的37.3%下降了9个百分点。

  今年上半年，康桥悦生活的整体毛利率约为28.4%，较去年同期保持稳定，也还是在行业均值水平（27.7%）之上。不过，其整体毛利率跌出均值水平的危险系数也较高。

  康桥悦生活分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务类型。其中，非业主增值服务与社区增值服务是拉升康桥悦生活服务毛利率的关键，然而今年上半年这两项业务收入都出现了不同程度的下滑。

  今年上半年，其物业管理服务收入2.24亿元，较去年同期增长38.0%，在总收入中的占比由上一年的40.9%增至60.3%，毛利率约23.3%。物业管理服务收入占比急剧提升，主要是因为非业主增值服务的营收腰斩，贡献的收入占比随之下滑。

  报告期内，康桥悦生活的非业主增值服务收入约0.79亿元，较2021年同期的1.72亿元下降了54.3%，在总收入中的占比由上一年的43.4%下降至21.2%，毛利率约37.2%。社区增值服务收入0.59亿元，同比下降5.1%，占总收入的15.9%，毛利率约39.1%。

  而新增的城市服务，毛利率仅约10.1%，不过贡献收入较少，约969.8万元，占总收入的2.6%。

  关联方应收款2.79亿

  在上市物企中，康桥悦生活的管理面积处于下游水平。

  截至2022年6月30日，其合约面积约为6110万平方米，较2021年增加约37.7%。其中，来自第三方物业开发商的约为4870万平方米，占比79.6%。同期，在管面积较2021年底增加约48.4%，约2950万平方米，在58家上市物企中排在第37位。其中，来自第三方物业开发商的在管面积约为2290万平方米，占比77.5%。

  从关联方面积占比来看，康桥悦生活展示出了较强的独立性。不过，这并不意味着康桥悦生活与关联方之间的羁绊减弱。

  截至2022年6月30日，康桥悦生活服务账上还有近3亿元的关联方应收款，约2.79亿元。其中，关联方的贸易应收款项占据大部分，约2.25亿元，较2021年底的1.89亿元增加约19.05%；其他应收关联方款项约为0.54亿元。

  此外，康桥悦服务今年4月底，曾自曝上市违规操作，而事件的实质便是与关联方交易有关。

  去年6月7日，康桥悦生活与最终控股股东宋革委的另一家全资子公司——北京同道集团——订立了一份销售代理服务框架协议。这份协议为期三年，自康桥悦生活上市之日生效，到2023年底到期。

  今年4月21日，康桥悦生活与北京同道集团签署补充销售代理服务框架协议。据此，康桥悦生活应向北京同道集团成员公司支付销售代理服务框架协议下的销售代理服务可退还保证金。

  截至公告之日（2022年4月29日），康桥悦生活已向北京同道集团支付历史可退还保证金总额2.21亿元，但其中1.81亿元仍未偿还。

  也就是说，康桥悦生活未按上市规则，对这笔关联交易所涉历史可退还保证金的2.21亿元进行及时披露。有业内人士认为，有业内人士认为，“该事件一方面暴露了其内部管控问题；另一方面，账上突然多了1.81亿元的关联方欠款，不仅对其现金流带来影响，也让外界质疑这笔款项的真实性。”