几个盘相邻开售，楼市里称之为板块；多个盘虽不相邻，但仅距离几公里，且形成竞争关系，称之为片区。

  昌平北清路沿线，十盘串联，是典型的北清路大片区，很多媒体已报道。此刻，北京楼市另有一个片区，却还没受到足够关注。

  这个片区不大，却是两个区的交接处，2022年也有多个楼盘在售且形成一定竞争关系。

  这个片区位置比北清路好，它在西四环外。

  它不仅是北京西部改善性需求购房必看的区域，甚至是全北京刚性改善性上车必看的区域。

  7盘5000套400亿

  从西四环到西五环，莲石东路以南，京港澳高速以北，是一个并不大的扇形区域，丰台和石景山在这里交接。从楼盘地段来说，可以称之为“丰台小瓦窑+大瓦窑+石景山衙门口”片区。

  9月有个新盘将入市，加上另一个等待入市的项目，2022年7个楼盘聚集在这里，形成一个西四环外的供应高峰。

  它们是正在售的国誉万和城、首创天阅山河、长安悦玺、北京城建·龙樾天元、中海学仕里，即将入市的华曦府，还有一个尚未公布价格等待入市的北京城建·宸知筑。

  国誉万和城、首创天阅山河、长安悦玺3个项目入市已有一段时间，紧靠西四环的北京城建·龙樾天元和靠近西五环的中海学仕里都是开盘不久，处于热销期。华曦府和北京城建·宸知筑也将于近期入市。

  7个新盘扎堆入市，这委实是西四环外难得一见的供应高峰。

  乐居新媒体统计，这7个盘新房总货量大约有5053套，因为大部分楼盘都是大户型，以100平米为单套面积计算，市场总供应面积大约有50万平米，由于目前单价在8万上下，以8万每平米计，就是400亿货值。

  西四环外这7盘卖得好不好，对北京楼市今年的业绩有举足轻重的影响。

  北京中产刚改必看区域

  为什么说北京刚改上车必看“丰台小瓦窑+大瓦窑+石景山衙门口”片区？

  因为如果你在北京主城区工作，又想在北京买一套五环内的新房，作为中产家庭，不可能去抢丰台核心区的端礼著和东城天坛府，所以此刻这里7大楼盘单价8万上下的供应绝对是必看的片区。

  乐居新媒体来跟你算笔账。

  假设一个中产家庭，年收入30万+，在京奋斗多年，比如5-10年，家庭积蓄应该有100-200万以上，如果双方父母赞助100多万，那么就有300多万的首付款，这是他们上车的资本。

  北京房票稀缺，因此珍惜首贷首付，一次性买房到位是最佳选择。当前首套房首付35%，那么300多万，假设是300-330万左右，可以撬动的最大资金额度是大约860万-960万左右的房产，总之1000万元以内。这个总价可以买到，单价8万上下的110-120平带精装修的舒适三居或紧凑四居。

  中产家庭在北京五环里有一套110-120平的三居或四居，从此可以抛开没有房产的焦虑，安居乐业。

  此刻，西四环外到西五环“丰台小瓦窑+大瓦窑+石景山衙门口”，成为满足这个需求的必选。

  当然，你可以考虑去朝阳买房。目前，北京朝阳东五环外的崔各庄四个楼盘，有三个卖到了8.8万元每平米，且多是大四居，总价动辄1500万+，东北五环外朝阳新板块奶西村也卖到了8.5万元，总价也要860万起到1300多万。

  当然，你也可以去昌平北清路看看，单价6万多，随便挑。但这里是在北五环外。

  昌平北清路辐射的是中关村工作的人群，如果你在北京主城工作，一般不会考虑昌平。

  西四环到西五环，丰台和石景山区，承接了很多东西城和海淀外溢需求。他们觉得昌平远偏，丰台和石景山更近，是北京主城区一部分。

  至于西边已经有一套房的改善性需求，自然能够承受900万的新房。也会重点关注这个片区。

  三个8万+里有117平四居和109平三居

  7个楼盘里5个在丰台，其中在售三盘都在京港澳高速北侧，且这三个盘都是8万+，我们先讲讲三个8万出头的楼盘比较。

  紧靠西四环外的北京城建·龙樾天元指导价8.5万/平，总价约995万起。南侧就是京港澳高速，驾车15分钟到五棵松商圈的华熙LIVE，17分钟到丽泽商务区，20分钟到金融街。项目户型以大面积为主，为117-167平米四居， 167平米的四居南向面宽做到了12.6米，进深约13.1米，面宽进深比接近1：1。其中客厅面宽就有5.7米，算上过道，客厅面积就将近30平米，方方正正，敞亮大气，颇有大宅风范。

  应该说在7盘中龙樾天元位置最靠近四环，直接吸纳西二三环的改善需求。其117平的四居室总价恰在1000万内。

  龙樾天元117平的四居，户型方正全明，三面宽朝南，面宽约10.3米，且附带三个飘窗，餐客厨一体化格局。这个户型相比市面上同类产品，做到相同功能总价更低，相同面积功能性更强。

  龙樾天元往西约4公里是大瓦窑地铁站，周边有首创天阅山河与远洋城建·国誉万和城两个项目在售。这两个项目都已经开盘一年多。目前处于顺销阶段。

  首创天阅山河在售户型为109/135平米三居、157平米四居，国誉万和城在售户型为140平、160平、180平四居，两项目售价在8.1万-8.3万/平米区间，价格低点，但周边配套要逊于龙樾天元。

  这个区域目前还缺少配套，也暂时没有产业，但靠近西边的园博园、卢沟桥公园等。天阅山河109平米三居总计应该能在900内。

  首创天阅山河109平米的三居，户型方正，南北通透，三面朝阳，南向面宽约10.6米，餐客厨一体，较为紧凑。

  学仕里115四居售罄，悦玺还有122平四居在售

  再讲讲三个不到8万的楼盘。

  从大瓦窑往北，走张仪村路，开车10分钟，3.6公里，就是石景山衙门口的两个项目中海学仕里和长安悦玺。

  其中中海学仕里可能是当前北京市场最热的楼盘之一，限价7.9万，售价仅7.55万，总价500万起，户型涵盖72-115㎡刚需到改善，115平是紧凑四居的代表作，经典三面宽设计，南向总面宽做到了约10.5米，南向卧室均带飘窗，同时做到了八窗全明。卧室没有沿用传统的四叶草格局，而是把北向次卧安排在相邻的位置，方便打通使用，基本每个房间都配置了收纳空间，紧凑实用。

  可惜的是乐居新媒体刚刚打听到这个户型已经售罄了。

  往北一点的长安悦玺离中海学仕里很近，以大户型为主，打造建面约97-173平米的三至四居。122平同样南向三面宽，南侧面宽约10.3米，南北通透，全明格局。缺憾是北向次卧略小，做儿童房比较合适。

  所以，买不到中海学仕里四居的可以去长安悦玺看看。

  待入市宸知筑有1435套新房

  隔着张仪村路，往东走，就是丰台小瓦窑这边的华曦府，9月即将入市。项目户型覆盖96-134平米三到四居，销售指导价7.5万/平。容积率2.8，规划8栋13-27层小高层及高层，共计517套房源。除去3万方的现房，首期可供销售的期房房源只有240余套。建面124平米的四居九窗全明，面宽约10.1米，对比中海学仕里115平米四居约10.5米的大面宽户型，还是逊色一点。

  另外，华曦府距离周边已建成的地铁站都在3公里左右，未来地铁站位及11号线东段通车时间还尚未有定论，仍需等待官方消息。

  最后是靠近大瓦窑的北京城建·宸知筑，体量最大，总占面6.8公顷，规划20栋5-25层的洋房和高层，共计1435套，户型面积覆盖99-174平米，其中有110-127平米三居、134-136平米四居。110平米三居入户设有玄关，客餐厨一体，增加了公共空间的活动面积，两个次卧之间也可以直接打通，改为大两居户型。卫生间干湿分离，还配备了单独的家政间，户型整体空间利用率高。

  西四环外优质次新房

  若干年后这些新盘也会成为二手房。它们将成为西四环外新一批优质二手房的代表。

  而它们的前辈已经创造了更高的市场价格。

  比如，保利和光逸境，目前该二手房均价在10.6万/平左右，项目位于龙樾天元北边不太远处，是2021年刚刚交房的纯商品房，以大户型为主，当年开盘是售价9.5万元。现在出房很少。

  靠近长安悦玺的远洋沁山水二手房均价也到了9.5万/平。这个价格比悦玺贵1.5万，比中海学仕里贵2万。

  靠近北京城建·宸知筑的万科假日风景目前二手房挂牌均价为9万/平，同时期建造的万科紫台，目前二手房均价8.9万/平。

  买房时，二手房就是一杆秤，折旧楼龄、户型、物业等来衡量新房的价值。二手房有它的优势，所见即所得、随时入住；弊病也同样明显，社区老旧、管理落后、户型过时等。新房则拥有更好的户型、物业、园林、科技等，区域内优质的次新二手房都在涨，现在入新房还是挺香。

  最后，来讲讲西四环外的7个新盘的开发商。从品牌上看，在当前市场背景下，深耕石景山的中海对比融创、远洋、首创更靠谱些。北京城建作为北京国企，不久前天坛府四期开盘创造了2022年首开销售记录，北京城建开发两个项目龙樾天元和宸知筑显然也没问题。