（一）项目概况及建设背景

2014年12月，中远海运资产公司正式启动该地块的盘活更新工作。该项目作为杨浦区重点存量工业用地转性项目，得到了区委、区府的大力支持。2016年8月，签订了土地出让合同。2018年1月正式开工。2020年12月竣工交付。

海尚世界智慧天地具有良好的地理区位。项目位于杨浦区“大五角场创新创意集聚圈”、“环同济知识经济圈”、“新江湾城国际社区”三大核心区辐射范围内。西侧紧邻地铁8号线始发站市光路站，一线直达人民广场、淮海路，贯通城市四大核心圈。东侧临近地铁10号线新江湾城站，连接虹桥枢纽，直通机场高铁。项目所在区域具备成熟公交路网，300米范围内共有2个公交终点站及8条公交线路站点，可快速直达五角场、外滩、陆家嘴、上海火车站、吴淞码头等市内核心区域。项目沿黄浦江杨浦段已建成四条越江隧道（翔殷路隧道、军工路隧道、周家嘴路隧道、长江路隧道），3公里范围内另有3条越江隧道（闸殷路隧道、殷行路隧道、嫩江路隧道）规划在建中，可直连浦东森兰、外高桥自贸区以及张江板块。

海尚世界智慧天地作为中远海运资产公司存量资产转型开发的里程碑项目，项目占地面积约3万平方米，总建筑面积约8.2万平方米，由9幢5-7层多层建筑组成，包括近万方街区式商业配套。项目在划拨仓储用地转性基础上改造成产业办公综合体，以“灵动办公+特色商业”为主题，打造引领北杨浦新型生活方式的创意精品园区，充分实现了经济效益与城市发展相兼顾的和谐发展理念。

1、绿建三星标准，打造与自然和谐共生的建筑

海尚世界智慧天地旨在打造与自然和谐共生的低密度生态办公园区，融合可持续发展理念，最大限度节约城市资源，为园区企业提供健康、舒适和高效的使用空间。项目获得绿色建筑三星认证，以绿色生态为特点，布局大面积绿化景观及广场，在楼栋围合间布置大型中央绿岛，打造娱乐休闲的绿色空间。除了地面绿化，各楼栋均设置了屋顶花园，部分楼栋电梯可以直达屋顶花园，尽享惬意的第三空间。

2、“城市捷径”街区式商业，唤醒都市活力

项目以L型城市捷径，空中人行连廊平台、开放休闲的室外空间平台，营造建筑之间良好的空间关联性，改变区域人流动向，建立人与人、与建筑、与自然的互动性，通过娱乐、开放、互动的公共空间，融合绿地景观，打造约1万平方米的街区式商业，集情景体验、休闲娱乐、商务配套等多功能为一体，下沉式广场、沿街外摆、市集空间多场景叠加，引入“5+2”及“夜间经济”商业模式，满足企业客户和周边居民的各种生活娱乐需求。

图1：项目改造开发前的集装箱堆场

图2：项目改造开发后的形态

（二）转型成果及经验

项目通过完善城市功能、尊重历史文脉、承接产业升级三个维度探索实践城市更新的意义。项目采用中远海运资产自主开发的智慧运营平台，盎然绿色景观环绕，独特海岛布局，建筑与城市相融，空间与人文相合，打造有形象、有活力、有温度的智慧生态商务社区。

1、完善城市功能——提升区域配套水平

海尚世界智慧天地所在的杨浦区作为城市老城区之一，老龄化问题、绿色环保问题、城市停车难等问题日趋严重，项目充分理解城市更新项目对于城市功能不断完善提升的重要意义。一是针对周边社区老年人口数量较多，项目积极落实城市更新政策，建设了9000平方米的养老院，满足社区养老服务需求。二是为解决老城区停车难问题，项目提供了较大比例的停车配套，通过错峰使用，为老旧社区提供了充足的停车服务。三是考虑到老城区整体绿化率较低，大面积绿地更是稀缺，项目增加了绿地建设，在世界路沿线建设了3500平方米街心花园。四是针对周边消费多以沿街商业为主、业态传统老旧、服务能力有限的问题，项目设计并推出智能化综合商业街区，提升了周边居民生活配套水平，在兼顾项目建设成本和运营效益基础上实现了城市功能完善；这些公共服务要素都大幅度提升了区域居民生活和企业商务环境的品质。

2、尊重历史文脉——融入城市记忆

海尚世界智慧天地位于江湾历史风貌保护区内，属于原国立音专历史风貌区。项目在设计阶段就充分尊重历史文脉，希望体现城市记忆，在融合现代化建筑风格语言的同时，提取风貌区周边建筑肌理相近的元素，参照国立音专红色外墙，以红色陶板结合天然大理石打造外立面，丰富整体形象的同时，又体现了历史人文感的沉淀。同时，项目根据历史风貌区域24米的限高要求，多维度平衡产品天际线设计与产品功能定位，降低高度，设计成了小独栋的花园办公，在合理规范的前提下实现产品与城市风貌的相融合。并且，项目注重品质的打造，整体及部分楼栋凭借优异的品质荣获上海市建设工程金属结构“金钢奖”（市优质工程）、上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）。

3、承接产业升级——营造海洋文化特色

城市更新项目绝不是简单的商业产品，往往都带着城市记忆和企业基因，中远海运资产公司在开发改造之初，就希望发挥集团航运央企的产业优势，通过对航运产业链的挖掘，积极导入产业元素，因此创立海尚光华品牌，融合并协同航运央企的产业发展，打造航运文化特色的城市更新项目。现在已成为航运主业板块——中远海运集装箱运输公司办公所在，成功实现产业能级提升。

海尚世界智慧天地在产品形态设计中也充分结合航运企业形象，将一些地块限制条件因势利导，以海洋、岛屿为主要元素，从外部构型到内部元素多点突出。俯瞰项目，犹如海上巨轮，每座建筑都是独立的小岛屿结构，搭配百变亲水景观及体现企业文化的雕塑小品，营造具有海洋文化韵味的环境氛围，彰显项目建筑的品味与魅力。

（三）结语

作为土地资源约束最突出的特大城市之一，上海在严控新增建设用地的同时，将更注重向存量土地谋求发展空间，“鼓励”和“规范”并举，着力盘活、优化存量工业用地，促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。海尚世界智慧天地利用工业土地盘活政策，对原工业仓储用地进行转型升级，打造以低密度、高品质、具有航运文化特色的智慧办公、特色商业、活力养老的生态园区。该项目通过完善城市功能、尊重历史文脉、承接产业升级三个维度来实践城市更新的内涵与意义，作为航运央企践行城市更新的标志性项目，注重打造与产业协同发展的海洋文化特色，这对于非房地产主业的央国企们盘活现有土地资源提供了可供借鉴的思路和经验，我们期待未来涌现出更多与产业协同发展的城市更新项目。

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