文/乐居财经 靳文雨

  流动性风险下，房企以资抵债屡见不鲜，而信托接盘房企也成为常事。如在今年6月，泰禾出让厦门湾项目予兴业信托，以交易对价的25.53亿元来偿还公司下属子公司的部分债务。

  去年至今，信托的地产投资风险直线上升，踩雷的项目越来越多，能全身而退的项目越来越少。

  乐居财经《资管K线》注意到，近段时间以来，相较于接盘房企，兴业信托的撤资动作也很频繁。

  9月1日，企查查显示，兴业信托退出投资企业太仓仁铧房地产开发有限公司（下称：仁铧房地产），退出前持股比例为46%。与此同时，仁恒(中国)投资集团有限公司（下称：仁恒投资）持股比例从27.54%上升到51%，上海铧琮置业有限公司（下称：铧琮置业）持股比例从26.46%上升到49%。

  此外，仁铧房地产注册资本减少，从46.35亿元减少到33.3亿元。其主要人员也发生变更，董事长由周轶群变更为周成，孙蕾退出董事职务，沈浦阳从总经理调整为总经理、董事。

  据了解，今年以来，兴业信托新投资企业2家，而撤出企业为11家公司，撤出企业中涉及房地产开发的有5家，除仁铧房地产外，还有首金睿志（天津）置业发展有限公司、苏州仁琢置业有限公司、北京盛湖房地产开发公司等。

  其中，至少两家，与仁恒置地有关。

  全身而退

  此次兴业信托退出的仁铧房地产，关联的是仁恒华发·海上溪云项目。

  据了解，2020年8月18日，位于上海市浦东新区的康桥PDP0-0902、PDP0-1001单元01-05地块以挂牌方式进行出让。该拍卖采用网络拍卖方式，吸引了金桥股份、龙光地产、仁恒置地、华发股份（600325.SH）四大房企的参与。

  最终，新加坡上市房企仁恒置地和华发股份联合体以45亿元总价竞得，溢价率32.71%，成交楼板价为49263元/平方米。

  资料显示，仁恒置地是家新加坡房地产开发商，专注于在中国和新加坡战略选定重点和高增长城市开发高端全配套住宅、商业和综合物业项目。其于2006年6月在新加坡交易所上市。主要业务平台为仁恒（中国）投资集团有限公司（曾用名：仁恒置地投资管理（上海）有限公司），由仁恒置地全资持有。

  出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，东至浦三路，西至01-02和01-06地块，南至01-03和01-07地块，北至秀沿路。地块起始总价为33.91亿元，出让面积为83042.3平方米，容积率为1.1，计容面积为91346.53 平方米。

  该地块周边，2000年建成的万科提香别墅挂牌均价约为9.2万/平方米，2009年建成的保利林语墅挂牌均价约为7.5万元/平方米。

  2020年11月2日晚间，华发股份公告称，全资子公司铧琮置业与仁恒置地、仁铧房地产（平台公司）、上海乔浦房地产开发有限公司（项目公司）签署了《上海市浦东新区康桥 PDP0-0902、PDP0-1001 单元 01-05 号地块合作开发协议》。

  当时，华发股份表示，上述合作有利于充分发挥合作双方的优势，实现优势互补，分散经营风险，提高项目收益率，有利于公司进一步拓展上海市场，扩大公司品牌影响力，符合公司的发展战略。

  而在2021年7月15日，该项目的开发公司里，出现了兴业信托的身影。彼时，兴业信托入股仁铧房地产，并持有其46%股份，仁恒投资和铧琮置业在仁铧房地产中的持股比例分别下降了23.46%、22.54%。入局一年之后，兴业信托全身而退。

  据乐居财经《资管K线》了解，位于该地块的海上溪云项目于2022年1月首次入市，推出514套74-92平方米公寓，备案均价67725元/平方米。近期，项目即将加推169套91-452平方米公寓、联列产品，备案均价85300元/平方米，入围比1.8，目前项目具体开盘节点不明。

  除退出仁铧房地产之外，今年7月，兴业信托还退出了苏州仁琢置业有限公司（下称：仁琢置业），退出前持股92%。

  乐居财经《资管K线》了解到，该项目的接盘方也是仁恒投资，在此之前，其持有仁琢置业8%股权，兴业信托退出后，仁恒投资对仁琢置业的持股升至100%。

  企查查显示，仁琢置业成立于2019年8月13日，法定代表人为阮信坤，注册资本为1000万元人民币，经营范围包括房地产开发及经营、物业管理、园林绿化等。

  据悉，2020年12月18日，苏州太仓市出让4宗涉宅用地，其中3宗为太仓高新区天镜湖科技谷项目商住用地，1宗为城厢镇纯宅地，总出让面积230770.48平方米。

  最终，太仓高新区3宗连体商住地均由仁琢置业底价竞得，成交总价19.06亿，成交总面积174311.5㎡，成交楼面价分别为4655.27元/㎡、2838.75元/㎡、5600元/㎡。3宗地块用于开发高新区天镜湖科技谷项目。

  公开资料显示，天镜湖科技谷项目由力合集团联合仁恒集团开发建设，总投资近40亿元。项目将聚焦新能源汽车及汽车智能网联、增材制造3D打印等产业。

  力合科创集团有限公司则是清华大学深圳研究院控股的产学研资企业平台，已形成科技研发、创业投资、科技金融、创新基地、科技产业、创新教育、国际合作等业务板块。

  2021年1月9日，仁琢置业引入了股东兴业信托，持股92%。而仁恒投资对仁琢置业的持股比例从100%降至8%。

  今年7月，兴业信托退出仁琢置业，同时，仁琢置业的主要成员也发生变更。高志广不再担任董事长，吴慕冬等退出董事职务，罗峰退出监事职务。新增阮信坤为执行董事，吕从江为监事。

  仁恒置地的危险信号

  兴业信托接连退出两家仁恒置地项目公司，是巧合还是预判到了风险？

  仁恒置地创始人钟声坚是一位潮汕商人，上世纪90年代初，钟声坚和一众地产大佬一致，看到了中国内地房地产市场迎来的黄金发展期，他于1993年正式进军房地产，成立仁恒置地，从长三角的上海和南京起步，开启中国房地产市场的征程。

  仁恒置地向来以豪宅出名，在地产界，钟声坚还被称为“新加坡版的李嘉诚”。其主战场一直都在中国大陆，以上海为首、其次是南京、苏州、成都、贵阳、天津、珠海、深圳、三亚，以及唐山等地区，主业为住宅物业开发、商业及综合性物业、投资类物业，以及物业管理。

  2006年6月，48岁的钟声坚带着仁恒置地在新加坡主板上市，成为当时新加坡上市企业中市值最大的私人企业。同年，钟声坚以110亿的身价排行《胡润中国百富榜》第八位。而在当时，碧桂园、恒大、融创等一众房企都还没上市。

  最近，仁恒置也发布了半年报。年报数据显示，今年上半年，仁恒置地收入为113.39亿元，较去年同期下降14.0%；除税前利润较去年同期的26.26亿元上升21.6%至31.93亿元，主要受益于毛利上升，销售费用、行政费用及财务费用减少等。

  2022年上半年，仁恒置地集团连同其共同控制实体及联营公司住宅、商业物业以及车位的总合约销售金额约为人民币313.94亿元，合约销售面积为62.97万平方米，相比2021年同期分别上升了9.5%及下降30.0%。

  在上半年整个地产市场遭遇凛冽寒冬之时，仁恒置地在一众房企中盈利较为稳定。但是，2022上半年，仁恒置地经营性现金流净额从去年同期的42亿到-44亿元，处于净流出的状态。

  截至2022年6月30日，公司总资产为1689.53亿元，同比上升9.4%；在手现金及现金等价物为213.02亿元。

  值得注意的是，房企普遍在降负债的时候，仁恒置地的负债反而较以往升高了。截至2022上半年，仁恒置地增加了60亿的净负债，合计的净负债约274.51亿元，净负债率从去年的49%升至62%。