谁在热销?

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 3.2w阅读 2022-09-08 16:12

谁在热销?

 乐居新媒体 任时建 发自广州

  “行情很差,在考虑要不要转行”。

  一位房产销售告诉乐居新媒体,最近一两个月,他都没开几单,压力十分之大。

  进入九月,按照以往的惯例,房地产市场传统旺季“金九银十”即将到来。

  但今年的广州楼市却格外冷淡,甚至有专家给出“今年或将没有金九银十”的悲观评论。

  过往的热门板块,如今也很难从趋冷的市场中脱颖而出。

  中原数据显示,8月广州新房网签6125宗,环比下跌3%,同比下跌9%

  在此情况下,全市库存量1165万㎡,去化周期长达17个月,处于近一年高位水平,部分区域存在“供大于求”的现象。

  其中,热门置业区域越秀、荔湾、番禺三区的消化周期环比有所上涨。而南沙、增城两个“刚需置业天堂”的消化周期甚至超20个月。

  但就在这趋冷的市场环境下,部分项目却跑赢大盘。

  到底,谁在热销?


  天河IP威力

  进入下半年,“去货回款”成为主调。

  中原数据显示,8月广州住宅新批供应8125套(87.53万㎡),供应面积与7月基本持平,保持年内相对高位。

  不少热门盘都8月纷纷加推,其中城投珠江天河壹品加推新货卖了191套,位居全市第一位。

  而易居数据显示,城投珠江天河壹品在7月加推时,去化率高达84%,领先于其它楼盘。

谁在热销?

  之所以能成为流量红盘,城投珠江天河壹品离不开两个点:天河IP和小户型产品。

  环顾整个天河,基本都是动辄上千万的豪宅盘,这样的情况让不少刚需一族望而却步。

  此前,天河的小户型产品还有珠江花城和保利天汇在撑场,如今也基本消化完。

  最近两个月,城投珠江天河壹品加推的都是市面上较为稀缺的产品,73-1262+14+1房。

  其中,整个天河仅有城投珠江天河壹品在售80㎡以下的小户型,最低480万就能上车。

  再加上项目处于天河智谷内,去往金融城、琶洲、珠江新城等核心区域也比较近,因此受到了不少刚需族的喜爱。


  黄埔“内卷王”

  天河隔壁的黄埔,也有选手成为了“区域热销盘”。

  据中原数据显示,万科黄埔新城在8月共网签167套,网签面积为1.65万㎡,销售量仅次于城投珠江天河壹品,位居全市第二。

  2020-2021年,黄埔因放松人才购房政策曾在广州楼市叱咤风云。最高峰的时候,广州每成交10套新房,就有4套来自黄埔。

  但自从20218月黄埔取消人才住房政策以来,楼市的火爆现象便不复存在。再加上旧改暂缓等负面影响,黄埔楼市就一直在走下坡路。

  数据显示,黄埔在8月共网签1128套,同环比均录得环比下降。

  在此情况下,万科黄埔新城便成为了那个“例外”。

 该楼盘被业内笑称为“刺客”,首次开盘小户型均价为2.9-3.6万元/㎡,大户型为3.8-4.1万元/㎡。

  而距离万科黄埔新城仅一个地铁站的庙头板块,房价基本都在4字头,最高为4.8万元/㎡。

  万科黄埔新城主打的就是刚需客,这批客群对价格特别敏感,在这样巨大的价差下,不少想买老黄埔的刚需客都纷纷慕名而来。

谁在热销?

  此外,万科黄埔新城的配套兑现也十分迅速。在开盘前,配套的星级酒店、九年制学校、绿核公园、历史文化街区等都已封顶(完工)。就连首推组团内部的部分园林、跑道以及入户大堂等基础配套都基本做好。

  8月底,万科黄埔新城还与铁英教育集团签约,配套学校尘埃落定,更是收割了不少客户。

  配套先行+高性价比,正是万科黄埔新城的两大杀手锏。

  “我的预算比较低,本来都打算买增城了。而在黄埔新城看过一次,就下认筹金了。”一位购房者告诉乐居君。


  增城房价刺客

  同样被称为房价“刺客”的还有保利水木芳华。

  保利水木芳华在8月共网签113套,网签面积达0.93万㎡。而在9月的第一个周末,该楼盘二度开盘,据开发商口径,加推即售罄。

 这次的价格也十分惊喜,单价在1.7-1.85万元/㎡之间,甚至比首开涨价后还要便宜。

 一般选择买在增城的都是年轻刚需客,比较关注价格。保利便是抓住这种需求,吸引了不少客户。

  不仅价格“卷”,保利水木芳华连户型都在“内卷”。

  项目主打产品均为小户型,67-99㎡三至四房,能很好的控制总价,最低115万元即能上车。

  而且在户型打造上,实用率最高达95%。以80㎡三房的横厅户型为例,四开间朝南,主卧甚至做到了双飘窗实现南北对流。

  在市面上,很少小户型能做到这种朝向配置,因此该户型意向客群更多。

  目前整个增城的楼市环境都不太理想,8月网签套数为1435套,环比下跌3%

  如今增城已经出现库存积压的情况,库存量高达286.63万㎡,位居全市第一。其去化周期甚至飙升至21个月,整体处于“供大于求”现象。

  据易居数据显示,增城部分楼盘开盘(加推)的去化率甚至低于10%,处于无人问津的状态。

  但保利水木芳华用实力证明,只要价格够惊喜、产品实力够好,就不怕销量会不好。


  荔湾极致小户型

  在荔湾,也有一个楼盘凭借小户型产品设计成为网红热销盘。它就是珠江·广钢花城。

  与城投珠江天河壹品一样,珠江·广钢花城同样出自珠江实业集团,其打造的极致小户型产品“深入人心”。

  珠江·广钢花城首推的户型为67㎡三房和87㎡四房。在白鹅潭板块的众多新盘中,85-100㎡的面积段内,只有珠江·广钢花城能做到四房

  同样的,其性价比也十分之高,首次开盘均价在4.23-5万元/㎡之间,总价最低290万!

  对比起隔壁广钢、广船6-9万元/㎡的新盘,珠江·广钢花城4字头的价格极具杀伤力。

谁在热销?

  据开发商口径,珠江·广钢花城首开2天就劲销5亿+。而据媒体报道,8月首次开盘当天 ,楼盘去化率在5-6成之间。

  在珠江·广钢花城同一周开盘加推的楼盘,平均去化率仅在30%左右。

  同样地,荔湾楼市在8月的表现也不尽人意,据中原数据显示,整个荔湾区仅成交247套,环比下跌31%

  在这当中,主力成交楼盘是珠江·广钢花城和万科金域曦府两大网红盘,区域内各楼盘分化较为明显。


  番禺地段之王

  最后,有一个热销楼盘较为特别。

  在中原统计出的8月成交TOP10楼盘中,有9个楼盘都属于刚需、刚改楼盘,仅有越秀·和樾府属于改善型楼盘。

  2022年上半年中,越秀·和樾府甚至以109.31亿元的销售金额霸榜广州楼市最热销楼盘。

谁在热销?

  目前,越秀·和樾府在售三期/四期产品,户型为建面约110-130㎡四房,均价在5.37-7万元/㎡之间。

  该楼盘月底将加推压轴五期组团,均为大户型设计,最大面积段为280㎡。

  很明显,越秀·和樾府并不是和上面所说的其它楼盘一样,靠打价格战取胜。

  越秀·和樾府能热销的主要原因是其区位。项目所处的万博板块,是番禺的核心发展区域,聚集超200万㎡的甲级写字楼,还有全国最大的公共地下商业空间......

  而越秀·和樾府是距离万博CBD最近的楼盘,交通也较为方便。

  并且目前周边楼盘主打的都是小户型,和越秀·和樾府没有直接的竞争关系。可以说,越秀·和樾府独享着番禺改善客群的蛋糕。

  一位老广告诉乐居新媒体,他身边有很多番禺人都通过“以一卖一”的方式置换到越秀·和樾府。

  “大家要是置换的话,首选都是和樾府,毕竟住惯番禺也不想换到其它的地方去了。”


  市场分化严重

  从市场情况来看,8月广州有不少热门项目推售新货,而且成交量也不算太差。

  但即便如此,8月的成交量依旧是在往下走,这足以说明广州楼市分化严重,出现了单盘热,但整体冷的情况。

  在统计出的热销楼盘中,乐居新媒体发现,要想在趋冷的市场环境下脱颖而出,离不开以下三点:

  一、性价比高;二、产品实力强;三、地段好。

  在广州楼市普遍缺乏信心下,过去那种“不愁卖”的情况早已不复存在。要想摆脱“行情差”的魔咒,只能靠提升自身的产品实力以及市场竞争力。

  实际上,这正是房地产从粗放式发展向高质量发展转变过程中的必然。

来源:乐居新媒体

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