乐居新媒体 任时建 发自南昌

  2022年5月，经土拍摇号程序，高新区DAFJ2022025住宅地块被中海拿下，楼面价约9196元/㎡。

  近日，该地块规划正式出炉，南、北用地内规划了十六栋8-18层住宅、一栋3层的9班幼儿园、配套邻里中心等，总建筑面积约19.77万㎡，计容面积约14.09万㎡，综合容积率2.12，住宅16栋，总户数1124户，地块不限价。

  据了解，项目依然会是毛坯+装修的产品模式。南地块大概率小高层产品；北地块为小高层+洋房！一方面可以和周边高层二手房实现差异化；另一方面得房率会更高。同时北地块将新增幼儿园配套。

  从目前该地块周边二手房情况来看，毛坯14000-15000元/㎡，装修房18000-19000元/㎡，虽然该项目未明确限价，但其预售价格一定与周边市场行情相当。

  稀缺的艾溪湖西岸学区房

  中海艾溪湖新项目的规划出炉，立刻引发市场关注。当前，南昌艾溪湖西岸新房源不多，加上南昌三中的学区加持，该区域无论是新房还是二手房，热度始终在南昌楼市保持前列。

  事实上，中海在这个片区吃到过学区红利。

  2021年8月4日，中海193轮抢艾溪湖西岸66亩地，即中海左岸澜庭项目。2022年3月，该项目首次公证摇号，这也是中海在南昌的首个摇号项目。

  彼时，业内人士表示，中海这个项目并没有做任何推广动作，高新艾溪湖西岸+南昌三中，让这个项目并不愁卖。

  而摇号数据也充分印证了上述观点。据了解，中海左岸澜庭住宅总计360套房源，共吸引了3625人次报名，整体中签率为9.93%，在没有价格倒挂的情况下称得上热销，目前这些房源也全部备案售罄。

  此次中海在相同区域的新项目，似乎要重复中海左岸澜庭的热销。

  但，高新艾溪湖西岸的学区，并非一成不变，变局已经在酝酿。

  高新艾溪湖西岸学区将一分为二

  按照2022年高新最新幼升小的学区划分，

  京东大道以西、艾溪湖北路以北、高新大道以东、富大有堤以南合围地区划分在南昌三中高新（孺子）校区；艾溪湖以西除南昌三中高新（孺子）校区地段以外地区全部划分在南昌三中高新（艾溪湖）校区。

  变局，在于高新区第三中学的规划建设。

  从上述学区划分来看，南昌三中艾溪湖校区承当的范围足够大，相比较艾溪湖东岸的3所学校，显然一所学校不足以承担起艾溪湖西岸日益增长的学校需求。

  于是，2022年3月，南昌市自然资源和规划局公示了高新区第三中学项目规划建筑方案，该项目位于南昌市高新区灰场路以东、规划路以北、东箭路以西。建设项目初步设计（含概算）审查已经获批。

  从规划方案看，高新区第三中学项目占地面积约66亩，总建筑面积约3.85万平方米，规划班级数45个班，可容纳学生2100人。高新区第三中学项目位于艾溪湖北岸，南侧为绿地玫瑰城，东侧为规划高中，北侧为南昌地铁4号线车辆段。未来高新区第三中学项目建成后，区域的学区划分也大概率要重新划分。

  那么如何重新划分，则成为了关注的焦点。

  按照艾溪湖东岸的学区划分来看，艾溪湖北路成为了主要干道，也成为了学区“南北之分”的关键道路。

  相应的，艾溪湖西岸顺着艾溪湖东岸学区划分思路的概率极大，即以艾溪湖北路划分“南北”。

  如果按照艾溪湖北路划分，那么中海艾溪湖新项目将出现“一个小区、两个学区”的情况：即北区学区为高新区第三中学，南区学区为南昌三中艾溪湖校区。

  据了解，该项目预计竣工时间2025年，也就是3年后，按照高新区第三中学的建设节奏，或与该项目同期交付使用。

  不过有购房者认为，高新区第三中学或仍为南昌三中接管。假如该观点成真，也就意味着，艾溪湖西岸成为了南昌三中的“大学区”。

  一个小区能否被划为两个学区？

  事实上，同一个小区，因为道路条件、自然环境等因素划成两个学区的案例，在国内已有案例。

  2022年4月，肇庆城区海伦堡业主反映称自己小区被划分成了两个学区，认为不合理，表示自己的小区自建成以来都是作为一个整体划分学区，但是今年开始该小区却从区域上被分成了一区和二区，一区和二区分属不同小学学区，导致同一个小区的孩子要到不同学校。

  当地教育部门针对该问题就回应表示，城市规划前期就已经规划好，每个小区学位的归属、小区分到不同学校的学位，实质上与划分没有关系，小区一区和二区名字上是非常相近，但是从城市规划、道路规划来看，其实是分割的。

  另外在福州，今年6月也有楼盘业主投诉“一个小区被划分到两个学区”。

  当地教育部门的说法是，每个学区的划分都是根据当地的实际生源情况和学校的容纳度进行综合考虑做出的划分。

  不过，高新区第三中学仍在规划中，大概率今年开工，而未交付的楼盘也不会有明确的学区划分。

  一切仍待定。