年初的业绩投资者会上，银城生活服务（01922.HK）执行董事兼总裁李春玲面对投资者和媒体强调，独立性对于物企而言至关重要。

立足南京、布局长三角，银城生活服务以存量市场的拓展模式为主，其高达九成的在管建筑面积均来自业委会和独立第三方物业开发商。

不过，第三方在管面积占比高，单项目掘金能力却较低。2022年上半年，其各条细分业务线的毛利率全线下滑，整体毛利率再度走低。

努力在第三方市场开花结果的银城生活服务，依旧没能摆脱母公司的影响。除了收购母公司的重资产物业外，今年上半年其应收关联公司款项也增多。

除此之外，较高的负债率也是盘亘在银城生活服务内部已久的问题。

今年上半年，银城生活服务的负债率约为71.49%，较2021年同期的75.01%有所减少，不过在目前刊发2022年中期业绩报的58家上市物中，仍然高居负债榜第二位。

单项目产值“吊车尾”

与其他物企对关联方的依赖不同，银城生活服务自诩为“二手盘专家”，规模增拓主要依赖第三方市场。

2022上半年，银城生活服务来自独立第三方项目的在管面积占比与营收占比继续保持高位。

截至2022年6月30日，银城生活服务的合约建筑面积约为6556万平方米，同比增长28.8%。同期，在管建筑面积约为6184万平方米，同比增加约26.1%；其中来自独立第三方的项目建筑面积约5551万平方米，占比89.8%。

报告期内，银城生活服务总收入8.08亿元，其中物业管理服务收入6.38亿元。而物业管理服务中，来自独立第三方项目的收益约5.79亿元，占总收入的71.7%，占物业管理服务收入的90.8%。

独立第三方项目已经成为银城生活服务的主要支撑，不过，单项目产值处于上市物企末位，也是银城生活服务不可回避的问题之一。

据乐居财经《物业K线》统计，目前刊发上半年业绩报的58家上市物企中，共有46家公布了在管项目总数。其中，银城生活服务的单项目产值最低，约为91.49万元，与排在首位的星盛商业（1038.34万元）相差超10倍；与大本营同在南京的朗诗绿色生活（216.70万元）相差超1.4倍。

单项目产值的对比，一定程度上可以反映出物企掘金能力的差异。单项目产值较低，除了受单个项目规模大小的影响外，还与单价收费低、增值服务挖掘不够充分等因素有关。

毛利率再走低

单项目掘金能力较低，银城生活服务的毛利率也一直处在上市物企中的低位水平。

2022年上半年，银城生活服务的毛利率约为15.3%，较2021年同期的16.6%跌去1.3个百分点。时间线拉长，2020年中期，银城生活服务的毛利率呈现出上走之势，从17.4%提升至19.5%。不过之后就开始走低，目前已不及2019年中期水平。

而据乐居财经《物业K线》统计，2022上半年，已刊发业绩报的58家上市物企，整体毛利率均值约为27.7%，银城生活服务排在第55位，排在其后的是三家国央企，中海物业（15.1%）、特发服务（13.76%）、招商积余（12.73%）。

银城生活服务的收入由三方面业务构成，今年上半年，其物业管理服务收入约6.39亿元，占总收入的79.0%；增值服务收入约1.68亿元，占总收入的20.8%；投资物业的总租金收入191.3万元，占总收入的0.2%。

物业管理服务占据了银城生活服务绝大部分收入，毛利率较低，约10.3%，且同比下滑1个百分点。

其中，住宅物业收入3.29亿元，占物业管理服务收入的51%，毛利率约6.2%，同比下滑0.5个百分点；非住宅物业收入3.09亿元，占物业管理服务收入的48.5%，毛利率约14.8%，同比下滑1.6个百分点。业绩报披露，其物业管理费全部按照包干制收取。

作为拉高物企整体毛利率的利器，增值服务在银城生活服务收入构成中占比约2成，不过该板块毛利率却一降再降低，由2020年中期的39.6%下滑至2021年的36.2%，至今年上半年，进一步下滑至了33.3%。

银城生活服务的增值服务划分为共用空间增值服务和生活社区便利服务，前者的毛利率相对较高，约40.7%，同比下滑0.2个百分点；后者生活社区便利服务的毛利率仅约10.9%，较2021年同期的21.5%下滑了近10个百分点。

针对今年上半年整体毛利率下滑，银城生活服务给出了两点解释，一是因业务扩张而增加员工人数，二是江苏省最低工资水平在去年8月增加约13%，同时社保基数分别在去年7月和今年1月上调，总增幅约26%。

上述这两个原因，带来其员工成本大幅增加。数据显示，银城生活服务今年上半年的销售成本约6.84亿元，较上一年同期的4.90亿元增长约39.7%。

“吊诡”的独立性

大比例从第三方市场获取项目，银城生活服务竭力减少关联方业务影响的意图明显，然而其独立性却也呈现出“吊诡”的一面，“反哺”地产若隐若现。

一方面，来自关联方的应收款项累增。截至2022年6月30日，银城生活服务应收关联公司款项约1.42亿元，较2021年末的1.04亿元增加近四千万，增幅37.28%。

另一方面，作为轻资产企业，银城生活服务却向关联房企收购重资产物业。

去年6月30日，银城生活服务宣布斥资1161.7万元，从母公司银城国际控股（01902.HK）手中收购了由公寓及各类型商铺组成的4处商用物业，总面积280.98万平方米。业内人士认为，“此笔收购是在为银城国际输送资金”。

后续管理层的表态，似乎也印证了业内人士的这一猜想。收购案发起之后，在去年中期的业绩发布会上，管理层称，银城生活服务并没打算自己消化这4间铺面，而是谋定了要转售出去。

“这四间铺面并没有完成过户，银城生活服务是一家轻资产的公司，对于类似的收租和重资产的运营，要保持谨慎和警惕。其中两间已经有合适的买授方，预计在后续公司会把其中两间转售，不再购置这类的资产。剩下的两间，有一间也会采取出售方式。”

时至今日，这4处商铺出售与否，银城生活服务尚未有官方公告发布。不过，今年上半年，银城生活服务的业务结构中却新增了一项“投资物业的总租金收入”，不过，该项业务贡献的营收占比微乎其微，仅约0.2%。