文/乐居财经  范慧茹 邓鑫妮 徐酒眠 

  2022年，走过8月，进入收获的9月，伴随着港股物企中报季的结束，上市物企中期业绩披露落下帷幕，除奥园健康、彩生活以及恒大物业外，共58家（A+H）上市物企如期交卷。

  2022年以来，物管行业风云诡谲，受到房地产行业走弱以及疫情的持续影响，上市物企不同程度上受到了冲击。

  物企平均营收增速首次出现下滑、超三成物企利润被压缩、净利率进一步回调；与此同时，规模增速呈现放缓趋势、物企独立性意识普遍增强；被企业视为第二增长曲线的社区增值服务，平均收入占比以及毛利率均有所回落......

  但同时，部分物企在关联房企的稳健护航下，以及自身独立性的增强下，依旧表现出了较强的韧性，业绩实现稳步增长，收并购目标清晰、资金充足、服务边界不断延申、细分赛道加速布局。

  9月8日，乐居财经研究院推出2022上半年上市物企系列榜单，从营收、利润、规模、现金流、细分业务表现等多个维度，通过10大榜单以及9个图表，透视58家上市物企的业绩表现。

  营收榜：增速下滑37.32个百分点，佳兆业美好领跌

  2022年上半年，已发布中报的58家上市物企，总营收取得1051.42亿元的成绩，物企平均营收为18.13亿元，平均涨幅为17.58%。受地产行业下行波及以及疫情的影响，物企营收增速首次出现下滑。

  17.58%的增速较2021年同期披露数据的48家港股物企平均54.9%的增速下降37.32个百分点。此次披露中报的58家上市物企中，有9家物企营收出现下滑，佳兆业美好领跌32.29%。

  营收增速位于0%-20%梯队的物企最多，达到了27家，营收增速大于60%的物企仅2家，分别是碧桂园服务和合景悠活，涨幅分别为73.49%和68.03%。

  从营收分布来看，物管行业马太效应进一步凸显，首尾相差158倍。碧桂园服务以200.55亿元营收位居榜首，比第二名的雅生活服务76.2亿营收高出163%，与最后一名的德商产投服务收入相差199亿元。

  100亿营收以上的物企仅碧桂园服务一家；10-100亿营收物企有21家，占比36%；收入小于10亿的物企最多，达到了36家，占比62%。

  净利润榜：三成物企下滑，净利率降1.99个百分点

  已发布中报的58家物企，净利润总计115.37亿元，平均净利润为1.99亿元，平均净利率取得12.83%，较2021年同期平均14.82%的净利率水平，下降1.99个百分点，物企盈利能力有所下调。

  碧桂园服务以27.52亿元的净利润水平再夺榜首，净利润增幅为23.61%；雅生活服务以11.49亿元的净利润水平排名第二；其次是华润万象生活，净利润取得10.3亿元。

  净利润不足1亿元的物企达到了34家，占比近6成，其中融创服务净利润出现亏损，为-7.74亿元，主要是受到关联方应收款项计提的减值影响。

  58家上市物企中，有19家物企净利润出现下滑，占比33%，是近年来盈利规模收缩涉及物企最多的一次；净利润上涨0%-20%的物企有18家，占比31%；上涨20%-40%的物企有12家，占比21%；上涨40%-60%的物企有4家，占比7%；涨幅超过60%以上的物企有5家，占比9%。

  净利润出现下滑的物企中不乏营收处于第一梯队的物企，如雅生活服务、绿城服务、世茂服务、融创服务等，他们净利润下滑10%-218%不等。

  48家上市物企最高净利润率达到了36.37%，最低为-18.73%，近6成物企净利率出现下滑。排名前三名的物企分别是星盛商业、中天服务以祈福生活服务，净利率分别为36.37%、30.48%、27.38%。

  净利率不足10%的物企达到了22家，排名最后三位的物企分别是融创服务、正荣服务、时代邻里，净利率分别为-18.73%、1.52%、3.75%。

  规模榜：前三甲稳坐，碧桂园服务破8亿方

  2022年上半年，52家物企公布在管规模。整体而言，物企规模增速正在下降，一方面房地产市场下行，市面上流出的项目减少；另一方面，物企在收并购方面更为克制，增量减少。

  与2021年同期相比，前三甲的位置不变，碧桂园服务维持规模榜首，在管面积8.43亿平方米。排名第二的雅生活服务，为5.28亿方；保利物业以5.23亿方占据榜单第三位置。

  因恒大物业等3家物企暂未公布财报，在管面积破亿的物企与上年同期相比持平，为15家。

  此外，还有5家物企规模不足1000万方，分别是宋都服务930万平方米，兴业物联720万平方米、苏新服务690万平方米、德商产投620万平方米，以及星盛商业已开业运营项目190万平方米。其中，苏新服务8月24日刚刚上市。

  规模增长方面，有48家物企规模实现增长，中奥到家和第一服务控股分别较上一年同期下跌2.47%和6.82%。

  上涨的48家物企，平均涨幅达到38.23%，与往期相比增长速度有所下降。其中，较上年同期增长最大的是金茂服务，同比上涨128.6%，其次为兴业物联和碧桂园服务，分别上涨100%和96.5%。

  值得一提的是，碧桂园服务的规模已经是上市物企中最大，但近一年时间的高强度收并购推高了规模增速，同比增长96.5%。同样在收并购上下功夫的还有华润万象生活，规模同比增长超9成。

  有4家物企的涨幅不足10%，分别是佳兆业美好、鑫苑服务、领悦服务集团、苏新服务，其涨幅分别为7.76%、7.06%、5.77%、4.7%。

  关联榜：“独立性”凸显，过半物企关联方输送不足5成

  2022年上半年，共34家物企公布了在管项目中关联方面积情况。整体而言，规模越大的物企，其来自关联方的面积也越多；不过细究下来，物企越来越重视“独立性”表现，因此关联方面积比重被压缩。

  截至2022年6月30日，关联方面积规模超过1亿方的物企有4家，保利物业、中海物业、融创服务和华润万象生活，其来自关联方的面积分别是2亿方、1.98亿方、1.41亿方和1.16亿方。

  上半年受房地产市场波动，物企从关联方接收的面积顺势下滑，但是国企央企稳定性较强，保利物业、中海物业及华润万象生活等承接的关联方面积并不少。

  关联方面积占比中，比重超50%的有11家，其中有5家物企60%面积来自关联方输送，分别是华发物业服务、烨星集团、中海物业、宋都服务和融创服务。

  关联方面积比例低于50%的有23家，低于20%的有6家，与上一年末相比增加了2家，分别是和泓服务、旭辉永升服务、雅生活服务、合景悠活、银城生活服务和卓越商企服务。

  单项目产值榜：最高1000万，首尾差11倍

  2022年上半年，共有46家物企公布了在管项目总数，乐居财经《物业k线》以此计算出46家物企的单项目产值情况。

  单项目产值的对比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差异。排除单个项目规模大小的影响，在单价收费高或者增值服务挖掘充分的项目中，物企项目的产值也会高，同时也能拉升整体产值。

  从业态划分来看，商管业态的收费水平普遍较高，其产值也相对较高。而在大部分物企广泛布局的住宅领域，深挖社区增值服务往往也能带来不错的效益。

  46家物企中，排名前二的单项目产值均为商业运营出彩的物企，分别是星盛商业1038.34万元和宝龙商业711.45万元，排名第三的是世茂服务466.19万元。规模过亿的物企中，单项目产值最高的是世茂服务，其次为华润万象生活和保利物业。

  单项目产值500万元-1000万元的物企2家，产值在500万元以下的有44家，单项目产值最低的是银城生活服务，为91.49万元。

  现金榜：58家物企“囤金”千亿，华润万象生活成“现金王”

  地产行业，物企有“现金奶牛”之称。截至2022年6月30日，58家上市物企都有净现金结余，合计总额1011.50 亿元。

  其中，“最大财主”华润万象生活，手握128.52亿元现金，碧桂园服务以88.16亿元紧随其后，世茂服务排在第三位，手中现金70.47亿元。

  58家上市物企中，手中现金在5亿元之下的有24家。其中方圆生活服务手中现金依然最少，不足1亿元；同时，浦江中国手中现金也低于1亿元。

  上半年完成上市的3家物企金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务，截至2022年6月30日的现金余额分别为10.44、2.28、2.18亿元。

  3支物业股“新兵”，金茂服务凭借央企身世背景引入五名基石投资者，合计带来约6.46亿港元，丰厚了IPO募资。力高健康生活、东原仁知服务都是孤身IPO，本身规模有限，IPO所得募资款也并不多。

  负债榜：华发物业蝉联“杠杆王”，8家负债率超60%

  58家上市物企，合计流动负债额达1181.30 亿元，超过今年同期58家上市物企手中的现金总额（1011.50 亿元）。平均每家物企的流动负债约20.37亿元。

  物管作为现金流较为充足的行业，流动负债的高低，一定程度上与物企规模的大小有关。58家上市物企中，碧桂园服务流动负债领先，约为237.56亿元；华润万象生活、世茂服务、雅生活服务、绿城服务、保利物业紧随其后，流动负债均超50亿元，分别为82.90亿元、81.62亿元、77.59亿元、69.58亿元、50.02亿元。

  此外，有6家上市物企的流动负债在2亿元以下，分别是宋都服务、力高健康生活、中天服务、祈福生活服务、兴业物联、德商产投服务

  2022上半年，58家刊发了2022中期业绩报的物企，平均负债率约为45.88%。其中，负债率最高是华发物业服务，约为107.25%；负债率最低的是中骏商管，约为20.06%。

  作为轻资产运营企业，物企的负债率普遍不高。58家物企中，8家负债率超过60%，占比一成左右；绝大部分上市物企的负债率都在30%-60%之间，有45家物企。余下5家物企的负债率在20%至30%之间。

  华发物业服务负债率最高，为107.25%，成为最大“杠杆王”。值得注意的是，在2021年的统计中，华发物业服务的负债率也在上市物企榜首。银城生活服务紧随其后，负债率达71.49%，其负债率也长期居于高位；中海物业的负债率约为64.12%，排在第三位。

  负债率最低的是商管属性的物企中骏商管，负债率为20.06%。值得注意的是，负债率一直较低、在20%左右的“纯商服第一股”星盛商业，今年上半年负债率陡增至了45.04%。

  业绩潜力榜：8家物企“储粮”超10亿元

  58家上市物企中，有54家物企公布了合同（合约）负债，合计约255.88亿元。其中，有8家物企的合同负债超过10亿元。

  “储粮”最高的是碧桂园服务，合约负债56.10亿元；紧随其后的是绿城服务，合同负债为18.69亿元。虽然二者排位相邻，但具体数值相差超37亿元。而排在绿城服务之后的6位，彼此之间的合同负债规模差距不大。

  此外，合同负债低于1亿元的物企有15家，其中有7家物企的合同（合约）负债不到5000万元，分别为方圆生活服务、宋都服务、中天服务、新大正、祈福生活服务、德商产投服务、星盛商业。

  从合同负债与营收的比值方面来看，建发物业的比值最高，约107.49%。滨江服务、烨星集团紧随其后，比值均在50%以上，分别为66.71%、56.76%。

  而时代邻里、卓越商企服务、星盛商业、华发物业服务、新大正，5家物企的比值较低，均在10%之下，分别为9.48%、9.09%、8.48%、8.14%、3.04%。

  物管服务营收榜：八成以上物企靠物管服务创收

  作为物企最为核心的基础服务，物业管理服务依旧是绝大部分物企最大的收入来源。

  据乐居财经统计，58家港股物企中，56家公布了物业管理服务的营收数据，合计收入640.13亿元。

  其中，收入最多的是碧桂园服务，约109.86亿元，紧随其后的雅生活服务、招商积余、绿城服务三家物业的物管服务收入均在40亿元以上，分别为49.04亿元、44.03亿元、43.60亿元。

  收入最少的是今年刚上市的苏新生活，约为0.24亿元；宋都服务、德商产投服务、祈福生活服务三家物企的物管服务收入也未过亿，分别约为0.92亿元、0.67亿元、0.40亿元。

  从收入占比来看，物业管理服务在总营收中占比超过50%的有45家。换言之，八成以上的物企，是靠着物管服务扛起了收入的半壁江山。

  其中，贡献9成以上收入的有2家，均为A股物企，分别是新大正、中天服务，它们的物管服务收入在总收入中分别占比99.9%、94.5%；紧随其后的南都物业、烨星集团、兴业物联、佳源服务，4家物企的物管服务收入占比也较高，均在80%以上。

  与之形成鲜明对比的是祈福生活服务、宝龙商业、苏新生活，它们的物管服务贡献的收入约两成及以下，在总收入中的占比分别约为20.2%、15.1%、9.8%。

  毛利率方面，56家物企中，有42家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平约为23.0%。其中，低于均值水平的物企数有18家。

  2022上半年，物业管理服务毛利率最高的是荣万家，约为33.5%；紧随其后的新希望服务、鑫苑服务、佳源服务三家物企的物管服务毛利率也在30%及以上，分别约为32.7%、31.9%、30.0%。绿城服务、招商积余、银城生活服务三家物企的物管服务毛利率分别约为15.1%、13.8%、11.0%、10.3%，排在榜单倒数。

  社区增值服务盈利榜：营收占比缩水，毛利下跌1.2个百分点

  2022年上半年，共有42家物企公布社区增值服务情况。受疫情影响，物企社区增值服务的营收占比较2021年有所下滑，其毛利率也受到波及下跌。

  在已经披露的数据中，物企社区增值服务总收入约为128亿元，其中有4家物企收入超过10亿元，分别是碧桂园服务21.1亿元、保利物业14亿元、绿城服务13.1亿元、雅生活服务10.8亿元。

  除此之外，社区增值服务收入不足1亿元的有20家，1亿元-5亿元的有14家，5亿元-10亿元的有4家。

  其中，有34家物企公布了社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率达到41.7%，较2021年末下降1.2个百分点。

  社区增值服务毛利率超过50%有8家，分别是滨江服务（71.5%）、金科服务（68.8%）、正荣服务（67.7%）、佳兆业美好（60.7%）、碧桂园服务（59.7%）、和泓服务（54.8%）、宋都服务（54.2%）、南都物业（53.1%）。

  社区增值服务毛利率低于20%的有两家物企，分别是荣万家（12.8%）、其次是京城佳业（13.8%）。

  虽然社区增值服务的毛利率较高，但其在物业收入中的占比普遍不高。该板块业务收入比重超过20%的有8家，最高为新城悦服务营收占比25.3%，不足三成；收入比重不足10%的有14家，最低的是中骏商管5.3%。