文/乐居财经  曾树佳

  2021年的年报还有开发商至今“难产”，新一季的中报披露就到了尾声。从已公布数据看，这是地产行业史上最惨的一次半年报，因为上市房企亏损的数量和金额都创了新高。

  据乐居财经统计，截至8月31日，已有169家上市房企发布2022年半年报，其中归母净利润呈现同比下降的有129家，占比高达76.3%。按盈利与否区分，有55家房企归母净利润亏损，这些公司一共亏了超595亿元。

  没办法，国内一波又一波的疫情袭来，开发商销售下挫严重，又遭遇行业暴雷事件频发，融资进一步受阻，流动性承压等问题，对地产行业的影响显而易见。

  包括阳光城、建业、中南、荣盛、金科等多家房企在内，去年上半年还处于盈利状态，今年上半年则跌入亏损，甚至亏损几十亿的不在少数。其中，富力地产亏损最为严重，上半年亏损69.20亿元，同比降幅324.65%；建业地产紧随其后，上半年亏损58亿左右，同比降幅868.78%。

  头部尖子生和国资房企也不容乐观，难逃利润下滑的命运。“地产一哥”碧桂园上半年归母净利润6.12亿元，相比去年同期下滑超95%；招商蛇口、华润置地、绿地控股、中海地产、越秀地产等国资房企，也出现了归母净利润同比下滑情况。

  在整体市场不景气的环境下，“盈利”已经成为奢望。以至于有地产人感慨，这届半年报，盈利才新鲜。而能保持利润正增长的房企，或是国企央企，或是此前基数小。

  截至8月31日，上半年归母净利润榜单中，位列前五分别为中国海外发展、万科A、保利发展、华润置地、龙湖集团。前五名中仅龙湖一家是民企，其余房企均为国企或者央企。

  八成房企利润下滑

  李思廉或许怎么也没想到，出售资产、债务展期，忙活了大半年，但富力地产还是在年中沦为“亏损王”，亏损了69.2亿，相较去年中期归母净利润的30.8亿，足足跌去了100亿。

  另一家出险房企建业地产，排在亏损榜第二位，虽然胡葆森奋力自救，建业甚至引入了国资战投，但仍逃不过行业的盈利“雪崩”，上半年亏损58亿左右，遭遇868.78%的跌幅。这是建业地产自创立以来第一次出现亏损，老胡还在8月电话会议上就此次亏损向全体投资人致歉。

  另外，仍有15家房企亏损10亿元以上。其中，包括蓝光发展、融信中国、阳光城、正荣地产、中天金融、荣盛发展、泛海控股、ST泰禾等8家，亏损数额在20-50亿元之间。这些房企无一例外都是已经发生暴雷或者面临偿债危机。

  而今年房企半年报的净利变动跌幅，也没有最惨只有更惨，近八成房企归母净利润呈现同比下降。就拿京能置业来说，其上半年实现归母净利润为-0.3亿元，转盈为亏，跌幅达到161.46倍，创下了地产商跌幅之最。

  背靠国资、手上项目不多的京能置业，是典型“增收不增利”的案例之一，期内它营收增长11.31%，但结转的雍清丽苑一期、天下川三期等项目毛利都比较低，从而导致了整体利润的骤降。

  在京能置业之后，中天金融、财信发展、粤泰股份、上坤地产等，归母净利润的降幅，也都超过了10倍。他们有的处在流动性泥潭，有的则面对物业项目售价下跌、忙着计提资产减值，字里行间凸显无奈。

  就连上市不久的三巽、祥生、天保集团等地产商也无法对抗整个大环境，没能享受到登陆资本市场所带来的喜悦，他们在面临估值回落的同时，还要经历行业见底。上半年，这三家的归母净利的跌幅，分别为155.46%、224.28%、234.36%。

  出险房企中，除了一些延迟发布财报之外，大部分都在利润下滑的名单上。诸如龙光、建业，其归母净利润，相比去年跌去了67.22亿、63.34亿，相当于半个万科的盈利体量。

  此外，归母净利润跌幅在1倍以下的房企有85家，数量最多。这扎堆的区间里，聚集着各类房企，既有福晟国际这样的壳公司，又有碧桂园、旭辉等优质民企，还有绿地、光明地产这样的国资。

  总体而言，地产商净利下滑，已成为行业的普遍现象。两三年前，房企拿地成本较高，眼下这些项目到了结算期，叠加行业下行，利润率下降在所难免。

  当然，房企们齐刷刷亏损的最重要原因，还是销售业绩、交付规模双下滑导致。这一点，中南建设董事、总经理陈昱含在业绩会上，说得较为透彻。她表示，造成亏损的主要原因，还是整个宏观形势不断在恶化，行业良性循环没有恢复之前，作为企业，其实很难对抗整个大势的压力。

  从企业自身来看，销售难度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和费用率相对的提高都是原因。同时，公司也在加大力度去库存和保障安全，所以在这个过程中，一定带来一些当期确认的亏损。

  机构数据显示，1-8月，百强房企销售操盘金额的同比降幅达47.4%，接近腰斩。加之，“烂尾”“停贷”事件影响，行业整体信心尚处在低位、市场整体需求以及购买力不足，9月以及第四季度房企的去化压力仍然较大。

  同时，因行业风险出清的过程仍未结束，为了保障自身现金流平衡，也为促进库存消化，越来越多开发商采取“以价换量”“降价卖房”的举措。

  从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头。这在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的重要原因，包括碧桂园、旭辉、弘阳、上坤等在内的房企都提到了这个原因。

  此外，对于美元债大户而言，外汇波动导致预期净汇兑损失，也是亏损的一个重大因素。例如，上半年亏损49.9亿元的蓝光发展便表示，公司美元债因人民币对美元汇率下降的影响，产生汇兑损失约2.5亿元。

  仅4家归母净利超百亿

  在169家样本房企中，有40家的归母净利润实现正向增长。但其中有一半房企的增幅在20%以下，录得显著增长者，少之又少。

  即使是奉行长期主义的龙湖、在调控中逆势进取的滨江，也仅有0.82%、1.34%的归母净利增幅；背靠国资的建发、金地、京投、华发等，其归母净利增长率分别为6%、7.68%、9.25%、9.44%，也均没达到10%。

  不过，这两年都在谋求债务重组的华夏幸福，虽然上半年归母净利润亏损5.38亿元，但与之前巨额亏损的基数相比，它却获得了94.32%的增长率，表明其正在重回正轨。

  此前，华夏幸福确定了“兑、抵、接”等清偿方式；政府也收购了其部分资产，长城资产和东方资产等AMC则入场购买了它的债券。以往的重资产承压之后，它决意向产城管理的轻资产方向转型。

  像华夏幸福这样净利增长率在90%以上的，还有雅戈尔、金融街、上实城开、众安集团等，但他们大多都是在营收体量不大的基础上，又恰好到了较多物业结算的节点，才呈现出来的数字。

  总体上，“跌多涨少”的基本面，使得行业的利润体量急剧缩减。

  据乐居财经统计，今年中期，上市房企归母净利润TOP30的门槛，仅为11.49亿元，相比于去年的20.3亿，相去甚远；TOP30平均归母净利为37.73亿，同比也减少了30.8%。

  归母净利超百亿的房企，则从去年的5家变为今年的4家。中海、万科、保利、华润置地的归母净利润，分别为167.43亿、122.23亿、108.26亿、106.03亿。站在在金字塔顶端的主体，实属难得。

  而往下，除了龙湖、合生、绿地、新城、建发股份、金茂、中海宏洋、雅居乐、深圳控股等11家房企之外，其他开发商的净利润的体量均在20亿以下。可见行业的利润是多么薄若蝉翼。

  国资也不轻松

  房地产运营的逻辑已有所改变，高周转的模式渐隐，高增长惯性不再。如今，保持企业规模排名，已不是解决问题的钥匙。

  乐居财经统计获悉，上半年，万科、绿地、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润置地、绿城、招商蛇口、金隅集团，分列营收榜TOP10，但其中只有万科、保利、龙湖实现营收、归母净利双增，余者均有指标下降。

  都说民企生存不易，但国资房企的生存状态，也参差不齐，有好有坏。不久前，朱荣斌在论坛上谈到，“目前行业内民企问题比较突出，但分析问题不应只局限在民企，也要看到部分国资背景房企的风险。”

  从这届国资背景房企的中报数据中，也可验证朱老板的结论。

  万科2021年的净利润，出现了上市 31 年以来的第三次下滑，甚至腰斩。除了疫情、毛利率降低等因素之外，还因为它顺带把部分项目、个别股权投资等，进行减值。

  此举为后续的业绩增长消除了隐患。今年上半年，万科果然如愿实现了净利润止跌。郁亮也不用道歉了，期内万科收获了122.2 亿元的归母净利润，同比增长了10.6%，算是万绿丛中少有的红点。

  而营收规模排名第二的绿地，则有所不同。其营收、归母净利则同比双降，降幅分别为27.64%、48.98%。这家横跨房地产、基建业务的上海国资企业，在业务经营、流动性上依然面临一些考验。

  其实，就算是央企阵营，也并不能完全“免俗”。

  “保三争一”的保利发展，仍是央企老大哥，它期内实现营收1107.63亿，同比增23.1%；实现归母净利润108.26亿，同比增5.11%。在央企队列中，它与五矿地产、大悦城地产，都是为数不多增收又增利的房企。

  除此之外，素有利润王之称的中海、变得较为进取的华润置地、成为纾困主角之一的招商蛇口、拥有发展“双曲线”的金茂，净利均有不同程度的下滑。而中交地产仅获得了0.84亿的归母净利，却要承受47.87%的负增长率。

  已发布中报的11家央企上市平台，其归母净利的平均增长率仅为-13.97%，与行业平均增长率-257.6%相比，虽有着明显的优势，但也绝不轻松。

  央企地产人也不得不承认经营方面的压力。华润置地首席财务官郭世清表示，今年经营性物业承压还是比较大的，全年来看，经营性物业相比正常年份可能要弱一点。

  中海颜建国也直言市场短期承压，当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。

  利润保卫战

  地产进入薄利时代，房企该如何稳住利润？上哪儿找新的利润增长点？

  开发商赚利润，无非是两个基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利润。不要觉得这个公式很简单，但解决最复杂的问题，最终有效的一般都是那些最基本手段。

  在眼下艰难的房地产市场上，对开发商销售能力的挑战，以及对销售动作的铺排，有了更高的要求。

  万科总裁祝九胜透露，今年万科整个销售专项行动，有四个方面的动作，一是提升佣金结算的速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身的销售力量；四是进行销售能力的短期培训和提升。

  除了提高收入这个因素以外，对于开发商而言，经营管理中最重要的一环即成本管控，特别是土地成本控制。尤其是在当下房地产企业容错机会越来越少，精准投资非常重要。

  连续看能维稳利润率房企的财务报告就能发现，土地获取的成本其实不是太高。上半年，龙湖集团龙湖共获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是0溢价。同期，越秀地产通过非公开竞争方法获得的土地占比达到55%，有效控制了土地成本。

  成本全面抓，不仅拿地端要精准控成本，内部管理也丝毫不放松。随着土地红利、金融红利消失，房地产行业进入到管理红利时代，对标制造业，更加重视“向管理要效益”。

  有“利润之王”称号的中海，除了低融资成本外，更重要的是其超强的成本管控能力。中海管理层在今年半年业绩会上表示更看重净利润率，将通过全方位精细化管理，使利润率能够在行业保持引领水平。诸如，中海的员工打印纸张时必须双面打印，中午休息时全面熄灯，员工文具发放严控，下班关闭所有电器电源等。

  此外，销管费用作为直接影响当期损益的重要变量，成为各大房企开启精细化管理、实现提效的一大抓手。保利、万科、金地等积极开展数字化建设，自建APP或者小程序，打造科学敏捷的决策体系和执行体系，实现降本提效和精细运营管理。

  最后，以“提质增效”支撑开发业务的同时，注重配置资源开展多元业务，寻找新的利润的增长点。今年上半年，房企也将目光转向了利润率更高的新风口——代建领域。

  不久前，“代建第一股”绿城管理发布中期业绩，实现收入12.59亿元，同比增加16.4%；归属于公司股东的净利润3.61亿元，同比增长33.4%。期内，商业代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服务业务毛利率83.6%，利润率远高于地产开发，令一众地产商羡慕不已。

  加之当下，随着三道红线、预售资金监管等制度的深化，使得出现资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多，在行业出清的情况下，市场上的不良资产亟需处理，这也为代建增添了广阔空间。据乐居财经统计，目前发展代建业务的品牌房企已超过40家。

  眼下，房企们战战兢兢地熬过了上半年，那下半年的盈利情况是否会有所好转？有地产老板认为，2022年上半年，是房企最惨的半年报，但也可能是最好的半年报。