文/乐居财经 徐酒眠

  “2022年，对整个行业来说确实是一个重塑之年。”年初业绩发布会上，融创服务（01516.HK）管理层曾对新一年的行业发展做出判断。

  如今大半年过去了，在热闹的港股中期财报季落下帷幕后，回头再看这句话，依然适用。

  受房地产市场周期性调整和疫情多点散发等影响，今年上半年，上市物企的营收、利润增幅较去年同期普遍有所放缓，开出“倒车”的也不在少数。

  较早做出预判，并审时度势谋变的融创服务，交出来一份不错的答卷。今年上半年，其实现营收总额约为39.89亿元，较2021年同期增长18.5%；录得毛利润约为11.27亿元，较同期增长6%；调整后归母净利润约为5.6亿元。

  主要业绩指标稳定增长的同时，融创服务还延续了较为强劲的市场拓展能力。报告期内，融创服务市场拓展的合约建筑面积约为2101万平方米，较2021年同期的1293万平方米增长约62%。其中，战略及重点城市占比超7成，城市管理密度持续提升。

  在上游地产动荡变革中，物管行业随之步入调整期，做为头部物企之一的融创服务也直面挑战。其在调整业务结构、加强市场拓展力度的同时，停下收并购步伐，转向服务力提升。而其中的一步棋，便是对尚未动用的IPO募资款用途做变更，将原计划用于收并购的部分资金划拨到科技、社区生活业务，以及营运资金等用途中。

  截至2022年6月30日，融创服务现金储备依旧充沛，流动性安全系数较强。其约有40亿现金在手，排在上市物企现金榜第八位。

  业务结构持续优化

  2022年上半年，房地产行业整体环境未有明显改善，面对市场对下游物管服务的担忧，融创服务在中报中表态，“坚决以市场化的角度对待非业主增值服务业务，进行战略收缩，严格以款项可收回为原则，对有风险的业务坚决止损，对存续的业务优化成本配置、减编提效。”

  非业增值服务战线收缩，物业管理服务、社区生活服务与商业运营管理服务三大非地产核心业务稳步增长36%。

  报告期内，融创服务非业主增值服务收入8.81亿元，较2021年同期下降约18.8%。而物业管理服务、社区增值服务，以及商业运营服务三大板块业务营收均实现较大增幅。

  其中，商业运营管理服务收入同比增长率达133.4%，收入为1.10亿元，在总营收中的占比由上一年的1.4%提升至2.8%，毛利率达74.7%；社区生活服务收入同比涨幅达55.8%，收入2.94亿元，在总收入中的占比由上一年的5.6%提升至7.4%，毛利率约38.3%；物业管理服务收入27.04亿元，同比增长32.2%，占总收入的67.7%，同比提升6.9个百分点，毛利率约25.9%。

  不断挖掘社区增值空间，融创服务摸索出了一套集便民服务、空间运营服务、房产经纪服务以及美居服务等为一体的社区生活服务服务模式。其中，围绕业主需求而开展的家政保洁、居家维修、社区商业及装修管理等服务在内的“便民服务”成效显著。

  今年上半年，其便民服务收入破亿，实现同比111.5%的增幅，从2021年同期的6684.6万元增至1.4亿元。

  融创服务在业绩报中表示，便民服务收入大增长一方面得益于到家业务加强主营联动，扩大成熟产品的项目覆盖面，渗透率提升; 另一方面在于社区商业业务扩充商源品类，辅助新型运营工具，销售额大幅提升。

  市拓强劲 独立性增强

  跻身资本市场，外拓能力逐渐成为检验物企独立性的试金石。

  2022年上半年，融创服务延续高质量市场化发展，市拓体系日益成熟，整体拓展能力进一步提升。

  截至2022年6月30日，融创服务在管建筑面积增至2.3亿平方米，合约建筑面积增至3.8亿平方米。其中，在管面积中第三方面积占比达40%，较2021年底提升3个百分点；合约面积中，第三方面积占比约为38%。

  市拓强劲带来第三方规模增长，第三方收入占比也水涨船高。2022年上半年，融创服务来自独立第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积约9299.4万平方米，贡献收入8.73亿元，较2021年同期的6312.00万元增长约38.25%；在物业管理服务收入中占比32.3%，较2021年同期增加约1.4个百分点。

  今年上半年，融创服务市场拓展的合约建筑面积同比增长约62%。市场拓展新增年度合同额中，非住宅业态占比接近5成，约48%；其中，多个项目合同额超千万，占比达35%。

  强化市场拓展，融创服务今年上半年开拓了小米北京元中心、无锡前海人寿联合金融大厦等40余家战略大客户渠道，其中互联网大厂与央企客户占比超一半。

  “商管+物管”协调发展，截至2022年6月30日，融创服务商业运营方面，已开业项目22个，管理面积308万平方米；合约项目共35个，合约面积412万平方米。报告期内，融创服务第三方外拓落子南宁如意坊、东莞中鑫广场两个项目。

  削减并购金 转向服务力提升

  今年上半年，物管行业并购数量明显减少，多家物企开始转向内部服务力的提升。专注内生力，融创服务便是其中之一。

  在中期业绩报告中，融创服务宣布对尚未动用的募集资金用途进行变更。截至2022年6月30日，融创服务这笔资金余额约为48.36亿元。

  考虑当前物业管理行业的变化以及优质且估值合适的收并购目标较少，融创服务董事会认 为，分配部分所得款项净额至科技、社区生活业务，以及营运资金等用途，可以提升资金的使用效率，“增强本集团内生增长的能力，促进本集团的健康可持续发展。”

  事实上，作为物业服务企业，融创服务一直注重数字化能力提升，其通过轻量化人行、车行等产品建设，成本降低超90%，归心APP优化升级，线上运营活动占比提升，月活跃度提升45%。

  根据公告，截至2022年6月30日未动用的45.72亿收并购金，缩减至18.38亿元，占IPO募资款余额的38%；升级智能管理服务系统，开展智慧社区建设系统及智能社区发展系统的资金在2.64亿港元的基础上，提升至5.80亿港元，占IPO募资款余额的12%。

  此外，原划拨给拓展社区增值服务的2.71亿港元、营运资金及一般企业用途的1.81亿港元，截至今年上半年已全部使用完。此番调整，融创服务重新为这两项分别划拨了12.09亿港元。