文/乐居财经 曾树佳 范慧茹

  在喧嚣的物管行业中，商管板块以其高毛利优势，成为近几年头部物企争相入局的一个细分领域。

  中骏商管(00606.HK)凭借数智赋能商业运营与管理的特色标签，成为资本市场上商管赛道的领头羊之一。

  8月30日，中骏商管上市后的第二份中报如期发布，在疫情多点扩散以及行业经济整体下行的背景下，依旧向投资者交出了一份不错的答卷。

  报告显示，中骏商管2022年上半年实现收入6.0亿元，毛利2.5亿元，应占溢利1.3亿元，整体毛利率41.6%。其中商业物业管理及运营服务收入2.0亿元，住宅物业管理服务收入4.0亿元。

  上半年，中骏商管规模拓展迈向新的台阶，总签约建筑面积及在管建筑面积分别增长约16.0%及28.6%至约4860万平方米及2400万平方米。其中商管签约项目43个，签约面积达600万平方米，在管项目16个，在管面积达160万平方米。

  坚守商业长期主义，中骏商管致力于构建自身的商业“护城河”。中期业绩发布会上，管理层坦言，“尽管上半年的疫情对中骏商管和整个行业造成持续影响，但集团仍致力推动以体验为核心的商业空间提升。”

  一二线优势

  中骏商管董事长黄伦明确表示，公司在持续推进规模扩张的同时，将会更加聚焦核心一二线城市，持续获取优质项目，打造标杆商业。

  区域聚焦的优势在于，中骏商管能发挥商业资源、品牌资源优势，并能在区域内形成一城多店和多城多店的协同，凝聚区域规模化运营优势。

  截至上半年，中骏商管旗下已布局32座购物中心，包括在北京、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目。未来它们将以超级TOD综合体模式，赋能商业活力，助力商业版图长远发展。

  中骏商管的一二线战略，可谓是正合时宜。往往只有一二线城市的项目，才具备更高的成长天花板，和更强的经营可持续性。尤其在疫情期间，位于高能级城市的核心区位、优越的地段才能奠定商业综合体的先天优势。

  基于种种优势，业内龙头龙湖、华润等企业的商业板块，无不聚焦于一二线。

  反观三四线，周边的新增商业地块供应有不确定性，且存量项目竞争激烈，新项目的首进效应未必长期维持；再者，其人口、消费力天花板较低，这类资产最终可能面临有现金流不畅的风险。

  由此看来，选择一二线布局，是商业项目成功的基础。在此大方向下，中骏商管向来有自己的商业打法，即中骏世界城每进入一座城市，都潜心研究当地市场，专业定制项目城市定位，打造“活力缤纷，欢聚之城”的城市商业愿景。

  这样的例子屡见不鲜，去年年底集中开业的平顶山、张家港、泰州、河源等地的中骏世界城，皆是明确的项目定位。

  除此之外，即将于年底亮相的北京西长安中骏世界城，更是中骏世界城“都市奥莱”产品首次亮相的作品，拥有北京首座TOD轻生活奥莱中心、京西首座沉浸式微度假购物首选地、年轻力生活社交磁力场等多个商业标签，为奥莱行业的创新发展提供了新的思路。

  该项目从奥莱当前发展态势、北京城市发展规划、区域消费潜力、目标客群需求等多个维度出发，“量身定制”产品组合，有针对性地服务消费者，打造自身独特优势，与周边商业和传统奥莱形成差异化，有望重塑当前奥莱格局。

  协同共生

  中骏商管坚信，购物中心将从消费场所变成生活方式的提供者，整个行业正朝商业升级方向进行。因此，我们可以看到，中骏世界城不断对品牌、IP、业态等商业内容的调整升级。

  如今的商业，空间资源不再稀缺，内容为王，迫使业主对购物中心运营管理能力，提出更高要求，因此在高能级城市布局中，优秀的商管品牌和能力，成为稀缺资源。

  2022年上半年，全国已开业世界城人流总数达到3100万人次，合作品牌数3000个。与此同时，中骏商管今年计划在北京、高密、唐山新开业3座中骏世界城，助力商业版图长远发展。

  对于一个成熟的购物中心而言，引进新品牌，特别是首店品牌，是项目品牌提档升级的必经之路。首店经济作为拉动消费的新动能，已经成为建设国际消费中心城市、提升城市商业魅力的重要支撑。

  可以预见，在未来较长时间内，首店经济将作为消费升级的重要抓手，进一步提升城市商业活力，推动商业提质进阶。

  泉州中骏世界城开业8年以来，围绕年轻客群需求，以“高端品牌”、“首店经济”、“潮玩经济”、“生活方式”以及“新能源环保”为关键词，不断进行品牌焕新与业态调整，即使疫情下的这两年也保持一定程度的调改，并已形成项目独有的品牌矩阵。

  这其中包括国际高端美妆和名表配饰品牌、潮流运动品牌、新生活概念方式品牌店、网红潮流品牌店、新能源汽车品牌店等的强势加盟。

  为何有那么多品牌与中骏商管合作？原因在于后者秉承的“利他共赢”的经营理念。

  一直以来，中骏商管和商户一起为城市消费者提供购物休闲好去处，通过稳定经营及营销推广，打造首店效应品牌旗舰店，塑造市场口碑，为项目优化升级，提供经营保障。同时用百货化的深度运营与商户共同提升业绩，落实一店一策的分类管理，兑现差异化经营能力。

  除此之外，中骏商管仍将坚持依托中骏集团“一体两翼”发展战略的协同效应，与地产开发协同获取优质地块；它将通过运营长期稳健增长，和盈利的购物中心项目，满足投资人对资金回报的要求，实现“与投资人的共生长”。

  数智化进阶

  中骏商管深知，数智化赋能对商业的运营质量的提升，起到很关键的作用。黄伦就曾做出预判：商业未来可能的变化领域是，商场的内部空间，以及数智化的探索。

  因此，自上市之后，该公司对该重要领域不断加大投入，并显现出了不小的成效。

  去年8月底，中骏商管便开始启动了数字化营销战略，并上线了全新的数字化会员系统和线上商城小程序，利用智慧商业新趋势，搭建会员全生命周期管理系统，打造体验、消费、数据三合一的智慧运营中心。

  通过顾客直连平台，将客流转化成为中骏的“私域流量”，实现流量的持续、低成本获取和持续运营。

  今年上半年，中骏商管首次提出“线上线下”24小时不打烊概念，以“7*24H互联网+一站式消费体验”+“线下沉浸式服务体验”的双平台模式精准赋能商户。

  为更好的承接服务，中骏商管特别推出了“会员资产运营能力”。通过迭代升级会员营销系统和线上商城小程序，为中骏世界城品牌商户提供了更精准的引流，同时也为消费者带来更便捷的服务，提升商场整体的运营效率。

  截至上半年，中骏商管商业数字化会员的规模快速增长至约170万名，以及有超过二千名员工参与“全员分销”与“社群营销”。

  对于数字化应用的展望，黄伦在业绩发布会上表示，“未来中骏商管将继续坚定推进数字化应用以减低人力资源的需求，进一步提升集团盈利能力。”

  实践中证明，作为港股智慧商管第一股，中骏商管将数字驱动，作为企业发展的重点之一，围绕场景、内容、服务等维度，通过数字化基础搭建与实际应用，较大地提升了运营效率和商户应用普及能力。