文/乐居财经 李姗姗

  三度更名的朗诗，已基本完成了从传统的重资产模式向轻资产模式的转型，近期的一个动作令其在转型的道路上向前迈进一步。

  8月26日，朗诗绿色管理发布公告称，旗下上海朗昆企业管理有限公司（下称“上海朗昆”）拟出售上海融懋商业管理有限公司（下称“上海融懋”）50%股权，予北京融汇（49.9%）及厦门嘉晟融懋（0.1%），交易对价约为1.38亿元。

  据企查查，北京融汇是由阳光人寿保险、阳光财产保险、阳光融汇、北京融润海际投资分别持股79.4%、19.85%、0.5%和0.25%，厦门嘉晟融懋则是由北京融汇控股，两家接盘方均为阳光保险集团旗下公司。

  出售前，上海融懋由上海朗昆和北京融汇分别持股50%；出售事项完成后，则由北京融汇及厦门嘉晟融懋分别持股99.9%和0.1%，股权全部归属于阳光保险，而朗诗绿色管理将不再持有上海融懋任何权益。

  朗诗此次交易虽将录得税后亏损约1190万元，但交易所得款项仍不失为一场“及时雨”，将用于偿还公司债务并作为公司营运资金，同时，出售事项还有利于公司专注于轻资产业务。

  如今，地产行业下行，曾热衷于地产的险资纷纷撤离以降低投资风险，阳光保险亦在这场汹涌的撤退大潮当中。而此次接盘北京船舶大厦，是近两年来阳光保险鲜有的加热地产的消息。

  三折甩卖

  信息显示，上海融懋是由北京融汇和阳光融汇于2018年3月共同出资成立，注册资本为100万元，主要从事企业管理、物业管理、停车场管理、投资、建设及租赁租住公屋。其中，北京融汇拥有上海融懋99%的股权，阳光融汇则拥有1%股权。

  2019年5月，阳光融汇退出，朗诗接盘介入，分别以代价1元人民币收购北京融汇所持上海融懋49%股权、阳光融汇所持上海融懋1%股权。同时，朗诗出资2亿元，其中50万元作为向上海融懋实缴出资款项，剩下1.995亿元作为朗诗向上海融懋提供的股东借款。

  北京融汇、阳光融汇两家公司均隶属于阳光保险集团，而此次资产购买方之一的厦门嘉晟融懋则是由北京融汇控股。这意味着，上海融懋在被朗诗接手三年后，又全权回归至阳光保险手中。

  截至2022年6月30日，上海融懋未经审核的总资产约为9.27亿元，净负债约为3000万元，净资产则约为8.97亿元，2021年度的净利润为503.73万元。以此来看，1.38亿元的交易价，相当于打了三折。

  根据公告，上海融懋旗下主要资产为北京船舶大厦项目，该项目位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号，土地使用权面积5273.58㎡，建筑面积2.19万㎡，由已租予公众人士的办公室物业及商用物业组成。

  据了解，北京船舶大厦项目的前身为四星级酒店船舶重工大厦，于2002年由朝阳商厦改扩建而来；2019年，朗诗接盘上海融懋之际，与阳光融汇共同收购了该酒店，并更名为北京朗诗大厦，此后，建筑的使用功能被改造为办公及首层商业；2021年，项目基本改造完毕并进入市场。

  助力转型轻资产

  实际上，对于出售的理由，朗诗还给出了另一个答案，其表示，北京船舶大厦因持有物业以收取租金收入而不符合公司的业务模式，出售事项可为集团带来专注于轻资产业务及提高营运资本的机会。

  近些年来，朗诗发力轻资产，由过去重资产的地产开发模式转型为代建模式。自2014年提出“轻装上阵”的转型战略开始，朗诗就大力开展委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务，同时，公司名称已由原来的“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色管理”，以此来表明其转型轻资产的决心。

  如今，在迈向轻资产的道路上，朗诗已有所建树。

  目前，朗诗已合作的代建业务中，项目类型包括但不限于新建、城市更新、旧改、不良资产（法拍、和解、破产重整）、承债式收购、一二级联动；合作模式也涵盖了委托开发、小股操盘、金融服务、债务置换等多样化选择。

  据了解，2021年，朗诗于中国地区共获取新开发代建服务项目12个，新增开发代建服务项目可售面积约153万平方米，可售货值约人民币258.6亿元，同比增幅近18%。同时，新增开发代建服务合同额约9.81亿元，较上年同期增长约9%。

  财报显示，2021年度，朗诗开发代建服务收入约为7.52亿元，占公司当年总收入的9.3%，占比虽不多，但开发代建服务的毛利率则保持在约40%的较高水平，远高于集团平均水平20%，可见公司资产轻型化转型成效显著。

  阳光保险撤离地产

  过去，因地产股投资周期长，抗通胀能力较好，具备低估值、高股息率、高ROE等特征，地产投资一度被险资视为香饽饽，曾背靠房企股东的阳光保险对地产亦是青睐有加。

  工商信息显示，在阳光保险历史股东行列中，涉房企业包括新湖控股有限公司、深圳市星河房地产开发有限公司、深圳中洲集团有限公司、北京九鼎房地产开发有限责任公司、海伦堡控股集团有限公司。其中，深圳市星河房地产更是一度为阳光保险集团的大股东。

  阳光保险集团曾多次为旗下地产子公司输血，据了解，自2012年其子公司阳光鑫海成立以来，阳光人寿共对该项目公司增资金额超17亿元，该公司旗下项目为三亚市海棠湾地块。

  去年，阳光人寿还向开发建设海南海棠湾游艇社区项目的海南阳光颐和健康增资5亿元；向阳光渝融（成都）置业增资9.4179亿元，用于成都后援中心项目。

  这样的情况在阳光财险也有所体现，阳光财险于2018年、2019年先后向旗下子公司北京阳光融和置业增资4.04亿元、9.11亿元，而阳光融和开发建设的就是位于北京CBD核心区Z2A地块“阳光保险金融中心项目”。

  阳光人寿和阳光财产保险均是阳光保险集团控股子公司，分别由阳光保险集团持股98.86%、99.958%。据统计，目前阳光保险旗下非保险子公司中，涉及地产的子公司数量就超过10家。

  此外，阳光人寿透过分红保险产品和全能保险产品，持有金科2.66亿股股份，持股比例饿约为4.97%。

  然而，随着房地产债务危机频发，投资环境恶化，再加上监管趋严，险资纷纷选择撤离地产，阳光保险亦是如此。

  2020年3月，阳光保险旗下子公司阳光人寿和阳光财险缩减在京投发展的持股比例，降至5%以下，阳光保险系就此退出京投发展前十大股份行列。

  截止目前，阳光保险集团的9家股东中，也已没了房企的身影。

  而此次接盘北京船舶大厦，是近两年来阳光保险鲜有的加深与地产联系的消息。