文/乐居财经 靳文雨

  去年以来地产市场持续萎靡，中建投信托发行的的地产类信托产品也受到了明显冲击，多家上市公司购买的信托产品都未能如期兑付。

  8月22日晚，地处浙江的上市公司华媒控股（000607.SZ）公告称，2020年9月，全资子公司与中建投信托签署《中建投信托·安泉544号集合资金信托计划信托合同》，认购该信托计划2000万元，期限不超过24个月，预期年化收益率7.2%-8.2%。

  该信托计划原定今年8月21日到期，但截至目前，华媒控股只收回了本金和投资收益约272万元，剩余本金1915万元及部分投资收益未能如期对付。

  同日，另一上市公司微光股份（002801.SZ）也发布公告，表示购买了同一信托产品，且购买的金额更高。根据公告，其于2020年8月以5000万元认购了该信托计划，今年7月收回213万元，目前仍有约4787万元未如期收回。

  据乐居财经《资管K线》了解，上述信托计划只是中建投信托地产业务“踩雷”的一角。除“安泉544号”外，中建投信托发行的“安泉612号”、“安泉544号、安泉585号”等多只产品项目皆出现逾期，涉及新力地产、佳兆业等多家房企。

  今年以来，数名投资者多次控诉中建投信托，但中建投信托始终没有给出让投资者满意的解决方案。而面对屡次控诉，中建投信托也将矛头指向房企，多次因借款合作纠纷将数家合作房企告上法庭。

  同一个坑里“跌到”三次

  资料显示，前述“安泉544号”信托计划于2020年8月21日成立，计划募资3.6亿元，融资方为杭州碧光房地产开发有限公司（下称：碧光地产），共同还款人为蚌埠光旭房地产开发有限公司（下称：光旭地产），主要投向杭州市下城区新天地板块三塘单元地块的开发。

  股权穿透显示，碧光地产、光旭地产均为阳光城全资控股公司，也对该信托计划主合同项下全部债务提供连带责任保证担保。

  该信托计划今年2月21日便已到期，后延长6个月至今年8月21日。今年6月，中建投信托曾就违约事项起诉碧光地产、光旭地产以及阳光城集团。

  根据华媒控股最新公告披露：截至2022年二季度，投向项目大部分楼栋主体结构工程基本完成，不同楼栋正在二次结构、内外粉及精装修施工阶段，个别楼栋处于主体工程施工阶段。

  目前，杭州中院已根据受托人申请，查封了该信托计划投向项目9套在建工程。

  在该信托计划中，光旭地产提供了土地使用权作为抵押。经过评估，该笔抵押财产价值为5.45亿元，抵押率67%。

  乐居财经《资管K线》获悉，出现逾期的不仅是“安泉544号”，还有“安泉558号”和“安泉519号”信托计划也已于今年6月份届满，出现兑付难的情况。

  据一位居住在杭州的投资人反映，其曾于2020年11月9日购买了中建投信托股份有限公司-安泉558号集合资金信托计划，并签订了信托合同。该产品为固定收益类，风险等级为R2。中建投信托当初预期的年化收益率为7.4%，但现在却兑付遥遥无期。

  在项目爆雷后，中建投信托曾发布重大事项报告，称该信托计划须展期六个月，至2022年6月16日，并承诺在2021年12月16日、2022年3月15日、2022年5月15日、2022年6月16日分别偿还当前本金的5%、5%、10%、80%。但中建投信托除在2021年12月30日偿还了2.5%项目本金，之后并未承担任何履约责任。

  今年5月31日，中建投的投资人曾联合发布了一篇文章，表示信托项目长期的拖延，给许多投资人带来了生活和经营上的困难，希望中建投方面能采取积极的化解行动，积极推动诉讼和资产处置，言语间尽显无奈。

  VIP项目也有“坑”

  乐居财经《资管K线》注意到，在中建投信托“踩雷”的这些地产项目中，也不乏优质项目，如中建投信托·安泉585号（佳兆业滨海小镇）集合资金信托计划（下称：安泉585号）。

  据了解，安泉585号成立于2020年12月31日，3期合计募集4.497亿元，资金主要用于向借款人佳兆业东戴河房地产开发有限公司发放信托贷款，最终用款标的为位于辽宁省绥中县东戴河新区的佳兆业滨海小镇1号项目。

  增信方中，三河市兆龙佳业房地产开发有限公司（下称：三河兆龙佳业）为抵押人暨共同还款人，佳兆业集团为保证人，抵押物为望京苑项目地块的国有建设用地使用权。据企查查，东戴河佳兆业系佳兆业集团全资子公司，三河兆龙佳业由佳兆业集团间接持股70%。

  望京苑项目则位于河北省廊坊市三河市燕郊镇神威北大街南侧、汉王路东侧，地处燕郊核心区位，由三河兆龙佳业于2020年6月通过招拍挂以底价取得，总面积52714平方米，总成本5.674亿元。

  据了解，该项目当年属VIP项目，由于额度稀缺，采用摇号模式预约，只有认购公司特定地产股权项目的客户，以及销售特定地产股权项目超过一定金额的理财经理，才有权利参与该项目发行。

  此外，中建投信托在产品宣传中明确提及抵押物项目具有显著优势，包括地处燕郊、毗邻北京城市副中心通州，抵押物货值17.9亿，覆盖信托贷款本金4倍，具有较高的安全边际。

  但是今年3月16日，中建投信托向安泉585号持有人发布重大事项报告，称东戴河佳兆业与三河兆龙佳业未能在当天按照合同约定支付该信托计划的贷款利息1236.675万元，已构成实质性违约。

  在4月28日的最新重要事项报告中，中建投信托提到，杭州中院已经应其诉讼申请查封了望京苑项目地块，同时冻结了三河兆龙佳业100%股权。

  接连起诉多家房企

  中建投信托成立于1979年，注册资金50亿元，前身为浙江省国际信托投资公司，是国内最早经营信托投资业务的公司之一。

  作为一家老牌信托公司，中建投信托在业内以地产业务闻名。截至2020年底，地产信托业务规模在其管理总规模中占比高达36%，居业内前列。

  据乐居财经《资管K线》了解，蓝光发展、阳光城、正荣地产等知名房企，高速扩张的背后均有中建投信托的助力。

  公开信息显示，中建投信托曾频频出现在蓝光发展的前五大客户名单中；正荣地产上市前，招股书披露，截至2017年底，其尚未偿还的信托融资总额占借款总额的63.8%，其中来自中建投信托有限责任公司的信托计划年利率高达9.5%。

  2019年，中建投信托和朗诗集团达成了战略合作，前者将提供长租公寓、养老、物业等板块业务的一揽子金融支持；此外，中建投信托还曾和福晟集团达成战略合作。

  然而，自房企出现偿付风险以来，中建投信托也屡屡被“拖下水”，巨额债务难以讨回，昔日的合作伙伴也只能选择对簿公堂。

  自去年以来，中建投信托已分别起诉了泰禾集团、花样年、佳兆业等地产公司。据企查查，在最近的一起诉讼案件中，中建投信托因金融借款合同纠纷将新力地产及其控股公司告上了法庭。今年8月份，同样站上被告席的还有花样年地产、富力地产等。

  截至当前，中建投信托共涉及司法案件114起，其中案件身份为原告的占53.1%，案由为金融借款合同纠纷的占比为35.4%。

  就中建投信托本身来说，其净利润连年下跌。据银行间市场披露的未经审计财报，2018年净利润还达到9.2亿元，而2020年却下滑至5.46亿元，同比下降37.95%；2021年，净利润再次下降44.87%，至3.01亿元。

  与此同时，其自营资产不良在2019年末达到15.06%，至2020年末增长0.25个百分点至15.31%，直到2021年末，该值降至9.6%。