“收涨5.74％，龙湖集团港股市值达1463.83亿元。”

  8月26日，龙湖集团公布2022年中期业绩，并举行了近1小时的业绩会。公司股价午后直线拉升超7％，当日收盘报价23.3元，收涨5.74％。继8月10日为商票逾期的“做空事件”辟谣，龙湖集团发布年中报再次为自身正名。

  与此同时，龙湖集团执行董事兼董事会主席吴亚军在中期业绩会议上表示，做空是一个正常市场行为，对此龙湖自身早有预料。她认为，当公司股价或PE比别人好一点，肯定会遭遇这些事情。

  据中期业绩显示，龙湖集团2022年上半年实现收入948.05亿元，同比增长56.4％；股东应占溢利为74.8亿元；毛利为201.5亿元，同比增长20.1％；核心权益后净利实现65.5亿元，同比增长6.1％。

  当前国际环境复杂多变，全国商品房销售额仅达6.6万亿元，同比下降28.9％。行业震荡中前行，龙湖集团上半年抗住了考验，营收同比增长过五成。

  中期业绩显示，期内龙湖实现合同销售额为人民币858.1亿元，对应销售总建筑面积为518.5万㎡，销售量价较同期均有所回落。

  对此，龙湖集团执行董事兼CEO陈序平的态度较为乐观，他认为今年楼市将呈低开-触底-向好的发展态势，6月市场已出现持续筑底并反弹的迹象。尽管如此，当下的时点，龙湖不会为了全年计划的4000亿可售货值而去做被动性的动作，也不会去做全年的目标预设，会根据市场形势做实时动态调整。

  此外，龙湖集团在城市布局上也较为均衡，期内长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为296.7亿元、171.2亿元、197.9亿元、124.0亿元及68.3亿元，分别占集团合同销售额的34.6％、19.9％、23.1％、14.4％及8.0％。

  值得注意的是，华南片区销售额占比虽有14.4％，但这之中属于大湾区城市的部分却相当有限。

  01

  湾区潜望

  今年上半年，龙湖集团在大湾区7城的销售额占比为5.93％，同比微涨0.68％；销售总建面占比为4.65％，同比下降2.33％。

  2008年时，龙湖地产相关负责人曾表示，以广州为主导的华南市场已成为集团全国性战略布局的目标。

  时隔14年，受制于市场环境与拿地成本等因素，莫说广州主导华南市场，龙湖集团在大湾区7个城市5.93％的销售额占比与整个华南片区的14.4％的占比相较，份额仍未及一半。

  目前，龙湖集团在大湾区布局了广州、惠州、东莞、深圳、佛山、江门、珠海、中山和肇庆共9个城市。在这之中，广州算是一个挑大梁的角色，销售量价分别为7.6万㎡和25.11亿元，均位列大湾区首位。

  截止发稿，龙湖在广州开发项目约8个，分布在广州天河、白云、黄埔、番禺等各个区域。在售项目有黄埔的龙湖首开·云峰原著、白云的时代龙湖·天著以及番禺的龙湖·金地天峯。

  克而瑞数据显示，在《2022年1-6月广州房地产企业销售榜TOP30》中，龙湖以31.64亿元的全口径销售金额排在榜单第23位，以18.31亿元的权益销售额排在榜单第21位。

  土地储备方面，期内龙湖在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取17个项目，总建面226万㎡，权益地价131亿元，拿地平均溢价率仅为5％，过半地块是零溢价获取。

  中期业绩显示，截至2022年6月30日止，龙湖集团的土地储备合计6767万㎡，权益面积为4690万㎡。土地的成本平均成本为5206元/㎡，为当期签约单价的31.4％。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8％、25.8％、18.7％、13.7％及10.0％。

  其中，大湾区九城土地储备合计284万㎡，占比4.3％，权益面积为179万㎡，占比3.9％。而广州总建筑面积为54万㎡，权益面积39万㎡，所占比例均为0.80％，暂居大湾区九城首位。

  虽龙湖集团在广州的土地储备尚有一定存量，但无论是期中还是期后，均未有新购土地入表。

  对于拿地方面的保守表现，陈序平认为，今年上半年城市间的分化是非常剧烈的，四个一线城市的土地出让金总和接近300多个低线城市的一半。在高杠杆企业出清后，市场竞争和土地竞争都会随之减少。龙湖集团将更聚焦、更坚定在高线城市布局。

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  稳步前行

  房子不仅要卖出去，做到“保交楼”才算完成后最后一步。

  上半年，龙湖如期交付70余个项目、5万套住宅，顺利的交付情况有赖于公司对杠杆、现金流等财务风险的严格把控。

  龙湖期内在手现金875.5亿元，现金短债比4.07倍，净负债率55.3％，三到红线连续6年维持在绿档。同时，平均借贷成本仅为3.99％，较2021年全年4.14％继续下降，融资成本再创新低。

  良好的财务状况也为龙湖在商业投资、租赁住房和空间服务提供了坚实的物质基础。上半年，龙湖经营性收入实现110亿元，同比增长26％，其中投资性物业租金收入59亿元，同比增长23％。龙湖品牌的强大影响力和优秀运营能力，让公司轻重并举的营业版图再度拓展。

  今年7月27日，广州市规划和自然资源局公布了广州番禺客运站TOD项目的最新进展，项目正是龙湖金地天峯的商业配套部分。

  该项目宅地于2020年被龙湖以楼面价21452元/㎡拿下，最大亮点就是项目南侧约8万㎡龙湖天街MALL，将标志着龙湖天街首进广州。

  “似乎这座城市，什么都不缺，但广州，缺少一个龙湖。”数年前龙湖对入驻广州的愿景言犹在耳，如今龙湖更多的品牌元素正逐点融入广州这座友好、开放的南方城市。

  从西部往东部走，从二三线城市往一线、强二线走，产业从其他地方转移到一个新的地方，从一个洼地形成一个新的高地......领导人吴亚军对龙湖穿越行业周期、把握板块轮动机会表现出了强大信心。

  而大湾区城市会否作为龙湖所说的下一个东部新高地？我们期待一番。