文/乐居财经 徐酒眠

  “时近中秋，月明千里，这是一个团聚和丰收的季节。”

  8月29日上午，绿城服务（02869.HK）2022年中期业绩发布会通过线上直播方式举行，董事会主席杨掌法、行政总裁金科丽、执行董事吴志华，以及首席财务官夏云，四位管理层齐坐镜头前，用90分钟的时间向投资者汇报了上半年的业绩，并回答了大家关切的问题。

  直播的背景板是盎然生机的青绿，与金科丽身着的嫩绿色西装相映衬，更与杨掌法句句珠玑的开篇致辞相呼应，他说：“尽管行业的上游地产遇到了难题，纾困成为当下的关键词，但我们仍然坚定地相信，行业的刚性与活力将引领穿越经济的周期。”

  “稳中见韧，笃行致远”，绿城服务上半年交出了一份不错的成绩单。期内，实现营收68.28亿元，同比增长22.0%；录得毛利13.12亿元，同比增长16.9%，毛利率为19.2%；核心经营利润5.90亿元，高于去年同期利润。

  外不靠收并购，内不靠关联方，绿城服务在“非典型”扩张路线指引下，与优质合作方成立联营公司、参与市场招投标，展示出强劲的市拓力。

  今年上半年，绿城服务共新签合同688个，完成拓展面积6680.2万平方米；实现年度饱和经营收入21.6亿元，新签营收同比增长率35.0%，面积同比增长46.7%。

  截至2022年6月30日，绿城服务在管项目达到2443个，在管面积3.49亿平方米，较2021年同期增长28.1%；同期，储备面积3.66亿平方米，同比增长21.0%。

  连续9年储备面积大于在管面积，为未来业绩持续增长提供了重要的保证。

  科技服务“首秀”

  今年上半年，绿城服务业务板块调整为了四个板块，在原来的物业服务、园区服务、咨询服务之外，新增了科技服务。

  其中，物业服务仍是绿城服务最大的收入和利润来源，期内收入达43.60亿元，占整体收入的63.9%，同比增长20.3%；园区服务收入达13.10亿元，占整体收入的19.2%，同比增长18.7%；咨询服务收入达9.57亿元，占整体收入的14.0%，同比增长17.4%；科技服务收入2亿元，占整体收入的2.9%，相较于2021年同期的0.5亿元大增296.8%。

  首次在业绩报中呈现收入贡献，科技服务的毛利率表现也相当可观，为31.3%，仅次于咨询服务36.0%的毛利率。其他两个业务板块，物业服务、园区服务的毛利率分别为13.8%、23.2%。

  从“三驾马车”到“四轮驱动”，既是科技服务的“首秀”，也是绿城服务从物业服务向生活服务转型、从园区服务向城市服务转型的阶段性成果呈现。

  去年，吴志华辞去了行政总裁与首席财务官，转而负责科技新板块的建设和输出。今年上半年，绿城服务整合4家科技公司，形成科技集团，加速科技赋能的同时，也加快了科技市场化的步伐。对内提升公司管理和服务的效能，提高了员工的办公效率，对外实现了智慧管理运营、智能园区建设，智慧生活服务的赋能。

  今年上半年，绿城服务的科技板块新签的合约是3.35亿，同比增长了250%；慧享云、物业宝、物业钉三大平台，直接或间接服务百强物业企业15家。

  “从目前来看，我们科技整体的业务还是处于一个孵化器（的作用），后续能够成长到多大规模、能够有多大的核心竞争力，还需要我们不断的努力去探索。”吴志华表示，科技服务板块在“今年下半年和明年上半年还依然会维持一个比较高速的增长。”

  发力非住宅赛道

  房地产行业进入存量市场，物企之间的竞争正在逐步向非住宅赛道转移。而绿城服务前瞻性的发展，已经为其在当下的竞争格局中赢得了较大的牌面。

  今年上半年，绿城服务新拓非住项目年饱和合同营收8.9亿元，同比增长71.6%，占比41.3%，同比提升8.8个百分点。至此，其非住宅物业合约面积达1.7亿平方米，其中，在管面积达7663万平方米、储备面积9736万平方米。

  截至2022年6月30日，物业服务业务板块中，绿城服务的非住宅物业贡献收入占比30.4%。

  上半年，绿城服务进一步深耕高校、医院、机场、高铁专业赛道，并实现突破。同时，全域化城市服务试点向前，新签合肥中安创股二期，阜阳银湖体育中心、浙江海洋大学、杭州高铁西站枢纽，杭州五常街道等多个优质项目，存量模式复制蝶变。

  金科丽强调，绿城服务聚焦非住宅赛道，商写是重要的爆破点之一，尤其是综合体、产业园、医院、高校、赛事、轨道交通、未来社区等，将会成为绿城服务的核心重点。

  此外，今年上半年，绿城服务在管项目续约率达98.4%，同比提升1.3个百分点；同时，在管项目中，实现物业费提价项目58个，提价金额3396.8万元，提价成功率43.9%；新签约存量项目最高溢价率达29.6%。

  “以上数据，是业主、客户对绿城服务的肯定，也是其规模持续扩大、业绩稳健增长的基础。”

  联盟版图扩张

  “现在的头部企业，我个人认为可以分为三类，一类是有地产母公司的物业服务企业，第二类就是大型国企，第三类就是绿城服务。”杨掌法表示，比起有地产母公司的同行，绿城服务更加稳健，同时也比国企更加灵活、有活力。

  合纵连横，与优质稳定资源深度绑定，是绿城服务发展联盟、增拓版图的重要手段。今年上半年，绿城服务就与信达地产、西安高新区等重磅央企、国企完成股权、战略合作。

  其中，与信达地产成立的合资公司——浙江信诚智慧城市运营服务有限公司（简称“信诚智慧城服”）——杨掌法在业绩发布会上透露，“到今年年底，可能营收会达到8个亿左右；在未来的三年，大概会达到25亿左右的规模。”

  绿城服务与信达地产签订合作协议的前一天，6月23日，信诚智慧城服迎来双方合计6.44亿元的增资。其中，其中，绿城服务注入约合3.54亿元的资产，信达地产方则注入约2.9亿元的资产。增资完成后，前者持股55%，后者持股45%。

  杨掌法表示，信诚智慧城服的定位是一家不动产的综合服务商，围绕着物业服务、资产管理、资产运营作提升。

  目前，绿城服务已累计拥有优质战略客户103家、合作伙伴406个。其中，今年上半年新增8家战略客户、6家股权合作。

  “从资本市场角度，绿城并不赞同通过收并购去扩大规模，我们要利用自身的市场能力去找到我们需要的目标客户。”今年5月底，杨掌法在出席2022中国房地产及物业上市公司研究成果发布会时重申，绿城服务奉行不大规模并购的准则。

  言外之意，绿城服务的联盟还将会继续扩张。