文/乐居财经 魏薇

  在今年的房企业绩会上，已经鲜少听到“规模”、“利润增长”等词汇，做大做强已经成为过去式，在行业的深度调整期，摆在房企面前的难题是如何“活下去”。

  这半年来，中南建设坚持“安全至上、尽我所能”的方针在困局中保安全，迎难而上。业绩层面来看，中南建设上半年房地产业务实现合同销售额330亿元，销售面积267万方；实现营业收入241.3亿元，归母净利润亏损16.2亿元。

  为了提高安全保障，中南建设收缩经营规模，放慢施工节奏，期内实现新开工面积114.6万平方米，同比减少78.8%；竣工面积346.1万平方米，同比减少12.4%。

  中期业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含感慨道：“短期很煎熬，长期有信心，中南始终相信行业的价值。” 

  危机尚未解除，未来如何走？中南已经做好了规划。

  下半年，中南将面向存量做动作、要业绩，把现金拿回来、把房子交好。向黎明铮行即是打赢防御战，只专注地产和建筑主业，瘦身出清。她还特别强调，在公司现金流改善前，不会旁顾其他。战略上，将从止血更多的转向造血，用合理的收支安排和经营上的排序确保生产的稳定和交付，把经营性的收入和回款抓起来，让公司更早恢复良性循环。

  对于行业，中南建设董事会主席陈锦石认为，市场尚未见底，预计还需要半年到一年的时间，短期依旧低迷，将来的市场会更规范，发展更稳定。中南活下去，稳字当头。

  大力降负债

  今年上半年，中南建设公开债券到期本息、回售资金均按期兑付，部分存量融资得以展期，并在债务结构上做了一定优化。多方努力之下，中南建设扛过了偿债高峰，无任何违约。

  中南建设加强债务管理，期内压降有息负债109亿元，余额降至511.7亿元，较年初下降17.6%，真实负债占总负债的比重仍位于行业最低之列，年内到期公开债务仅2亿元。同时，其在期末的账面资金为163.2亿元，偿付保障度高。

  “三道红线”尚未转绿，但相关指标均有所下降。截至2022年6月底，中南建设的净负债率为85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。

  中南建设财务总监辛琦坦言：“今年内‘变绿’很难，首先是要确保活下来，保证相对安全的现金流，持续改善相关指标。”

  期内，中南建设实现经营性现金流入468亿元，是一年内到期的各类有息负债（含应付利息）的2.4倍，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。

  减债路上，中南得到了政府的大力支持。对此，管理层多次在业绩会是表达了感谢。在谈及与华融资产、江苏资产两大AMC机构的合作进展时，陈昱含表示：目前公司已有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。除此之外，公司房地产项目的开发贷和建筑业务流动性贷款也都会正常进行。

  全力保交付

  在中南看来，保交付是政治、是民生、是天大的任务。尽管销售签约额下降，经营现金流入减少，中南仍突破重重困难，累计交付57个项目，共计32849套房屋，下半年预计还要交付8.3万套，公司已做好有关工作铺排。

  上半年来，中南为了保障经营安全没有拿地，但即使如此公司目前可售资源超2000万方，对应的货值超2600亿，仍至少可保一年以上销售。

  管理层介绍，下半年，中南会根据政策变动，灵活调整推盘项目和销售策略，尽可能实现更好的销售，带来更多的回款和自由现金。“对每个节点我们都会拿出行之有效的方案，把握时机。但真正的情况还是要看市场，毕竟大势面前，所有的中微观的动作都是比较渺小的。”陈昱含说道，“未来现金流宽松之后，我们也会更加关注利润，合理控制资源去化的速度。”

  从布局上来看，中南重仓三四线城市。对此，陈昱含表示：简单以行政级别、人口规模、经济规模区分的城市等级并不能准确反映房地产市场的容量现状和发展潜力。在中国当前的发展阶段，不能仅仅立足于城市本身和当前时点看市场，更应该结合都市圈、城市群的协同发展效应以及由此产生的发展机遇去观察。

  中南主要布局在长三角地区，且绝大多数项目是位于城市群的核心都市圈内辐射发展的受益处，之前“近核不进核”的投资策略也帮助其回避了高价地，确保了项目良好的去化基础，符合中南重点投资战略。

  “我不知道将来会是小而美还是中而美，我们的团队都会为之奋斗，真正成为一家被社会和客户尊重的企业。”陈昱含如是说。