文/乐居财经 徐酒眠

  立下“2022年的收入要达到130亿元”的目标，A股龙头物企招商积余（001914.SZ）卯足了劲的谋发展。

  过去半年，其捷报频传。迈步轻重资产分离行动、展开天津退地工作、收购与增资配合揽入了两个标的物业公司的控股权、通过竞标频频“上新”新项目……

  8月26日，招商积余张贴出了2022年上半年的“成绩单”。期内，实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%；归母净利润实现3.31亿元，同比增幅33.49%；扣非净利润实现2.62亿元，较去年同期增长16.74%。

  年营收目标实现4.3成，半数以上的压力顺延到了下半年。同期，归母净利润增幅与扣非净利润增幅几乎相差一倍。对于前者的增幅大跃步，招商积余在年报中表示，与其经营业务利润同比增加，以及遗留房地产开发业务同比亏损减少有关。

  规模方面，截至2022年6月30日，招商积余累计在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米。同期，商业运营方面，在管商业项目 47 个（含筹备项目），管理面积233.1万平方米。

  收并购与招投标双线并进，带来营收、规模双增长。不过，招商积余中期业绩报的增势未能带动资本市场的股价。

  业绩刊出之后的首个交易日，8月29日，招商积余开盘受挫，当日收跌3.59%，报16.93元/股，市盈率(TTM)约30.12，总市值约179.52亿元。

  有分析人士表示，低毛利率困境未解、有息负债居高不下，或是资本市场对招商积余这份“期中答卷”未给出正向反馈的原因之二。

  管理面积破3亿

  今年上半年，招商积余管理规模再上新台阶，首次突破3亿平方米大关。这与其第三方项目、尤其是非住宅物业项目增拓有关。

  报告期内，招商积余新增项目86个，较2021年底增长7%。其中，第三方非住宅项目新增57个。

  具体来看，截至今年6月30日，其住宅物业在管项目647个，管理面积约1.18亿平方米，占物管业务总在管面积的39.24%；非住宅物业在管项目1156个，管理面积约1.83亿平方米，占物管业务总在管面积的60.76%。

  期内，其住宅物业新签年度合同额2.38亿元，较上一年同期减少8%；而非住宅物业新签年度合同额13.57亿元，较上一年同期增长23%。

  招商积余的非住宅业态覆盖包括办公、园区、公共、政府、学校、商业、城市空间及其他7类。截至2022年6月30日，它们在非住宅物业面积中的占比分别为16.17%、15.54%、32.74%、5.42%、9.51%、3.54%、17.08%。

  除了第三方市场的招投标，招商积余大股东招商蛇口（001979.SZ）也在持续为其提供业务资源。今年上半年，招商积余新增面积中来自招商蛇口的约44%，输入物业管理面积为882.70万平方米。

  截至报告期末，招商积余来自招商蛇口的物业管理面积累计9952.56万平方米，占物业总管理面积的36.43%。

  “招商积余未来要成为招商蛇口在资产运营平台上的集团军。”这是招商积余重组之时，招商蛇口对其给出的定位。因此，招商积余在商业运营方面的项目主要来自招商蛇口的委托。

  截至2022年6月30日，招商积余 47 个（含筹备项目）在管商业项目中，受托管理控股股东招商蛇口持有项目39个，管理公司自持项目3个，第三方品牌输出项目5个。

  据业绩报披露，其的持有物业出租及经营，包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态。本报告期内，总可出租面积为48.55万平方米，总体出租率为98%。

  低利率“沉疴”

  新项目进账与在管面积上新台阶的同时，也带来了招商积余营业成本的增长。

  报告期内，招商积余营业成本约为49.27亿元，同比增长19.26%，高于营业收入增速1.1个百分点，从而导致整体毛利率下滑0.81个百分点至12.73%。

  时间线拉长，自重组之后，招商积余的整体毛利率水平一直维持在上市物企的较低位。过去4年的中报中，2018年-2021年，其毛利率分别为22.66%、20.47%、13.83%、13.54%。

  事实上，招商积余管理层也意识到重组之后盈利能力欠佳的问题，并在2021年开始尝试建构“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案，以改善盈利情况。不过从上半年下滑的毛利率来看，成效似乎不显。

  招商积余的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务，以及其他业务。

  其中，资产管理业务虽然是招商积余的毛利率高地，不过，物业管理服务占据了其九成以上的收入来源。

  得益于物业管理项目增长，以及新拓展市场化物业管理项目增加，上半年，招商积余的物业管理业务实现营收54.37万元，较上一年同期增长22.55%，占总收入的96.36%，毛利率约11.24%

  招商积余的物管业务分为三条业务线，分别为基础物业管理、平台增值服务和专业增值服务，它们的毛利率分别为10.98%、5.23%、14.08%。其中，毛利率相对较高的专业增值服务营收8.33亿元，占物业业务收入的15.32%。

  “受疫情影响，购物中心经营、酒店出租经营等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金”，今年上半年，招商积余的资产管理业务实现营收2.16亿元，较上一年同期同期下降20.25%。营收下滑，毛利率也较上一年同期的60.44%下滑了5.18个百分点，至55.26%。

  数据显示，招商积余今年上半年共减免租金4530万元，而全年预计减免租金约8629万元。

  此外，由于房地产尾盘收入减少、成都中航国际广场已销售的两套商铺退回，招商积余的其他业务营业收入-624万元，同比下降108.68%。

  近29亿有息负债

  低毛利率困境待破解之外，招商积余的有息负债也居高不下。

  今年上半年，招商积余的财务费用同比减少24.93%，不过仍支出了半亿多，总计约5421.90万元。而这还得益于其存款利息收入抵消了约1116.31万元，事实上，招商积余今年上半年的利息支出约为6058.73万元。

  今年6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权；11天后，6月27日，招商积余又通过注资的方式，间接收购了汇勤物业65%的股权，拟支付现金4.36亿元。

  前后2笔收购花去9.72亿元，这对招商积余来说其实是一笔不小的开销。截至今年一季度末，招商积余现金及现金等价物约12.86亿元。紧随上述两笔收购完成之后，招商积余手中余额所剩无几。

  频繁的资金流出，让招商积余瞄上了银行借贷。6月28日，招商积余发布公告称，因经营周转需要，向招商银行股份有限公司深圳分行，申请综合授信额度5亿元。

  数据显示，截至本报告期末，招商积余有息负债规模约28.84亿元，其中银行贷款约13.84亿元，融资成本区间3.50%-4.80%；一笔15亿的债券，为2021年1月29日发行，2024年2月2日到期，期内每年按照3.87%利率偿还利息，到期偿还本息。

  而截至2021年末，其有息负债规模约27.52亿元，其中银行贷款9.52亿元，融资成本约3.70%-5.83%；债券约18亿元，融资成本3.00%-3.87%。去年，招商积余的财务费用支出超1.32亿元。

  去年5月27日，招商积余发行了2021年度第一期超短期融资券，发行总额为3亿元，期限为270天，票面利率3.00%。今年2月25日，招商积余对这笔超短期融资券进行了偿还，本息合计约3.07亿元。

  降低有息负债，是摆在招商积余经营层面的一个重要问题。

  “现在每年依然还是存在着1.4个多亿的财务费用，对公司的利润影响还是比较大”，其财务总监张秀成就曾在2021年业绩发布会上坦言，公司未来还需要进一步的降低有息负债和财务费用。