“金九银十” 作为房地产市场传统旺季，一直以来都是全年重头戏之一。去年“金九银十” 并未如期到来，房地产市场下行压力加剧下，全国商品房销售面积、金额低位徘徊，直至12月才出现翘尾。

  2022年以来，中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，然而稳地产政策效果并不明显，7月百城成交环比下降15%，同比跌幅扩至35%。重点50城开盘去化率跌至31%，环比下降6个百分点，近8成城市去化率转降。

  仅限于上海、成都和杭州部分城市市场相较火热，更多城市去化率整体仍处低位，去化率均不足20%，直观反映市场全面回暖仍需时间。

  我们认为，今年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难造就市场回升，长期规模也将逐级下降。

  基于经济基本面、楼市供求关系、市场需求及购买力等因素，未来城市市场前景将加剧分化。

  2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，对比近10年前7月全国商品房销售面积，2022年前7月商品房销售面积7.8亿平方米，与2016年前7月7.6亿平方米相差无几。预计2022年全年商品房销售面积也或将略高于2016年。

  截至2022年7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。

  然而稳地产政策效果并不明显，国家统计局数据显示，7月商品房销售规模在年中高增后回落。7月全国商品房分别销售9255万平方米和9691亿元，环比下降均超四成，较5月分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10pcts和7pcts。

  CRIC监测数据显示，截至2022年第34周（8月21日）成交整体微升，重点监测城市平均开盘去化率约为49%。

  重点监测城市8月至今的成交指数来看，一线城市成交指数为111.65，环比增长33.08；二线城市成交指数为48.94，环比下降2.02点；三四线城市成交指数为72.25，环比增长10.83点。

  除一线城市外，其他城市依然处于相对低位，短期内较难出现明显反转。

  究其缘由，首先是我国经济由高速增长到高质量增长，疫情加剧了经济下行压力。其次是市场需求及购买力明显透支，行业规模已见顶。

  纵观近10年全国商品房销售面积走势，不难发现存在两波需求过度透支：

  其一，2015年至2017年，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积在短短两年内由12.8亿平方米提升至16.9亿平方米，净增加4.1亿平方米。

  其二，2020年，受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并未到来，反倒是2020年、2021年行业销售规模迭创新高。

  2017年至2021年，全国商品房销售面积连续5年高位保持约17亿平方米，反映住房需求趋于饱和。

  我们认为，中长期来看，行业销售规模大概率将回落至2013年至2015年13亿平方米至14亿平方米的区间范围。

  假设行业调整存在以下两种可能的路径：

  第一种急剧调整，今年销售面积降至16亿平方米，明年销售面积进一步回落至14亿平方米，两年时间行业规模连下两个台阶，累计净增少4亿平方米。

  第二种温和调整，今年销售面积降至16亿平方米，但两、三年内销售面积仍将保持在15亿平方米至16亿平方米，五年乃至更长时间行业规模再缓步下滑至13亿平方米至14亿平方米。

  无疑第二种温和调整节奏所产生的负面冲击较小，更利于促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。

  虽然从整体市场来看，未来主要是以“稳地产”为主，但从具体城市来看，未来城市禀赋将决定市场热度，整体市场分化趋势也将变得更加严重。

  具体还需从多个角度做分析，如GDP、人口、供需、购买力、政策调整空间等等。

  仅从购买力来看，国家统计局数据显示，2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7.5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。

  与此同时，8成以上的城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下，其中不乏西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市。

  由于中国家庭的负债结构相对单一，房贷是居民负债的主要构成项，因此居民杠杆率指标既能直观反映家庭债务压力和支付能力，也能测度未来的加杠杆空间。

  居民杠杆率过低，表明居民加杠杆购房意愿不足，杠杆率过高也不利于房地产市场健康发展和良性循环，还需综合考量，因城施策，适度控制去杠杆节奏和力度。

  2020年居民杠杆率较高的城市大致可以分为两类：

  第一类是经济发达、房价上涨预期更为强烈的城市，比如杭州、深圳、南京、广州，居民负债参与率更高，杠杆率也更高。

  第二类则是高杠杆率较高的三四线城市，需要警惕房价下跌可能引发的债务违约风险。

  综合来看，我们认为未来一线城市市场需求及购买力依然还是最为坚挺的，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。

  例如上海，2022年以来房地产市场热度不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近。2021年，上海适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7.3万人，其中居转户3.8万人，人才引进3.5万人。可以期许的是，随着高素质人才大量聚集，有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑。

  强二三线城市或将轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支，房地产市场或将轮动复苏。

  弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场或将继续盘整，成交整体提升幅度着实有限。

  从目前来看，截至8月中下旬，整体市场较7月出现一定的复苏，但整体依然处于低位。

  2022年至今，各地政策持续加码，政策调整也已逐渐由低能级城市向高能级城市扩散，政策强度也已从公积金、落户扩张到对“四限”政策的放松。但整体市场拉动效果并不明显。

  以此来看，今年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难造就市场回升，三季度可能会出现部分城市回稳，整体筑底仍将持续一段时间，第四季度末或将略有“翘尾”行情。