文/乐居财经 严明会

地产白衣骑士换了一轮又一轮。在行情好的时候，白衣骑士清一色都是胆大的民企，例如融创、富力、世茂、旭辉等；眼下，黑铁时代来临，民企早已自顾不暇，只有国资敢冲上前接盘，而中城创展正是这波涌现的新面孔。

今年春节前，中城创展与天福集团在福州举行合作协议签约仪式。

彼时，刚履新中城创展集团城乡建设董事长的冯劲义出现在签约现场，这也是他离职三盛地产董事长后的首秀。同时，天福集团也派出了董事局主席兼总裁林雅华、副总裁林江等多位高管出席，重视程度可见一斑。

冯劲义，是地产圈的网红总裁，前东家三盛地产也是一家闽系房企，不排除此次中城创展与天福集团“联姻”，是他在其中充当“红娘”。

眼下，包括中城创展在内的白衣骑士，在并购上也有自己的算盘，它们并不是毫无保留的出手相救，依旧是要以锚定优质资产，而且要以相对“合理”的价格才肯出手。同时，一般不选择整体入股房企，而是单从项目入手，降低接盘风险，增加项目盘活成功的概率。

白衣骑士的入局，短期内确实能解一时之困，利用自身的品牌与规模优势带动被困者脱离困局，通过一系列要素的整合重新焕发生机。但并不意味着开发商就能相安无事，天福集团就是一个例子。虽然两大国资企业向天福抛出了“橄榄枝”，但眼下这家闽系房企却并不宁静。

8月5日，福州市市场监督管理局将天福集团列入经营异常名录原因，原因是“通过登记的住所或者经营场所无法联系”。

此外，近段时间以来，天福收到福州市公安局下发的10张“冻结令”，旗下10家公司股权被冻结，价值超6.3亿元。不仅如此，天福母公司福建兰庭投资也没有幸免于难，目前共计有3条股权冻结记录，冻结总金额达5.36亿元。

截止发稿前，天福并未公开被公安冻结财产的原因。但可以肯定的是，如若不解除股权冻结，后续天福与白武士的合作也将受到不小的影响。

中城创展混改天福

在林雅华卡看来，“2021年是中国各行各业都很艰难的一年，天福集团遇到了前所未有的挑战”。为了解决困境，天福集团的母公司福建兰庭投资集团与中城创展集团达成共识，将天福集团进行混合所有制改制。

据乐居财经了解到，中城创展集团成立于2015年，管理规模达1000亿，旗下约有200家企业，全资股东为保信城投产业集团，它由保利集团旗下保利通信持股51%，汉中城投持股49%，两者均有国资背景。

之所以中城创展选择“联姻”天福，原因在于此次合作可以提升其在城市更新和乡村振兴板块的核心竞争力。此外，双方对未来可期的高度统一性，且从经济效益和社会效益双重考量的高度统一性。

元宵节刚过的2月16日至17日，林雅华就马不停蹄带着一行人远赴深圳、云南，参观考察中城创展项目，只为了加速推进天福的混改进程。

考察过程中，中城创展董事长王潇明确表态，“将全力帮助天福集团渡过行业寒冬下的难关”。这句话也给林雅华吃下了一颗定心丸。

紧接着4月26日，福建中城天福集团有限公司成立。它由中城创展集团（福建）发展有限公司和福建兰庭投资集团（天福集团母公司）各出资5100万元和4900万元，双方分别持股51%和49%，法人为天福副总裁林江。

其中，大股东中城创展（福建）成立于2021年8月，注册资本5亿元，由中城创展集团100%控股，对外投资3家子公司，除了福建中城天福，还有中城创展供应链管理（福建）和广州明蓝控股。

之所以，中城创展不选择整体入股天福集团，或许也有自己的打算，毕竟整体接盘风险太大，如果单从项目入手，盘活成功的概率会更大。乐居财经获悉，此前中城创展也有不少盘活单个项目的经验，包括中城云南耕云项目、中城云南世博虹桥项目。

但值得注意的是，天福与中城创展成立合资公司已有四个月，但是福建中城天福名下至今未有子公司和任何投资迹象。

此后几个月来，受到全国性疫情的影响，天福混改进展比较缓慢。直至6月5日，双方终于实现了具体措施的落地执行。今年端午假期，林雅华也未休息，他与中城创展集团领导，在厦门举行洽谈会议。

会议决定，成立两个委员会——中城天福集团债权债务清理委员会，专门处理天福集团债权债务事宜；成立中城天福集团资金管理委员会，通过多种渠道解决天福集团的资金问题。

离奇的股权冻结

除了中城创展以外，天福还搬来了其他“救兵”。

3月11日，林雅华北上郑州，天福集团与河南省国投豫丰实业有限公司成功牵手，签署合作协议。据乐居财经获悉，国投豫丰公司成立于2018年8月，注册资本金3.1亿元，隶属于河南省财政厅的全资控股公司。

签约现场，国投豫丰公司董事长柏青现表示，国投看好天福主要是基于两个原因：一是“美好生活家园”模式在国内独树一帜，二是天福为河南城市建设做出不少贡献。他希望正式签约后，双方将工作落在实处，尽快启动合作项目。

但据乐居财经了解到，截止目前，双方并未有任何合资公司成立。

天福虽然为闽企，但已在河南深耕15年，约有41个项目。另据乐居财经获悉，天福在河南有16家子公司，包括河南天福集团、镇平县兰庭房地产开发、固始尚德房地产、汤阴县永达置业、息县花卉小镇房地产开发、信阳源林置业等。

但眼下，经历去年百年一遇水灾和反反复复疫情后，河南房地产市场真的实在太难了，就连“河南王”建业都挺不住，不得不通过出售部分股权予河南铁投，实现“染红”，更别说“外来者”天福了。

例如，天福全资子公司镇平县兰庭房地产在7月16日被南阳市镇平县市场监督管理局，列入经营异常名录，原因为“未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告”。

再如，天福控股55%股权的固始尚德房地产，在7月15日被河南省信阳市固始县人民法院列为“被执行人”，被执行金额达206.76 万元。

在河南，拖垮建业的原因之一，包括了其旗下两个文旅项目，而天福集团在河南也有文旅项目，负责新乡美好生活文创小镇，该项目自带大量住宅项目。众所周知，文旅是一个长线投资，资金投入大，“回血”慢。

公开资料显示，新乡美好生活家园作为新乡美好生活文创小镇项目重要组成部分，小镇初具规模时可达居住人口5万，属于超级大盘。新乡文创小镇的开发商为河南天福龙山文化实业有限公司，由新乡市龙旺商贸和“天福系”旗下的河南兰庭置业，分别持股53%和47%。

穿透可知，公司最终受益人为龙旺商贸总经理孙华光，持有42.4%股权。此外，孙华光还有一个头衔为，新乡美好生活文创小镇项目负责人、天福集团新乡美好生活家园董事长。

但颇为致命的是，8月9日，河南兰庭置业持有河南天福龙山文化实业价值940万元的股权数额被福州市公安局冻结，冻结日期从2022年8月9日到2025年8月8日。紧接着次日，福建兰庭投资持有河南兰庭置业价值2000万元的股权数额也被福州市公安局冻结，冻结期限也是三年。

据乐居财经统计，福建兰庭投资目前共计有3条股权冻结记录，除了上述提及的河南兰庭置业，其在新乡市福泽房地产开发和河南天福集团持有的股权也相继被福州市公安局冻结，冻结总金额达5.36亿元。

不止如此，天福集团也被福州市公安局下发了10张“冻结令”，冻结其持有息县花卉小镇房地产1650万股权、滑县天宏置业25万股权、信阳源林置业1514.48万元股权、汤阴县永达置业1720万元股权、固始尚德房地产2695万元股权、固始县国源置业1300万元股权、叶县天福昆北建设750万元股权、焦作兰庭房地产1020万元股权、寿县百川置业3000万元股权、河南天福集团5亿元股权，共计价值超6.3亿元。

值得注意的是，不论是天福还是其母公司福建兰庭投资均是被福州公安局冻结股权，案号均有“（经侦）冻财字”。律师向乐居财经解释，（经侦）冻财字”是指被经济犯罪侦查机关冻结财产。

截止发稿前，天福并未公开被冻结财产的原因。但可以肯定的是，如若不解除股权冻结，后续天福与白武士的合作也将受到不小的影响。

祸不单行，8月18和19日，天福又接连被福建省福州市中级人民法院列为“被执行人”，被执行总金额超4.9亿元。

林雅华回归掌“权”

不止中城创展、国投豫丰，在融资方面，天福还抱上了“四大AMC”东方资管和中国华融的大腿。

据乐居财经统计，2019年至今，天福集团共有10次“有效”股权质押，其中有6次质权人均为中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，占据超半壁江山，共涉资8750万元；有1次质押予中国东方资产管理股份有限公司福建省分公司，共涉资2.5亿元。

有意思的是，天福不仅通过股权出质向华融融资，它甚至还在华融介入其他房企重组时充当“中间商”。

例如，2020年底，黑龙江浩盈房地产开发有限公司（简称“浩盈房地产”）因对债权人中国华融资产管理股份有限公司黑龙江分公司（简称“华融黑龙江分公司”）负有即将到期债务共计1695万无法偿还，故浩盈房地产向天福借款用于偿还该到期债务。

2020年12月10日，天福与浩盈房地产、浩盈投资（全称“江苏浩盈投资控股有限公司”）及华融黑龙江分公司签署《代偿协议》。同日，天福与浩盈房地产还签署了一份《借款担保合同》，约定浩盈投资提供其持有的东北特钢集团齐齐哈尔浩盈钢铁有限公司（简称“浩盈钢铁”）26%的股权为上述债务提供质押担保。

之后，天福如约分别于2020年12月21日转账1363万元、2021年3月22日转账126万元、2021年6月21日转账128.8万元，用于浩盈房地产偿还到期债务。

但在借款期限（2021年8月9日）届满后，天福向浩盈房地产、浩盈投资催讨未果，走投无路之下，只能将二者诉至法院。

最终，法院判令浩盈房地产向天福偿还借款本金1617.8万元并支付利息，且天福有权就浩盈投资持有的浩盈钢铁247万美元的股权拍卖、变卖所得价款优先受偿。

浩盈房地产是否能偿还天福借款，也是一个未知数。目前，该公司已经沦为“老赖”，且有两次被限高记录，三次列为被执行人记录，被执行总金额达2435.87万元。

相较于其他闽系房企，天福集团（全称“福州天福集团有限公司”）的知名度并不高，其成立于1996年，注册资本10亿元，法人为林雅华，由福建兰庭投资100%持股。

作为天福集团掌舵者，林雅华出席一系列重要场合，看似并不低调。但早先，他却是一位无股权的掌舵者。直到去年7月，他才开始真正掌“权”。

去年下半年至今，天福母公司福建兰庭投资经历了两轮股东变更。

先是2021年7月，林立言退出股东序列，福建三达投资有限公司进入。变更后，福建兰庭投资由福建三达投资、林江、欧阳丽、陈义敏、高龙光、何明、陈承海、陈全伙共同持股。

据乐居财经获悉，福建三达投资成立于2021年4月，注册资本6亿元，创立之初由林雅华、林江等16位自然人和安硕（福建）贸易共同出资设立。去年12月16日，它经历又一轮股东洗牌后，目前由12位自然人股东共同持股。

紧接着13天后，福建兰庭投资也出现股东震荡，欧阳丽、陈义敏、高龙光、何明、陈承海、陈全伙纷纷退出，新增股东林雅华。经过此番变动，福建兰庭投资目前由福建三达投资、林雅华、林江分别持股50%、34.5%、15.5%。其中，林雅华为最终受益人，合计持股61%。

上世纪90年代，林雅华下海经商，打造出如今的天福集团；1994年-2003年，他率领天福集团开发出开元小区、金达花园、五凤兰庭、湖前兰庭等一系列楼盘。

次年，林雅华决定放慢集团发展步伐，对集团内部进行结构调整及机制优化。三年沉淀后，天福集团进行全国扩张，足迹遍布河南、内蒙古、山西、陕西、山东、广西、黑龙江等。

乐居财经查询获悉，林雅华对外投资10家公司（其中3家已注销或吊销），涉及养老、地产、文化传媒等行业。8月18日、8月19日，他相继被福州市中级人民法院列为被执行人，被执行总金额超4.9亿元。

而这两宗被执行案件都与江西樟树易达旅游发展这家公司脱不了关系。

据乐居财经了解到，江西樟树易达旅游是中国古海旅游度假区所在的项目公司。去年元旦，林雅华还专门从福建转战550公里到江西，参加中国古海养生旅游度假区焕新升级的发布会。

然而眼下，江西樟树易达旅游发展不仅被四次“被执行人”砸中，还在去年6月收到樟树市消防救援大队的一纸行政处罚，处罚金额达1.2万元，原由是该场所古海接待中心存在火灾自动报警系统不能正常运行；屋顶消防水箱无水，消防水泵不能正常启动、室内消防栓管网压力不足。