乐居新媒体 牛小杰 发自合肥

  最近网络上流传一则关于“合肥17家开发吐槽维权太多”的笑话。

  取消装修后，备案价远远超出网友们臆想的2000元/㎡，最高达到8000元/㎡。

  合肥三批次28宗地9月入市

  8月24日，合肥市土地矿产交易管理中心消息，合肥三批次集中供地公告发出，其中涉及涉居住用地共28宗3000余亩地挂牌出让。

  值得注意的是，此次土地拍卖的公告中有以下几点变化。

  1、规定商品住房须实行毛坯交付；

  2、毛坯限价上涨；

  3、试点精装现房销售；

  4、政务区821地块不设定销售限价。

  18宗商品住宅即将入市

  虽然表格上是有28宗居住用地，但是包河区BH202222、BH202223、BH202224号以及瑶海区YH202212号地块均为回迁安置房；

  蜀山区SS202214号地块、高新区GX202213号地块为租赁住房； 

  另外，经开区JK202213、JK202214号地块、新站区XZ202210、XZ202211号地块虽未写明用途，但是这4块地的规则中注明：商品住宅销售单价为7219元/㎡到8527.14元/㎡，这个价格很显然不是正常商品房，有业内人士猜测或许是类似毓秀雅苑定向地块。

  真正的商品房地块仅有18宗，具体分布如下：滨湖区2块、包河区6块、蜀山区3块、政务区1块、庐阳区1块、瑶海区3块、经开区2块。

  毛坯交付，不得加精装

  合肥三批次集中供地最明显的变化就是：地块实行毛坯限价，且须实行毛坯交付，不得加精装。与之对应的就是毛坯限价的大幅上涨。甚至比此前传闻的1000-1500元/㎡的还要高。

  以滨湖区滨科城BK202206号地块为例，毛坯限价27612元/㎡，与今年第一轮集中土拍中省府几宗居住用地相比，毛坯限价上涨1261-2942元/㎡，如果与同板块的滨语听湖的23706元/㎡的毛坯限价相比，更是直涨3906元/㎡。

  当然，涨幅最大的应该是经开区，经开区JK202212号毛坯限价达到29787元/㎡，和2022年第一和二轮集中土拍中单价最高的远大上湖居21661元/㎡相比，上涨高达8126元/㎡。

  从2022年学区划分来看，该地块大概率为168玫瑰园学校西校区，或许这才是该地块价值飙升的原因。

  与此同时，运河新城的3宗地块毛坯限价较今年的一二轮土拍也涨幅在2000元/㎡左右，达到均达到了17000元/㎡以上。

  而最近准备入市的新华都汇中心，装修入市的价格也才16800元/㎡起，开发商直接原地起飞，直言：抢到就赚到。

  其他如包河区的6块地除了一块均价在2.1万/㎡、1块在2.26万/㎡，其他4块均在2.3万/㎡以上；瑶海区最高限价也达到2万/㎡同板块涨幅2000元/㎡以上。

  政务区地块精装现房销售

  蜀山区SS202210号地块位于蜀山区习友路与金寨路交口西北角，按精装现房销售实施，共计71.41亩（商住计容建筑面积比不低于2:8），居住最高限价2239万元/亩。

  合肥政务区有着千亩天鹅湖，绿轴公园，还有最好的五星级酒店、最多的超级购物中心…诸多配套的完美组合，让政务区成为合肥乃至安徽的名片。

  而据合肥土地网信息显示，自2016年12月至今，政务区连续6年商品住宅0供应，新房库存在2020年左右就已经见底。

  二手房价格更是节节攀升，据二手房平台数据统计，目前政务区热门二手房均价在3.5-4.8万元/㎡，部分好房源成交价还不止于此。

  今年5月份政务区凯旋门成交了一套高价二手房，168平的大四房，成交总价988万，成交单价58687元/㎡，并且挂牌1天就成交了。

  通过政务区市场表现以及二手房价格来看，政务区SS202210号地块基本不愁卖，加上该项目并未设置最高毛坯限价，同样给政务区未来价格留足了想象空间。

  购房门槛降了，但居住成本未降

  从三批次集中供地规则来看，对市场影响还是比较大的。首先，所有出让地块限定为毛坯销售，虽然毛坯限价有所提升，但在一定程度上降低了购房者上车门槛。

  另一方面，目前房企的利润来源主要是精装和升级包，但是精装交付等相应的监管办法、条例等还未健全，经常出现精装房维权的问题，最常见的是就是宣传的和实际交付有很大出入，导致购房者收房后维权等，现在限定毛坯交付，可以减少纠纷地产生，有利于合肥房地产市场稳定发展。

  此外还有社会层面，对于装修公司也是一大利好，毕竟相比房企的集中装修，个人选择方向也更多一些。

  当然，这样也有相对不利的一面，对于自住客户来说，毛坯涨价+自住装修实际居住成本并未降低，因此一些对于装修标准需求不高的普通购房者也并没有得到多少实际的实惠，只是增加了装修的多样性和选择性，会更有利于改善客群。

  另外，合肥三批次最大的突破应该是：不设定销售限价。

  目前，合肥的刚需盘和改善盘并没有拉开很大的价差，很多楼盘声称改善，但因为利润关系，很多标准远没有达到客户预期，改善购房者的需求得不到满足，加上限价存在，开发商也没有动力作出好产品。

  如果未来，能在重点改善区域不设定销售限价，让开发商自由发挥，或许能打造出真正的高品质产品。

  最后，现房销售是未来趋势所在，将对开发商在商品房设计和研发以及资金运作等综合实力方面要求更高。在未来，房地产开发企业可能面临新一轮的洗牌。