文/乐居财经 靳文雨

  2021年以来，随着不少房企出现债务危机，与地产行业关联甚密的光大信托，也面临着大笔资金难以收回的窘境。项目无法回款，信托产品无法顺利兑付，无奈之下，光大信托只能亲自下场接盘。

  上个月，光大信托接盘了佳兆业旗下三亚佰佳世纪房地产开发有限公司，持股比例由原来的39.87%升至79.1%。而在近日，其又将佳兆业旗下的另一公司收入手中。

  企查查显示，8月15日，广州兆耀房地产开发有限公司（以下简称：广州兆耀）发生工商变更，新增股东光大信托，持股5%；同时，深圳市光业商业咨询合伙企业（有限合伙）持股比例从51%升至95%；广州业安房地产开发有限公司退出，退出前持股49%。

  根据工商信息查询，深圳市光业商业咨询合伙企业（有限合伙）由光大信托持股99.95%，依此来看，此轮变更后广州兆耀已全部转入光大信托手中。此外，股权穿透显示，广州业安房地产开发有限公司由广东佳兆业房地产开发有限公司100%控股。

  据了解，光大信托此次接盘的广州兆耀关联的地产项目为广州佳兆业悦峰。该项目位于广州增城区宁西街九如村、永宁街塔岗村，总用地面积为11.3万㎡，绿地率31.6%，建筑密度21.2%。

  2020年5月18日，佳兆业以总价29亿元，楼面价9547元/㎡拿下了该地块。

  值得注意的是，该宗地曾于2019年9月挂牌出让过，后因故终止出让程序。当时挂牌的起拍总价为28.82亿元，起拍楼面价11242元/㎡。而2020年起拍总价为26.13亿元，比2019年降了2.69亿元。

  根据规划，该项目大致分为东侧的居住地块和西南角的中小学地块。居住部分共分为20栋楼，最高33层，最低18层，其中19-20栋为人才公寓，靠近创优路。此外，项目还有2003.7㎡的居民健身设施、1.9万㎡小学、307.7㎡社区居委等公共配建。

  然而，自佳兆业出现流动性危机后，广州佳兆业悦峰就数次陷入停工。今年4月25日，在政府、金融机构、施工单位、企业等各方努力推动下，佳兆业宣布该项目已全面复工复产。

  信托纾困新模式

  事实上，项目易主背后，是信托与房企之间的纾困新模式。

  据乐居财经《资管K线》了解，自出险以来，佳兆业集团还通过引入多家央企合作盘活资产、境内金融机构现有借款展期、重点项目复工复产等方式，保障兑付方案的顺利实施。

  今年6月以来，佳兆业所持有的南山东角头项目、金沙湾国际乐园、佳兆业航运红树湾以及佳兆业科技中心等四个深圳核心项目股权出现了变更，合作方均指向了中信城开，该公司为中信集团一级全资子公司。

  按佳兆业去年披露的处置资产清单，南山东角头项目的权益货值约298.35亿元，金沙湾国际乐园项目（不含万豪酒店部分）权益货值106.08亿元，佳兆业金融科技中心项目则为81.67亿元。

  根据知情人士透露，此次股权合作及项目更名并非单纯的项目转让和出售，系中信银行、佳兆业与中信城开三方以“央企+AMC+出险企业”模式进行的合作。

  在这个服务信托之中，中信银行实际仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。

  引入央企纾困，佳兆业并非首次，早在今年4月，佳兆业集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，就率先探路了这种以服务信托模式进行的合作。

  到了7月，招商蛇口又找来了另一家AMC，招商平安资产，后者有平安系的影子，双方也将在不良资产领域进行战略合作。

  有业内人士指出，通过这种新模式盘活资产，有助于佳兆业加速走出困境，或许可以成为其他出险房企效仿的样本。

  营收利润双降

  公开资料显示，光大信托位于甘肃省兰州市，前身为甘肃信托，成立于1980年。2014年5月，经原银监会批准，甘肃国投将其持有的甘肃信托股权转让给光大集团。同年，公司更名为光大信托。

  在光大集团的金融板块中，光大信托与银行、保险、证券并列为核心子公司之一。从一家行业排名末位的小公司，到资产规模达万亿元的头部信托机构，这几年，光大信托跑得很快。

  拔节生长背后，地产业务提供了很大的助力。恒大、泰禾、现代置业、富盛集团、佳兆业集团、鸿坤地产等都曾现身其朋友圈。

  数据显示，截至2021年末，光大信托管理信托资产余额为1.1万亿元，同比增长6.79%。2019-2021年，光大信托投向房地产信托资产分别为899亿元、903.76亿元、916.79亿元，呈上升趋势。

  然而，随着地产暴雷，大笔投向地产的资金或难以收回甚至出现逾期。光大信托也在逐渐失去其往日荣光。

  2021年，光大信托出现增收不增利的情况。期内，实现营业收入62.04亿元，较2020年的56.3亿元同比增长10.18%；但是，其净利润为15.6亿元，较2020年的26.11亿元下降了40.28%。

  数据显示，今年上半年，光大信托营收利润双双下跌，实现营业收入为23.67亿元，较去年同期下滑25.17%；净利润为7.11亿元，同比下滑49.14%。