文/乐居财经 李姗姗

  在信托成为地产公司股东之前，不少是以质权人身份初涉项目。

  近日，云南彰泰房地产开发有限公司（下称“云南彰泰房地产”）向中原信托出质其持有的玉溪彰泰房地产开发有限公司（下称“玉溪彰泰房地产”）1000万元股权，占玉溪彰泰房地产股权比例为100%。

  据企查查，云南彰泰房地产是由昆明海全企业管理有限公司、云南金科宏图置业有限公司、云南梁业置业有限公司、桂林彰泰实业集团有限公司分别持股26.5%、24.5%、24.5%和24.5%。

  股权穿透可知，这些股东的背后是海伦堡、金科、中梁、彰泰实业四家房企。

  玉溪彰泰房地产关联的地产项目为玉溪九璋，该项目位于云南玉溪市红塔区，占地面积约9.6万㎡，建筑面积约25.1万㎡。2020年10月，彰泰实业以总价7.81亿元，楼面价4071元/㎡拿下了该地块，土地用途为城镇住宅用地，该项目已于去年年中开盘。

  眼下，越来越多的房企选择出售资产或是股权出质以获得融资，而向来以金主身份存在的信托公司成了房企们青睐的交易对象。

  2021年至今，作为质权人，中原信托处于有效状态的股权出质信息共计有58笔，其中超六成出质人来自地产公司。

  从股权出质情况可见，中原信托对地产的热情不减，然而近两年来，地产行业下行，大多数房企陷入流动性危机，中原信托也被拖下水，不得不走上催债之路。

  打官司催债

  中原信托的地产朋友圈，除了世茂、恒大等知名房企外，更多的是中牟中城置业、郑州禄鸿置业、豫森地产、万众房地产、永威置业等河南省内的区域小房企。

  投资大房企较少的情况下，一定程度上降低了踩上大雷的概率，然而中原信托的运气似乎并不太好。

  2018年3月，中原信托向郑州泰禾运成发放贷款9.77亿元，借款期限2年，借款年利率为9.15%，由泰禾集团提供连带责任担保，由河南嘉智置业有限公司等公司提供抵押或股权质押担保。

  然而，贷款放出一年半时间，中原信托仅收回本金2000万元，2019年9月开始，郑州泰禾运成再未按照合同约定支付本金及利息，中原信托将其告上了法庭。

  一年后，根据判决结果，郑州泰禾运成向中原信托偿付本金9.57亿元及相关利息、罚息、违约金等，泰禾集团承担连带清偿责任，抵押土地、质押股权的拍卖或变卖所得优先受偿等。

  对于该判决，郑州泰禾运成并不接受，并向河南高院提起了上诉，请求降低利息、罚息及违约金的计算标准，但最终被驳回。

  另外，中原信托还在2018年10月向福州泰禾发放贷款1.3亿元，亦未按时收回本金，福州泰禾也被告上法庭，最终被判决偿付1.13亿元。

  有关泰禾与中原信托之间债务的最新消息是在今年年初，泰禾将位于郑州市的一宗项目进行司法拍卖，成交价约为6.22亿，用于偿还郑州泰禾运成对中原信托的欠款。

  踩雷泰禾以外，中原信托少有其他见诸报端的大雷，不过，其掉进地产的坑也不在少数。

  近几个月来，中原信托深陷与许昌锦恩置业、郑州宝泰置业的金融借款合同纠纷当中。经查，中原信托与许昌锦恩置业的纠纷已持续近五个月，而与郑州宝泰置业的纠纷更是从去年年底至今，期间开庭次数达18次。

  据了解，郑州宝泰置业为宝能集团旗下子公司，成立于2017年，注册资本4.7亿元。目前，该公司被列为被执行人13次，被执行金额8557.83万元；被列为失信被执行人2次，失信金额56.67万元；此外，还有限制高消费11次。

  除了与许昌锦恩置业、郑州宝泰置业打官司催债，乐居财经《资管K线》查询获悉，在中原信托目前767起司法案件中，为原告身份的占据77.05%，被告大多为房地产企业。

  此外，目前中原信托共有裁判文书637条，身份为原告的占比达97.61%，涉案金额1.38亿元，案由为借款合同纠纷案件执行、金融借款合同纠纷、借款合同纠纷的案件达283起，借出去的钱不少都要通过打官司来催还。

  股权“滞销”

  公开资料显示，中原信托成立于1985年，为一家国有控股金融机构，由河南省人民政府和中国银行批准成立，2022年改制为有限责任公司，2007年更名为中原信托有限责任公司，注册资本40亿元。

  目前，中原信托第一大股东是河南投资集团有限公司（下称“河南投资集团”），持股58.97%，实际控制人为河南省财政厅；其第二和第三大股东分别为河南中原高速公路股份有限公司（下称“中原高速”）、河南省豫粮粮食集团有限公司（下称“豫粮集团”），并分别持股31.91%、9.12%，实控人均为河南省政府。

  2019年1月，中原信托唯一的民企股东河南盛润控股集团有限公司，将其持有的中原信托12.53616%股权悉数转让给河南投资集团，自此，中原信托从原有的4名股东减少至3名。

  彼时，中原信托的股权变动被业界理解为是其混改前的股份收拢。

  2018年1月，中原高速发布公告称，受经济下行及监管趋紧的影响，信托行业收入及利润增速逐渐放缓，中原信托拟采取增资扩股的方式实施混合所有制改革，引入国内优秀的单一战略投资者，进一步提升其资本实力和竞争力，并表示放弃中原信托增资扩股优先认购权。

  按照计划，中原信托拟增加注册资本26.0964亿元，增资后，注册资本金将由36.5亿元增至62.5964亿元。

  然而，中原信托混改至今未透露新进展，反而股权或将迎来二次变动。

  今年5月末，豫粮集团持有的中原信托9.124%股权被放上拍卖平台，起拍价6.17亿元，相对于评估价而言打了七折，但最终因无人出价而流拍。

  7月10日，这笔股权降价1851万元，以起拍价5.99亿元再度公开拍卖，依然无人问津，成了“滞销品”。

  经历两次流拍后，7月28日，该笔股权三上拍卖台，目前围观次数为1800余次，但报名人数仍为0。若此次拍卖成功，中原信托第三大股东之位将易主。

  据了解，此次中原信托部分股权被送上拍卖台，源于豫粮集团与光大信托的借款纠纷。

  早在2019年，双方签署合同，约定豫粮集团向光大信托设立的“光大-恒泰1号集合资金信托计划”转让其持有的河南邓州农商银行6000万股股份对应的股份收益权，并以回购价款为对价向光大信托支付回购相应的标的股份收益权。

  在光大信托依照合同约定如期支付股权转让价款3.95亿元后，豫粮集团却并未按约定时间履行义务，因此被告上法庭。经判决，豫粮集团向光大信托支付回购本金及违约金。

  由于豫粮集团并不具备还款能力，才导致了这场一波三折的司法拍卖。

  业绩企稳后遭遇“黑天鹅”

  股权频生变数的同时，中原信托被曝出高管腐败问题。

  今年4月，河南省纪委监委网站消息称，中原信托党委书记、董事长赵卫华涉嫌严重违纪违法，目前正接受河南省纪委监委纪律审查和监察调查。

  资料显示，赵卫华生于1977年，现年45岁。从过往的履历来看，其在2020年6月调任中原信托之前，一直在河南当地银行系统工作。

  赵卫华曾长期在建设银行河南省分行就职，2006年转入中信银行郑州分行；2014年，他担任河南省部分城商行改革重组领导小组办公室业务部负责人；同年年底，加入中原银行，先后担任行长助理、副行长。

  赵卫华最近的一次露面是在今年3月底，3月30日，中原信托召开2022年全面从严治党暨纪检监察工作会议，赵卫华出席会议并讲话。落马后，中原信托官网已将其从领导团队一栏除名。

  此次被调查，距其上任中原信托董事长还不到两年时间。赵卫华治下的中原信托，曾经历业绩低谷期。

  年报显示，2018年-2020年，中原信托的营收和利润连续三年下滑。期间，分别实现营收11.85亿元、9.68亿元、8.33亿元；净利润分别为4.15亿元、4.12亿元、3.13亿元；资本利润率也从2018年的5.02%降至2020年的3.51%。

  经历多年业绩下滑后，中原信托在去年实现止跌回升。2021年，其实现营收10.71亿元，同比增长28.57％；净利润3.29亿元，同比增长5.11％。不过，期内不良资产规模增至4600万元，不良率增至16.71%。

  事实上，中原信托已主动压降地产信托规模。2021年，其信托资产规模总计3068.61亿元，其中11.9%分布于房地产行业，数额为365.1亿元；而2018年时，中原信托分布于房地产行业的信托资产比例还为29.21%，金额达524.6亿元。