边拿地边融资、调架构减租金

十四五目标下华润置地调整频繁

2021年初，华润置地提出要在“‘十四五’期间再造一个华润置地”，即5年后在2020年的基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。照此目标推算，到2025年，华润置地权益签约销售额将达3600亿元以上，租金收入将达300亿元以上。为达成此目标，2022年华润置地进行了一系列的步伐调整：

① 逆市拿地：1-7月有四成百强房企仍受制于经营压力、资金压力，投资几乎停滞，在这样的环境下，华润置地依靠其背景优势逆市拿地，扩张势头十足。例如今年3月，华润置地拿下广州2022年首个且是目前唯一公开招商的旧改项目，预计总投资超200亿；4月深圳首轮集中供地，总计8宗地块中华润置地报名7宗，最终以封顶价41.31亿元斩获2宗地块。6月北京第二批次集中供地，总计17宗地块中华润置地报名9宗，最终斥资118.86亿元斩获2宗地块，成为该轮次拿地最多、金额最大的房企。7月的成都第二批次集中供地，华润87亿元拿下6宗地，占该轮土拍总成交金额的22%。

图：2022年1-7月房企新增货值TOP10（亿元）

数据来源：克而瑞资管整理

② 融资加快：在逆市拿地的背后，是华润置地较为通畅的融资渠道。2021年华润置地融资金额（包含境内和境外）超400亿元，同比2020年大增138.8%。2022年1-7月成功发行182.3亿元，目前有合计金额100亿的中票项目状态为“预评中”、100亿元的小公募债券获深交所通过。预计全年融资金额与2021年持平。

图：2017-2022年7月华润置地融资及到期情况

（亿元、%）

数据来源：克而瑞资管整理

③ 精简架构：2021年6月，华润置地重新明确了各级组织定位，将此前“大区做强”定位调整为“大区做精”，同时，本着“职能能减则减”原则，把大区部门由13个精简为9个，把业务权限放到城市公司。完成各职能条线梳理后，2022年4月华润置地又进行了新一轮组织调整，开始推动城市公司合并，将华东大区整合为6大城市公司。

④ 租金减免：7月29日，华润置地宣布，向经营困难的租户提供租金减免计划，租户租赁的物业租金将在2022年内获不超过6个月期间的减免，物业包括购物中心、写字楼、体育中心以及其他商用物业。租金减免总额介乎约人民币22亿元至人民币25亿元（两者均含增值税），占公司截至2021年12月31日止年度的收益（经营收入）约1%。据不完全统计，此次华润置地减免租金是今年以来企业发布减租金额最大的案例。

表：2022年1-7月部分企业租金减免情况（亿元）

数据来源：克而瑞资管整理

主业冲至行业前五，未来将多渠道发展商业规模

① 地产主业冲至行业前五：2022年1-7月，在TOP100房企累计销售操盘金额的同比降幅49%的环境下，华润置地逆流而上，以全口径销售金额1490亿元、权益销售金额1038亿元冲至行业前五。

图：2015-2022年1-7月房企全口径销售金额排名

数据来源：克而瑞资管整理

② 减租对经营压力较小，商业拿地减弱下未来将重点提升项目运营能力。根据初步估计，华润置地提出的22-25亿元的租金减免占公司截至2021年12月31日止年度的收益（经营收入）约1%。2021年，该公司实现总收入约为2121.08亿元，其中，经营性不动产业务的毛利率为68.2%，按此毛利率估算，华润置地此次承担的毛利润损失在15-17亿元。而华润置地整体的营收结构仍以开发销售业务为主，2021年该业务毛利435.89亿元，占总毛利近76%。相比之下经营性不动产业务的毛利119亿元，占比仅为20.79%。此次承担的毛利润损失占经营性不动产业务毛利的13%-14%，但在整个集团口径下，仅占整体毛利润2.6%-2.9%。若按整体毛利率27%测算，实际损失毛利将会更小。可见减租短期内会对华润置地造成一定损失，但并不会形成较大的压力。

图：租金减免对华润置地的经营影响测算

数据来源：克而瑞资管整理

从拿地偏好来看，2022年华润置地拿地纯住宅地块占比极高，打断了原有的商住轮动规律。从地块城市构成来看，由于参与了2020年4月发生的虹口“围标”事件，导致华润置地2020年至今并未在上海任一场土拍现场出现。为了填补上海市场空缺，2022年华润置地发力北方区域，上半年在北京共竞得4宗综合用地，这也是华润置地在今年上半年招拍挂市场上竞得的全部涉商地块（不包含商住）。拿地偏好住宅，使得华润置地未来重资产商业项目入市数量将有所下降，为达成十四五目标，无疑对华润置地已开业项目的运管能力提出了更高的要求。

图：2010-2022年7月华润置地拿地性质占比变化

（%）

数据来源：克而瑞资管整理

表：2022年华润置地新增商办+综合地块明细

数据来源：克而瑞资管整理

③ 发力TOD与旧改，商业多渠道发展找补规模：虽然在公开市场商业地块比例有所减小，但华润置地始终坚持“销售物业＋投资物业＋X”的商业模式，其中TOD和旧改是这一商业模式的重要载体。目前，华润置地已与上海申通地铁、宁波轨道、青岛地铁、杭州地铁、无锡地铁等建立股权合作关系，再通过TOD合作实现多渠道并进拿地。

表：华润置地典型TOD项目情况

数据来源：克而瑞资管整理

2022年，华润置地以TOD为抓手拓展商业项目的步伐依然没有停止，上半年分别与成都轨道、深铁集团达成战略合作，同时推进已获取的TOD项目逐步落地。在旧改方面，上半年华润置地、安德投资（背后是平安保险）、开投润埔实业（背后是广州开发区投资集团）成为广州黄埔新溪村旧改项目合作企业。改造后将引入“万象城”，这是“万象城”首次落地广州。由此来看，未来华润置地商业的发展，或许将不再依赖招拍挂市场，TOD、旧改和轻资产的发展将持续为商业租金和规模增长助力。

表：2022年华润置地TOD动态

数据来源：克而瑞资管整理