文/乐居财经 徐酒眠

  上月初，朗诗绿色生活（01965.HK）刚庆贺了上市一周年纪念日。回顾资本化的365天，朗诗绿色生活自我总结道：实现了高质量的业务发展和规模增长。

  跻身资本市场，确实给朗诗绿色生活带来了诸多发展契机。对内，服务领域从住宅向非住业态持续扩展，扩大商写市场，进入城市服务领域；对外，收购安徽新地锐意物业，合作国资地产东阳城投集团、地方房企江苏南房房产集团成立合资公司。

  不过，规模与业务双发展下，朗诗绿色生活存在的一些“顽疾”也还并没有被完全根除。

  8月19日，朗诗绿色生活刊发出了2022年“期中考”的成绩单。纵观40多页的财报内容，其业绩表现有喜有忧。

  一方面，营收、在管面积、合约面积稳步增长，独立第三方外拓能力提升明显；但另一方面，其盈利能力还有待提升，社区增值服务占比不足8%，净利润率、毛利率水平低于行业均值。

  此外，在上半年没有重大收购的情况下，其手中现金及现金等价物较2021年底锐减45.9%，仅余2.40亿元；与此同时，朗诗绿色生活的坏账拨备，却较2021年底增加了2倍之多。

  5.74%的“贴地”净利率

  2022年上半年，朗诗绿色生活算是打了一个“翻身仗”。

  中期业绩报显示，朗诗绿色生活在期内实现收入4.18亿元，同比增加约29.4%。同期，溢利0.24亿元，较2021年同期增加约71.4%；其中，公司权益持有人应占溢利0.23亿元，同比增加56.2%。

  自上市，朗诗绿色生活一共提交了三份业绩报告，其净利润还是首次呈现正向增长之态。2021年上半年，其营收取得3.23亿元，净利润约0.14亿元，较2020年同期的0.15亿元减少约1.4%。放到2021年全年业绩中看，其净利润下滑更明显，同比减少了约11%。

  今年上半年，朗诗绿色生活终于将净利润从“倒车”状态调整到了正向增长。不过，其净利润率仍然不高，仅约为5.71%。

  截至目前，上市物企中披露2022年中期业绩报的一共有5家，朗诗绿色生活的净利润率垫底。同期，新大正、雅生活服务、金茂服务、建业新生活，4家物企的净利润率分别为7.44%、13.88%、15.41%、18.53%。

  在上市物企中，朗诗绿色生活的净利润率一直不占竞争优势。

  据乐居财经《物业K线》统计，2021年中期，朗诗绿色生活的净利润率约4.47%。彼时，在48家港股物企中，其净利润率在排行榜中“吊车尾”。

  截至2021年末，朗诗绿色生活的净利润率约为7.91%，而截至目前披露2021年财报的51 家港股物企与4家A股物企的平均净利率水平约为13.34%。

  净利润率“贴地”，朗诗绿色生活的毛利率水平也不算高。2022年上半年，其毛利率为25.1%，较2021年同期提升约1.4个百分点。

  城市服务收入“萎缩”

  业绩报显示，朗诗绿色生活的主要收入依靠基础的物业管理服务。

  2022年上半年，其物业管理服务收入约2.77亿元，同比增长20.4%，占总收入的66.3%；非业主增值服务收入约1.08亿元，同比增长52.1%，占总收入的25.8%；社区增值服务收入约0.33亿元，同比增长50.0%，占总收入的7.9%。

  今年5月30日，朗诗绿色生活正式完成安徽新地锐意物业的股权交割，带来703万平方的合约建筑面积增长。在此助力下，截至2022年6月30日，朗诗绿色生活物业管理服务扩增至35个城市，合约建筑面积增至3649万平方米，在管总建筑面积约为2763万平方米。

  其中，独立第三方开发的物业在管建筑面积约1383.6万平方米，占比由2021年同期的42.3%提升至了56.2%，增加了约14个百分点。

  从在管面积占比来看，朗诗绿色生活的独立性有所增强。不过，其第三方在管面积贡献的收入并不高，约1.02亿元，较上一年同期增长39.6%，在总收入中占比36.9%，较上一年同期的31.8%仅增加了5.1个百分点。

  从业态上来看，截至2022年6月30日，朗诗绿色生活共计有193项在管物业。其中包括159项住宅物业、25项商业及写字楼，以及9项城市服务。

  其中，商业及写字楼在管建筑面积由2021年上半年的48.3万平方米提升至138万平方米，同比增长185.7%；收入由上一年同期的2260.3万元增至3301.2万元，涨幅46.1%。

  2022年上半年，朗诗绿色生活新获城市服务项目6个。不过，其城市服务收入317.3万元，较上一年同期的547.6万元却减少了42.1%。

  坏账拨备激增106%

  朗诗绿色生活董事长田明曾表示，“规模肯定要扩大，但不是靠钱去收购。”

  2021年7月份上市时，朗诗绿色生活一共募集到约2.89亿港元，其中56.8%约1.64亿港元用途为投资和收并购。上市至今，朗诗绿色生活仅完成一笔收购交易，即约1.08亿元收购安徽新地锐意物业。

  这笔收购在去年12月30日披露，并于今年5月30日正式完成。在此之外，朗诗绿色生活今年上半年未进行任何重大收购动作。

  不过，在此情况下，朗诗绿色生活手中的现金却不增反减。业绩报显示，截至2022年6月30日，其手中现金及现金等价物约为2.40亿元，较2021年底的4.44亿元减少约45.9%。

  朗诗绿色生活解释，主要是由于其经营活动所用现金净支出1.22亿元，较去年同期的0.92亿元增加约32.6%；融资性现金流净流出186万元；以及投资性现金流净流出0.79亿元。

  截至2022年6约30日，朗诗绿色生活的流动资产约为8.03亿元。其中，贸易应收款占比45.5%，约为3.65亿元，较2021年12月31日增加了2.15亿元增加约69.8%。

  朗诗绿色生活的贸易应收款项主要包括就物业管理服务及生活社区增值服务来自客户的应收款项。其在业绩报中表示，贸易应收款增加主要是由于期内收入增加，以及应收账款存在季节性波动影响，客户倾向在年末而非年内节结清余额。

  不过，朗诗绿色生活在业绩报中还是将坏账拨备由2021年底的1864.8万元增加至了3846.9万元，坏账拨备增幅106.29%。

  数据披露，截至2022年6月30日，朗诗绿色生活费贸易应收款中，关联方部分约为2.27亿元，第三方部分为1.77亿元。

  其中，时间在两年及以上的贸易应收款，关联方部分约为362.1万元，第三方部分约为1946.1万元。