乐居新媒体 斯达 发自成都

  拿地两年后，成都路桥选择将“寸土寸金”的天府总部商务区13亩地块退回，代价，是被扣除1952万履约保证金。

  主动退地，或许是“最好”的结局。乐居新媒体注意到，今年成都已有多宗土地被认定为闲置地块。这些地块，后续将面临的可能是巨额罚款，甚至使用权被收回。

  市场环境的剧变，让部分企业在市场火热时期拿下的地块，从“香饽饽”转变成了“烫手的山芋”。

  今年已有超千亩土地被认定闲置

  成都路桥天府总部商务区地块，于2020年11 月竞得，为商服用地，净用地面积8983.01平方米，合13.4745亩，成交价483万元/亩。

成都路桥13亩地块

  拿地后成都路桥曾发文表示，该地块将打造成路天府大厦项目，“建筑高度约180米，为该板块区域第二高楼”。

  成都路桥拿下该地块的总价并不高——仅6508 万元，但出让文件明确要求，项目总投资额不低于7亿元（不含土地出让价款和持证准用价款）。

  是损失1952万履约保证金，还是继续投入不低于7亿元的资金完成该项目的开发，成都路桥选择了前者。

  业内人士分析，“退地其实是损失最小的办法，如果躺平继续土地不开发，该地块被认定为闲置用地后，罚款大概率会更高。”

  事实上，2022年以来，成都已经有多宗地块被有关部门认定为闲置用地。

  8月，成都高新区公园城市建设局发布一则闲置土地信息公示称，认定成都利驰数据技术股份有限公司持有一宗编号为GX2018-14(053/051)的国有建设用地为闲置土地，闲置原因为企业原因。

  该地块位于高新区新川板块内，由成都利驰数据技术股份有限公司于2019年3月18日摘得，成交楼面价2538元/平方米。

  4月，天府新区公园城市建设局发布了言几又置业闲置土地认定公告，认定该地块因企业原因闲置。

  这是四川言几又置业有限公司于2018年4月拿下的地块，面积25.4亩，为商服用地，原计划打造言几又（天府）国际文创中心。

  除此之外，据乐居梳理，2022年郫都、青白江、简阳、金堂等区域均有闲置土地被认定，总面积已经超千亩。

  部分闲置土地，面临巨额罚款，甚至土地使用权被收回。

  今年7月，天府新区“四川注艺文化艺术有限公司持有的成都注艺影业有限公司30%股权价值”被法拍，此次拍卖就带出了天府新区一宗面积约54亩土地的因为可能构成闲置面临亿元罚款的情况。

  该地块位于天府新区鹿溪智谷核心区，为成都注艺影业有限公司于2019年5月5日通过挂牌的形式取得，为商服用地，成交价360万元/亩，原计划打造影视文创综合体。

注艺影业54亩地块

  评估报告显示，该地块延迟开工已达一年以上，须征收土地闲置费约3878万，延迟开工罚款约1亿元，有较大风险被土地所有权人收回土地。

  并且，根据《国有建设用地项目履约协议书》，未按照合同约定开工，已缴纳的11,636,460元履约保证金的45%，无法收回。按照建设进度，剩余55%履约保证金存在较大无法收回的风险。

  “不赚钱”的土地

  成都路桥为何退地？

  其给出的原因是，由于项目所处市场环境变化以及金融环境变化形成项目融资渠道障碍等原因，同时结合目前经营实际情况及未来发展规划，公司决定终止投资本项目。

  企业经营状况和市场环境是一方面，是一方面，成都路桥退还地块和我们提到地的这些闲置用地，基本都是商服用地，这也意味着，这些地块后期难以变现，甚至出现投入大于产出的情况。

  有业内人士指出，成都路桥退还的地块，以及今年出现的闲置用地，很多都是“定制地块”，有严格的产业引入、自持要求，很难像普通地块那样，“就算不继续开发了，还可以二次转手”。

  比如，成都路桥地块就要求，须引进至少1家国内上市基础设施建设行业企业在天府新区成都直管区设立全资子公司，项目第1-5年累计实现税收总额不低于3亿元（不含本项目开发税收）。在物业自持方面，竞得人须自持宗地计容总建筑面积比例不低于70%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售、转让。

  业内人士直言，“这些地块大多都不是传统的房地产开发项目，有的是用来建企业总部，有的建文创综合体，无法像住宅用地那样可以快速卖房赚钱，市场大环境不好，很容易就出现后续开发困难的情况。”

  “土地本质上还是重资产，除了土地款，后续设计、建设都是需要花钱的，一个项目开发下来，花几个亿的投资很正常，市场环境好的时候可能还能吃得消，但市场环境出现变化，又不能卖房回血，很难转让，退地、闲置就很容易发生。”

  我们也注意到，如今有企业已经摒弃前几年颇为流行的“买地建楼”的思路，转向选择直接购买写字楼。

  8月1日，泸州老窖披露，拟在四川天府新区成都直管区购买定制物业“泸州老窖成都创新发展中心大楼”并进行后续深化装修，项目总投资不超过23.8亿元，力争于2026年完成购置交易。

  乐居新媒体进一步了解到，泸州老窖将购买的写字楼，来自于由招商蛇口开发的时代公园项目。

  “白衣骑士”难现

  这些闲置用地后续会被如何处置？

  值得一提的是，被认定为闲置用地的土地，并不会被立即收回。据了解，土地闲置一年的，会被收取土地闲置费，两年的才会启动收回程序。

  在成都，是有土地被认定为闲置用地，但最终还是被“盘活”的先例的。

  2018年，锦江区二环路以西，东大街以北一块面积约10亩的商服用地被认定为闲置用地，该地块于2015年8月以挂牌方式出让，楼面价3650元/㎡。因为超过约定动工日期满一年未动工，被认定为闲置用地。

  最终，该地块在被认定为闲置土地后，转让给了润达丰控股。重新易主后，该地块迅速开工，以润达丰广场项目面市，售卖商办产品和商铺。

  但业内人士坦言，目前这些闲置用地，很难复制锦江这块土地的解决方案。首先，前面已经提到过，很多闲置地块都有自持、产业引入要求，很难二次转手。

  另一方面，润达丰接手锦江区这宗闲置土地时是2018年，正是市场火热的时候，开发商可谓“一地难求”，对商业地块也是有需求的 ，如今，市场回归理性，中心城区的住宅用地都能出现流拍的情况，这些商业地块的吸引力并不大。

  现在，可能真的很难再有“白衣骑士”来接盘了。