编者按：地产触底 ，缓慢恢复，AMC跑步进场。乐居财经特别推出《起底地产AMC》系列，追踪、洞悉AMC纾困地产的模式与前景。本期推出系列①：华融“地雷”。

  文/乐居财经 曾树佳

  刚从泥潭里走出来的中国华融（HK:02799），还是受到了地产的拖累。8月16日深夜，华融发布公告称，预计上半年归母净亏损约为188.78亿元，同比由盈转亏。

  这是其自上市以来首度半年报亏损，华融也交代了导致亏损的两大因素：一是金融资产公允价值录亏，二是房地产确认信用减值损失增加、收购重组类不良债权资产收入同比减少。

  2021年下半年以来，已有超过25家知名房企陷入流动性危机，甚至过去排名前十的地产巨头已有数家“暴雷”，而这些房企基本上都是华融的重要客户。他们未能如期还贷，资金无法收回，必然导致坏账。

  虽然亏损超188亿，但这家AMC机构仍对地产不离不弃。在几天前，它刚宣布多家分公司参与房地产行业风险处置，落实保交楼政策，化解风险、盘活资产，推动多地项目重启。

  据乐居财经了解到，华融与新华联定下债务重组协议，驰援中南建设和阳光城母公司，动作频频。但AMC毕竟也是市场化机构，在既定的市场原则之下，华融揽下部分地产项目之后，同样也面临盈利压力。

  现时的华融，既要独善其身，又要“兼济”地产，确是面临着不小的挑战。

  华融“救场”

  完成引战增资后的第一年，华融缓过神来，调整了业务方向，即围绕破产重整、国企改革、上市公司纾困、不良资产处置等领域，加速业务储备。

  眼下，地产行业的深度整合，似乎正给华融提供此前少有的机遇。它开始陆续展开“援房”行动，盘活“烂资产”的身影频繁出现。

  5月，中国华融与中南建设签订战略合作协议，拟提供最多50亿元，以有限合伙、基金等形式设立合作主体，支持中南控股在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等业务。

  年中，华融大笔一挥，与新华联签署了《和解协议》，确认将后者8.94亿、3.8亿两笔债务的还款期限，分别延长至今年的11月28日、12月10日。相当于给新华联又争取了小半年的偿债时间。

  近日，华融又宣布已与阳光城母公司阳光集团，签署了《纾困重组框架协议》。虽然从签订框架协议，到项目落地，可能需要更长的时间，但总算给阳光城实控人、质押了身家的林腾蛟，吃下了一颗定心丸。

  此外，中国华融与南通市政府签署协议，运用“债券收购+债权重组+财产信托”模式，顺利化解上市公司禹洲集团的债券兑付风险，保障了200多位社会投资人利益。

  在这几番大动作之前，华融还曾参与雨润集团重整、与花样年就债务重整计划商讨合作等。它在地产领域的业务进军轨迹，让人有点难以相信，这是一家刚从泥潭走出来不久的AMC机构。

  华融入局纾困地产的底气，来源于政策环境。

  1998年金融危机之后，国务院成立不良资产专业处置机构，存续期10年，四大AMC由此成立。那时候，四大AMC对应解决大银行的不良贷款，比如华融便领到了化解工商银行4007亿不良贷款的任务。

  20多年后，AMC再次出马，只是纾困的对象换成了房企而已。今年4月下旬，就有消息称，金融监管部门向四大AMC和18家金融机构，提供了12家出险房企清单，针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。

  不久之后，银保监会又发文，对AMC机构在化解金融风险方面，提出更高期望，大幅放宽了金融AMC的资产收购范围，并给予一些政策支持。

  据乐居财经获悉，早在去年，华融就获批发行700亿元金融债，募集资金主要用于不良资产收购及处置、债转股等主营业务。今年年中，银保监会再次批复华融发行200亿元永续债。

  有了现金流做周转，华融呈现出了较为清晰的经营路径，它陆续运用“债权+股权”“金融+产业”等工具箱，开展问题资产的并购重组。

  在实际化险工作中，它运用财产权信托隔离、重整投资、债务清理、共益债投资、代工代建、托管服务等手段，盘活项目；此外，其还与地方政府，签署支持建筑也转型升级的协议，加强与头部建筑施工企业的合作。

  盈亏权衡

  四大AMC跑步进场，华融是唯二的上市平台之一，一时间备受关注。

  很多AMC机构都钟情于地产领域，华融也不例外。截至去年年末，华融收购重组类的不良资产总额为3108.86亿元，其中就有1440.89亿元为房地产业，占比46.3%；2020年该项数据还曾达到51.7%，超过了一半。

  华融在地产领域中的参与方式多种多样，它并不是只停留在财务投资层面，而是同时介入到了地产开发，只不过它有时也必须接受收入沉浮的现状。

  去年，受房地产项目开发周期性影响，华融实业部分房地产项目处于尾房销售阶段，一些新项目也处于开发建设阶段，可交付量减少，因此房地产开发业务收入由2020年的23.97亿，减少至2021年的8.71亿。

  尽管有政策支持，但AMC也是市场化机构，在既定的市场原则之下，华融在收购部分项目之后，同样也面临盈利压力。

  今年上半年，华融再次由盈转亏，预计净亏损约188.78亿。一方面是金融资产公允价值录得较大浮亏；另一方面，房地产确认信用减值损失，同比明显增加，收购重组类不良债权资产收入，也同比减少。

  近日穆迪发布报告称，目前这些AMC的资本充足率虽满足最低9%的监管要求，但并没有非常充裕的资本缓冲，特别是核心一级资本。资本限制和商业考量，将制约AMC参与房地产纾困规模。

  据穆迪预计，现时AMC对房地产纾困项目投资，在未来12-18个月，可能不会取得良好回报，中长期内对其盈利能力影响存不确定性，具体取决于房地产是否实质性复苏。

  由此可见，华融在纾困房企的过程中，仍面临着一些挑战。况且，这家公司一年前还身陷泥潭之中，目前刚脱困不久。

  此前，华融对内要处理原董事长赖小民任职期间，激进经营、无序扩张造成的风险资产；对外要承受新冠疫情造成的市场冲击，部分客户履约能力下降，华融当期部分资产质量加速劣变，危机显现。

  以至于华融2020年预亏1029亿元，如此巨额亏损，令外界震惊。要知道，2012年到2017年，华融年收入复合增长40%。2019年，其净利润还曾达到14.24亿元。

  后来，远洋资本、中信集团、中保投资、中国人寿资管、中国信达等五家公司，拟通过认购新发行股份的方式，对华融进行战略投资。

  此外，华融的“瘦身计划”也继续开展。除了转让华融交易中心、华融消费金融股权之外，它还计划重组华融信托股权，积极回归不良资产主业。

  去年年末，华融资本充足率恢复到12.95%，渐渐恢复了元气，但其内部仍在调整。

  有报道称，近期监管部门对华融提出明确要求，回归不良资产处置的主业，在年内尽快处置旗下持牌机构、境内子公司，以填补坏账窟窿，减少对母公司净资本的消耗。

  难舍地产

  在华融内部，曾将公司陷入泥潭的经历，归咎于不加斟酌的地产投资。

  按照华融国际原总经理白天辉的描述，为追求个人政绩，华融原董事长赖小民执掌华融期间，过分看重短期利润，上有所好，下有所投，为此华融下面的人不得不去投一些高风险、来钱快的项目，比如房地产。

  在中国华融庞大的组织架构中，承担地产业务的主要载体，为华融实业投资管理有限公司（简称“华融实业”），也即原来的华融置业有限公司。

  华融置业的创立时间甚至早于1999年成立的中国华融。在1994年，前者便已成立，那时它还是一家名为“珠海横琴信东房产实业”的开发公司。

  起初，华融是从工商银行的不良资产包中拿到横琴岛的大量土地。经过老华融人多年清理，地块权属基本被梳理清楚。

  华融置业早期的地产作品是“银鑫花园”，这也是珠海横琴第一个商业楼盘。不过，它真正开始加码地产开发，则是在2009年赖小民进入华融后。经过多年发展，华融置业与华融信托协同，相继在全国各地布局地产项目。

  但截至目前，华融地产布局的后遗症，仍在显现。

  乐居财经查阅获悉，现时华融实业陆续增加的开庭公告中，依然有很多与地产公司有关。例如，8月9日，华融实业与贵州红华房地产有限公司（简称“贵州红华”）的合同纠纷，也发布了开庭公告。

  贵州红华曾与华融合资成立贵阳融华置业有限责任公司，开发贵阳的城市综合体“华融金融中心”，该项目涉及云岩区棚改。

  此外，贵州红华的法人杨践，还曾透过旗下公司观山湖建设，与融创合作开发贵阳观山湖九樾府项目。但截至目前，贵州红华已13次成为被执行人，60项合同违约，常常成为被人讨债的对象。

  在近两年地产经营不确定性迅速提升的背景下，上述例子侧面体现出了华融地产布局残留的风险。

  当年赖小民对同乡王永红的输血，造成的地产“踩雷”重创，还历历在目。2018年，华融赖小民落马后，王永红的中弘股份随即爆雷，继而退市。彼时债务逾期公告显示，包括华融信托在内的12家信托公司被迫“维权”，债务余额合计68.41亿元。

  尽管如此，当眼下地产纾困成为主题之一时，华融还是迅速抢得一杯羹。地产，是华融难舍的一个“主题”。