乐居新媒体 武汉  近日，泛海控股旗下控股子公司武汉中央商务区股份有限公司发布公告，公告内容显示，该公司于8月15日收到法院送达的通知，拟将该公司名下部分已查封资产在阿里巴巴司法拍卖平台进行拍卖，拍卖标的为位于武汉市江汉区王家墩地区原空军汉口机场内部分土地使用权及其对应的地下隐蔽工程，总面积约5.6万平方米，起拍价为33.95亿元，拍卖时间截止日为2022年9月16日10时止。

  图源：阿里官网

  两地块已实现“六通一平” 楼面价不超过分别为15745.19元/㎡、16237元/㎡

  据乐居新媒体了解，标的具体为江汉区王家墩空军汉口机场14F、26A地块土地使用权及地下工程，保证金为1.6975亿，两宗地已经实现了“六通一平”，虽然地块使用年限有所缩水，但楼面价尚未突破17000元/㎡，其中。14F地块土地总价15.808171亿元，楼面地价15745.19元/平方米；26A地块合计47.48亩，计容9.36万方，土地总价15.214432亿元，合计楼面地价16237元/平方米。

  地块14F

  26A地块现状图（图源：相关方评估报告）

  法拍网站显示，两个地块技术指标信息如下：

  【14F地块】：不动产权证书：鄂（2018）武汉市江汉不动产权第0024767号；

  土地使用权面积为：24336.8㎡；

  容积率：4.12

  计容建筑面积：100400㎡；

  地类用途：城镇住宅用地；

  使用权类型：出让；

  国有建设用地终止日期为2077年9月29日。

  【26A地块】：不动产权证书：鄂（2018）武汉市江汉不动产权第0023310号；

  土地使用权面积为： 31655.85㎡（住宅用地：28358.45㎡、公园与绿地：3297.4㎡）；

  容积率：2.96

  计容建筑面积：93614平方米

  地类用途：城镇住宅用地、公园与绿地；

  使用权类型：出让；

  城镇住宅用地终止日期为2077年9月30日、公园与绿地终止日期为2057年9月30日。

  也就是说，上述标的，住宅用地住宅用地土地剩余使用年限为56年，公园与绿地部分土地使用年限还剩36年。

  根据武汉市人民法院委托评估机构出具的评估报告显示：

  14F地块合计36.51亩，计容10.04万方，土地总价15.808171亿元，楼面地价15745.19元/平方米，地块东邻武汉世贸中心 B、南至 7 号地铁沿线、西临云飞路、北临珠江路。

  14F地块大致区位图

  26A地块合计47.48亩，计容9.36万方，土地总价15.214432亿元，合计楼面地价16237元/平方米，该地块东临云飞路、南邻梦泽湖西路、西临泰山路、北临金沙江路。

  26A地块大致区位图

  两宗土地状态都已经达到了六通一平。其中，14F土地为待开发用地，实际开发程度为宗地红线外“六通”宗地红线内除小部分土地道路硬化外，其余场地内地面上大部分为杂草、杂树及碎石堆，宗地红线内场地平整。26A土地开发程度为宗地红线外“六通”及红线内“场地平整”，宗地范围内地下有已施工的部分隐蔽工程，地上有部分桩基、临时设施、围墙等。

  抛开泛海CBD此前宏大的规划不谈，本次拍卖所涉及的2宗地块在土地市场上尚属于较为优质的地块，毕竟，其为住宅用地，且能享有周边通达的路网和商业、教育等配套，这一点或可从周边的二手房房价和新房市场可见一斑。

  地块周边资源丰沛 新房、二手房房价已破3w＋大关

  由上图不难看出，作为待法拍地块，两宗地周边的资源实则是非常丰沛的，写字楼、商业、酒店、学校、改善住宅小区点线成面，包括了泛海在过去十余年间开发的兰海园、芸海园、桂海园、竹海园等居住组团，也包括了华发中央首府、华发中城荟、当代·中锐万国府MOMA、中城悦城等较新的住宅小区。泛海各个组团的二手房出售均价以3万打底。

  图源：武汉贝壳

  而在挂牌成交方面，就泛海居住组团而言，其换手率尚属不错，来自武汉贝壳的不完全统计数据显示，近90天内，泛海国际成交22套房源，小区均价约为33057元/㎡

  图源：武汉贝壳

  华发中城荟挂牌量相对较少，目前挂牌在售房源25套，90天内成交2套，小区均价约为40479元/㎡。

  图源：武汉贝壳

  需要提及的是，在土拍市场上，最近一次与“武汉CBD”这个标签贴上的凯德集团，在2022年3月31日武汉2022年第一轮“两集中”土拍上，凯德集团以总价23.1亿元竞得，楼面地价15821.92元/㎡，溢价率5%竞得P（2022）006号地块。

  P（2022）006号地块示意图

  该地块位于武汉市硚口区发展大道与淮海路交叉口武汉中央商务区常码头，土地面积45709.18㎡，建面约14.60万方，土地性质为住宅、机关团体用地。

  相较之下，泛海控股本次所涉拍卖地块的整体资源配套要更为优异和完善。

  回到新房板块，在新房项目方面，资金承压的泛海控股在2021年卖出了位于武汉CBD的地块给绿城集团

  2021年1月5日，泛海控股宣布公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟30.66亿元出售武汉中央商务区地块。买方为绿城房地产集团有限公司。该地块在后来被打造成为绿城湖畔雲庐项目，为绿城在武汉主城核心地段又一高端豪宅项目。

  根据规划，绿城湖畔雲庐总规划户数为874户，总规划楼栋数为21栋，绿化率30.1%，容积率2.09。7月15日，项目新取预售证开售建面约180-221平叠拼，备案均价约55000元/平，此外，建面约170-196平米高层在售，带装修备案均价约38000元/平，建面约174-185平米叠拼在售，毛坯备案均价约55000元/平，均价约55000元/平。

绿城湖畔云庐效果图

  会否有资金实力雄厚的“接盘侠”杀进武汉CBD呢？比如跟绿城做个邻居，还需等到9月中旬揭晓。

  根据泛海控股公告，本次拍卖源自2018年7月，泛海控股两家控股子公司向信达金融租赁有限公司申请融资17.90亿元，且未能按期清偿完毕。泛海控股称，拍卖活动尚未开始，能否成交存在不确定性，若本次拍卖成交，将相应减少公司部分债务。

  竞买公告部分内容截图