乐居新媒体 发自武汉   “有点震惊，精改毛，备案均价约33055元/㎡，较5月首次拿到预售证的备案均价约46670元/㎡，每平米差不多降了13600，即便扣除精装5000元/㎡的标准，降幅和降速也是比较惊人的，这可是星河湾。”一位业内难掩诧异。在他看来，星河湾作为豪宅开发顶流，出师武汉首个即遭遇不利局面，颇为意外。

  但，结合项目本身的设计和武汉楼市的分化加剧的情形综合考量，又在情理之中。

  开盘3月成交备案仅4套武汉星河湾被吐槽装修设计“过时”

  作为星河湾在武汉落子的首个作品，武汉星河湾坐落在汉口核心区域板块建设大道，周边无论是交通、教育方面都十分给力，可以说豪宅顶配的元素名街、名园、名校、名企皆囊括其中，周边200+金融总部构、外企扎堆，金融中心动能强劲；毗邻解放公园与城市绿心相拥……

  项目大致区位图

  三年打磨，终于在2022年5月揭开面纱，对外正式亮相。

  项目实景图

  在对外宣传上，“星中式”风格，更有3.4米至3.6米的室内空高，有别于二七滨江、武昌滨江一水的玻璃幕墙，项目在建筑风格上主打中华传统建筑风格，有标志性西瓦坡顶，与园林景观相匹配，项目采用了石材+铁艺镂空栏杆+弧形阳台，苏州园林式中式庭院园林……

  听起来就在豪宅通用元素之上巧思出了不一样的点。不过，在户型产品和室内装修上，还是受到到了一些来自看房人和业内的吐槽。

  建面约265㎡B2户型示意图

  5月17日，项目首次拿到预售备案，备案均价46670元/㎡，含5000精装。

  项目主打建面约265㎡和建面约275㎡的大户型。不过，在潜在买家看来，5室2厅能够理解，但是配置5卫大可不必，虽大，但建面未能得到合理规划运用。同样的问题也存在在建面约275㎡的6室两厅4卫设计上。

  “虽然装修采用的品牌和工艺都不错，但是这个整体的画风像是好几年前的装修风格。相比较而言，无论是二七滨江还是武昌滨江的标杆项目，就显得大气很多，且有更多的户型面积段供选择。”一位先后看过多个豪宅项目，且是星河湾项目粉丝的置业者坦言，在看过实体样板间之后，他还是更加倾向于在滨江板块置业。

  项目样板间实景图

  起步价以千万起，在槽点的裹挟之下，在武汉4w＋豪宅近20个竞相pk的大背景之下，武汉星河湾卖的并不好，或许正是陷入去化困境，该项目在7月重新备案，价格下调4547元/㎡，8月5日，该项目第二次取证，精装改毛坯，均价降为33054元/㎡，降幅9068元/㎡。3个月两连降，合计降幅达13615元/㎡。

  来自武汉市房管局的成交备案数据显示，截止到8月9日，项目成交备案套数为3套。最新的成交备案数据显示，项目在8月9日至8月17日期间，再成功备案1套.

  数据来源：武汉市房管局（截至2022年8月17日）

  相较于二七滨江、武昌滨江几个典型项目的去化，这个成绩单难言乐观。

  数据来源：大家顾问

  项目建设实景图

  滨江之外武汉高端住宅皆在卷

  从大家顾问的统计数据不难看出，星河湾的“断臂求生”，反映了目前武汉市场的一个现状，“以价换量”以及营销战的配合，已不仅限于不限购远城区的板块，高端和改善产品的内卷也愈演愈烈。即使是坚挺如光谷，此象也层出不穷。

  8月1日，坊间有消息称”光谷中心城一项目推出95折，首付10%办理房屋草签，今年年底再交10%房款办理网签，两年后项目交房办剩余房款按揭。”

  8月2日，这一消息得到实锤，上述中提到的项目，正是香港置地在光谷中心城打造的豪宅标杆——香港置地·元庐。随后，该活动也在朋友圈进行了广告投放。

  图源：微信朋友圈广告

  作为光谷前地王的南山樾府拿地价超1.5万/㎡，是民族大道板块地价“天花板”，前期带装修备案均价约3万/㎡，后装修变毛坯，备案均价变为27000元/㎡，现在折后均价在21000-22000元/㎡左右，并推出19000元/㎡左右特价房，算下来大约是77折优惠，首付最低约53万可以进光谷三环边。

  图源：经纪人朋友圈

  同样是“天花板”项目，武汉城建光谷龙山湖于2021年7月首开，共取证7次，3次价格上涨。一路从毛坯均价18000-19000元/㎡左右，到最新的带装修备案均价更是高达25862元/㎡。

  今年7月，武汉城建光谷龙山湖曾推出的5套带装修特价房，按照对应楼栋备案价和折扣价计算，折扣最低约95折，最高约8.8折。可谓是一边涨价，一边打折。

  再比如翡丽天玺，在售138-206㎡户型，备案均价约2.8万/㎡，目前项目房价可打9.5折，同时送车位；城投南山长投·领峯，在售107-143㎡户型，备案均价3万/㎡，目前项目有9.3-9.5的折扣力度。

  豪宅和改善盘的内卷是基于现实的残酷。

  南山樾府于2022年1月22日首开，即便从装修变为毛坯，历经7个月，目前项目仅备案两套，也就是每3.5个月去化1套。

  而武汉城建光谷龙山湖大约2年时间，项目网签了374套，月均16套，差不多2天卖一套。不过涨价后去化明显变慢，像今年7月备案1套，截至发稿，8月网签2套。

  可见，现在购房者对于价格的敏感度极高。

  同时，“以价换量”项目的降维打击已经开始，当高价拿地的项目卷起来时，走刚需和性价比路线的项目就成了楼市中最争艳的花。“万和光谷”“长江广电家”等项目在当下武汉楼市走出了独立行情。

  其中于上周刚开盘的长江广电家，更是因为和周边二手房倒挂6000元/㎡，首日去化近9成，成为下行市场下的另类。